城市规划管理技术规定.docx

1、城市规划管理技术规定第一章 总则 第一条 为科学制定xx规划，提高xx规划管理水平，保障xx规划的实施，根据中华人民共和国xx规划法以及与xx规划相关的法律、法规、标准、规范，结合本市实际，制定本规定。第二条 本规定适用于本市城市规划区内制定和实施城市规划。第三条 各项建设项目的选址、用地和建设，应按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按xx总体规划和本规定执行。第二章 建设用地管理 第四条 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）执行（详见附录B附表B1）。第五条 xx建设用地包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、

2、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类，不包括水域和其它用地。第六条 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，按照xx总体规划和各类建设用地适建范围表（详见附录B附表B2）的规定执行。第七条 附录B附表B2中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。第八条 建设用地规划范围的确定：1、凡沿城市道路的，皆应规划到道路红线；沿小区及小区以下道路的，应规划到道路中心线；周围已有建成单位的，应与已有单位用地边界xx。2、其它情况由城市规划行政主管部门参照以上原则，根据实际情况确定。第九条 建

3、筑基地最小面积不应低于表1的规定。第十条 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，确实无法调整、合并，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：1、邻接土地已经完成建设。2、邻接土地为道路、河道或有其他类似情况。3、受城市规划街区划分、市政公用设施等限制的情况。表1 建筑基地面积下限指标建设项目类型住宅建筑非住宅建筑建筑基地面积(平方米)低层多层中高层高层低层多层中高层、高层100015002500350015003500第十一条 城市规划区内地块开发，xx编制控制性详细规划，再依据控制性详细规划编制修建性详细规划，经批准后实施；编制控制性详细规划一般应以30100公顷为

4、规划单元；控制性详细规划审批后5年内、修建性详细规划审批后3年内没有实施的，原规划应当作废。第十二条 居住区用地构成应符合xx居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）.2条居住区用地平衡控制指标（详见表2）。表2 居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团1住宅用地（R01）50-6055-6570-802公建用地（R02）15-2512-226-123道路用地（R03）10-189-177-154公共绿地（R04）7.5-185-153-6居住区用地（R）100100100第十三条 住宅净密度应符合表3的规定。第十四条 非住宅建设用地的建筑密度、容积率不应超过表4的

5、规定。表3 住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度控制指标 控制指标住宅层数住宅建筑净密度 (%)住宅建筑面积净密度 （万米2/ hm）低层351.1多层281.7中高层252.0高层203.5注：混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；本表中住宅建筑面积净密度计算时不计入地下层面积。表4 其他建设用地的建筑密度、容积率上限指标控制指标建设类型 建筑密度(%)容积率新区开发旧区改建新区开发旧区改建办公类建筑低、多层35402.12.4高层30354.04.5商业类建筑低、多层40452.42.7高层35404.04.5工业类建筑低层48501.01.2多、高层40452.02.5注：表中所列

6、数值以单块建筑基地计算；科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行；工业项目的建筑密度应不低于35%，容积率应不低于0.6（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）。第十五条 对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。第十六条 建筑基地原有的容积率或建筑密度已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。第十七条 工业项目用地须满足以下要求：1、所

7、需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2、工业项目建设应本着节约使用土地的原则，合理确定用地强度。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应按多层标准厂房建设。第十八条 在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表5的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的20%（规定建筑面积=建筑基地面积该基地允许建筑容积率）。表5 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建筑项目允许容积率每提供1米2有效开放空

8、间面积允许增加的建筑面积小于21.0米2大于等于2且小于41.5米2大于等于42.0米2注：开放空间的条件和计算方法见附录C之C4。第三章 建筑工程管理第一节 建筑间距第十九条 建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求。第二十条 建筑间距须能满足被遮挡建筑最底层住宅大寒日有效日照时间不少于2小时，同时符合以下关于建筑间距的要求。第二十一条 住宅建筑（不含高层）平行布置时不同方位日照间距可按表6计算。表6 住宅建筑平行布置时不同方位日照间距方位0 1515303045456060日照间距1.5H1.35H1.2H1.35H1

9、.4H注：为建筑朝向与xx（xx）方向的夹角（xx方向为0），H为遮挡建筑的遮阴计算高度；本表仅适用于无其他日照遮挡的住宅建筑。第二十二条 住宅建筑非平行布置，当相互夹角小于或等于60时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。第二十三条 低层、多层、中高层住宅建筑日照间距：（住宅建筑日照间距计算方式见附录C之C5）1、正南北向低层、多层、中高层住宅建筑日照间距系数低限值按1.5执行（建筑物对相邻建筑遮荫的遮挡高度计算方式见附录C之C6-1）。2、在南北向住宅建筑南侧垂直（夹角 60

10、）布置的低层、多层、中高层住宅建筑，其建筑日照间距不小于南侧建筑高度的1.0倍；在xx西向住宅建筑xx、西、南侧垂直（夹角 60）布置的低层、多层、中高层住宅建筑，其建筑日照间距不小于较高建筑高度的0.8倍；当垂直住宅建筑山墙宽度大于或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。3、“品”、“回”字型以及其他半包围型建筑组合或异型建筑单体，须通过日照计算分析保证受影响住宅建筑能满足大寒日有效日照时间不少于2小时的要求。第二十四条 高层住宅建筑日照间距：1、高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划,建筑间距应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边建筑的有效

11、日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。2、低层、多层、中高层住宅建筑遮挡高层住宅建筑时其日照间距可按第二十二条计算确定。3、高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。第二十五条 被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。沿小区级以上（含小区级）道路被遮挡住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。第二十六条 住宅建筑之间的最小间距应符合表7的规定。表7 住宅建筑之间的最小间距（米）建筑类别控制间距建筑类别高层、

12、中高层(遮挡)多层 (遮挡)低层(遮挡)平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间高层、中高层(被遮挡)302513241913211713多层(被遮挡)3025131813815116低层(被遮挡)302513151061286注：“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑遮挡其它建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑被其它建筑遮挡；“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置；山墙之间如有道路，山墙间距应适当增加；住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。第二十七条 非住宅建筑与住宅建筑的间距：1、非住宅建筑位

13、于住宅建筑南侧或xx侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。2、非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表8规定。3、低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，可毗邻建设。表8 住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米） 建筑 类别控制间距建筑类别中高层、高层住宅建筑多层住宅建筑低层住宅建筑平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间高层非住宅建筑302413241913211713多层非住宅建筑2317131712814106低层非住宅建筑20151314961176注：独立布置的单层传达室

14、、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少；山墙之间如有道路，山墙间距应适当增加；山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。第二十八条 非住宅建筑之间的最小间距应符合表9的规定。表9 非住宅建筑之间的最小间距（米）建筑类别控制 间距建筑类别高层多层低层平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间平行布置垂直布置山墙之间高层242013201613161413多层201613141081286低层1614131286866注：裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度

15、超过24米时，按高层间距控制；独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。山墙之间如有道路，山墙间距应适当增加；山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距；xx相邻建筑，两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，山墙间距可酌情减少或毗邻建设。第二十九条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、专为老年人设计的居住建筑和大、中、小学教学楼的日照间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照时间不少于2小时，xx、托儿所的教学楼和生活用房，应保证冬至日

16、有效日照时间不少于3小时。具体执行时根据其朝向与xx方向夹角的不同，间距不得小于表10的规定。表10 上述建筑不同方位日照间距方位01515303045456060日照间距1.79H1.61H1.43H1.61H1.70H注：为建筑朝向与xx（xx）方向的夹角（xx方向为0），H为非高层遮挡建筑的遮阴计算高度，高层遮挡建筑的日照间距通过日照分析确定；xx、托儿所的教学楼被遮挡时，其日照间距应按表中相应数值的1.1倍执行；本表仅适用于无其他日照遮挡的建筑。第三十条 居住区内的挡土墙与住宅建筑的间距应满足住宅日照和通风的要求。高度大于2米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于3米，其下缘与建

17、筑间的水平距离不应小于2米。第三十一条 遮挡建筑屋面以上主要朝向xx小于4.5米、占建筑总长和总高小于1/3的竖向突出部分，在计算建筑遮挡高度时可不计入。遮挡建筑北侧突出部分、被遮挡建筑南侧突出部分主要朝向xx小于4.5米、距主体墙小于2米且合计xx占建筑总长小于1/3的突出部分(包含阳台、楼梯平台、挑廊等)，在计算建筑日照间距时可不计入。第二节 建筑退让用地边界距离第三十二条 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求。第三十三条 建筑物后退建设用地边界

18、以建筑物垂直投影最突出部分的边线计算，建筑物后退建设用地边界距离应符合表11的规定。建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向的离界距离控制。建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录C之C7。第三十四条 建设用地临城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。第三十五条 地下建筑物基础边缘的离界距离，一般不得小于地下建筑物xx（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的1.5倍；按上述离界间距退让边界确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的部门论证同意后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。表11 建筑后退用地边界距离控制指标 建

19、筑退边界距离 类别朝向住宅建筑教育卫生建筑其它建筑建筑高度倍数最小距离（米）建筑高度倍数最小距离（米）建筑高度倍数最小距离（米）主要朝向低层0.7560.9075多层0.7590.90118中高层151815高层次要朝向低层0.4030.4530.403多层0.2540.3050.254中高层0.306.50.25110.306.5高层0.2090.209注： 表示按日照分析确定，一般情况下，当遮挡建筑的投影侧有现状建筑时，遮挡建筑退让用地边界距离应首先满足被遮挡建筑必需的日照标准要求，同时，其距离不应小于标准建筑日照阴影xx最大值的一半（一般以当地住宅一层大寒日满窗日照时间两小时为标准计算）

20、；当遮挡建筑的投影侧无现状建筑时，遮挡建筑退让用地边界距离应不小于标准的建筑日照阴影xx最大值的一半（一般以当地住宅一层大寒日满窗日照时间两小时为标准计算），同时不大于标准建筑日照阴影xx最大值的三分之二，并由规划主管部门酌情确定；被遮挡建筑退让受影侧用地边界距离应不小于该建筑标准建筑日照阴影xx最大值的一半；当遮挡或被遮挡的是连续建筑群时，需同时满足上述要求；建筑退让用地边界距离须同时满足表中最小距离的规定。表中教育卫生建筑指医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、专为老年人设计的居住建筑以及xx、托儿所和大、中、小学的教学楼。建筑与用地非平行非垂直布置（其夹角界于30至60之间）时，建筑退用地最近

21、点距离应不小于该建筑主、次朝向退用地距离之和的一半。第三节 建筑后退城市道路红线距离第三十六条 沿城市道路的建筑，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，建筑最小后退道路规划红线距离按表12控制。第三十七条 高层建筑在道路南侧时，其标准建筑日照阴影xx的最远点（一般以当地住宅一层大寒日满窗日照时间两小时为标准计算）须不超过道路北侧红线。第三十八条 xx道路红线外有xx绿化带的，若绿化带在道路南侧，建筑后退红线距离应以绿线为起点计算并符合表12的规定；若绿化带在道路北侧、东侧或西侧，建筑后退红线距离应以绿线为起点计算且不小于表11关于最小后退距离规定，同时，绿带

22、宽度与建筑后退距离之和应不小于按表12规定的建筑后退红线距离。第三十九条 建筑物后退道路红线以建筑物垂直投影最突出部分的边线计算。第四十条 地下建筑物基础边缘后退道路红线的距离，一般应大于地下建筑物xx（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的1.5倍；后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的部门论证同意后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。第四十一条 沿公路的建筑物，在城区内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；其余路段按公路要求执行。第四十二条 有大量人流、车流集散的多、低层建筑，如影剧院、展览馆、大型商场、

23、体育馆、游乐场、车站等，其后退道路红线距离按人、车流集散需要确定，但不应小于20米。表12 建筑主要朝向后退道路红线最小距离后退 道路宽度(米)距离(米)建筑高度及位置城市快速路(40L35)城市主干路(L40)城市次干路(40L30)城市支路(20L15)新区开发多、低层建筑（H24米）道路南侧1512108道路北侧121086道路东西侧10865高层建筑（50米H24米）道路南侧20181510道路北侧1715129道路东西侧1512108高层建筑 （H50米）道路南侧25242015道路北侧25221713道路东西侧25201512旧区改建多、低层建筑（H24米）道路南侧12987道路北

24、侧10765道路东西侧8654高层建筑（50米H24米）道路南侧1815129道路北侧1512107道路东西侧121086高层建筑（H50米）道路南侧24211612道路北侧21181411道路东西侧18161310注：L指道路红线宽度，H指建筑高度；高层退线指主体部分，裙房按多、低层建筑控制（裙房低于24米时）；建筑沿路有主出入口或建筑位于道路交叉口时，建筑后退道路红线距离应不小于表中道路南侧退让距离；建筑次要朝向后退道路红线最小距离应不小于表中相应退让距离的0.9倍；建筑沿路无出入口的可按次要朝向的标准后退道路红线。住宅建筑和教育卫生建筑后退道路红线距离应同时满足表11xx最小后退用地边界

25、距离的规定；商业建筑的最小退让道路红线距离应在相应数值基础上适当加大。第四十三条 道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表12规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时满足交叉口行车视距三角形的控制要求。立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按已批准的详细规划执行;未制定详细规划的,由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。第四十四条 铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表13规定的距离控制。表13 铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）铁路等级建筑物后退距离（米）铁路干线30铁路支线15第四十五条 xx道两侧xx建筑物，其后

26、退河道规划蓝线的最小距离，不得小于7米；尚未确定河道蓝线的，退规划河道上口外缘不得小于17米；城市规划确定的特殊河段，建筑物的后退距离按批准的详细规划执行。第四节 建筑高度控制第四十六条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本章的规定。第四十七条 在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的xx、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第四十八条 在文物保护单位和建筑保护单位周围及风景名胜区规划控制地段，xx、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的修建性详细规划执行。尚无经批准的修建性

27、详细规划的，应先编制xx设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可实施。（计算方法见附录C之C6-2）第四十九条 普通住宅层高不宜高于2.80米。七层及以上住宅或住户xx层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。xx、托儿所建筑不宜超过三层，小学教学楼不应超过四层，中学、中师、幼师教学楼不应超过五层。第五十条 沿城市道路两侧xx、改建建筑物的控制高度，应符合下列规定：1、沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度的一半（W/2）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H1.5（W/2+S）。2、沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：AL（W

28、/2+S）式中：A沿路高层组合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L建筑基地沿道路规划红线的xx，W道路规划红线宽度，S沿路建筑的后退距离。计算方法见附录C之C6-3。第五十一条 建筑物临向两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接或通过面前道路临向广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。第五十二条 在建成区内一般不得对建筑物进行加层，如有特殊情况确需加层时，必须符合下列要求：1、加层后能满足建筑的容量、间距、退让、高度的规定。2、有原设计单位或具有同等设计资质的设计单位出具的建筑结构、抗震可行性等鉴定证明。3、符合xx规划对该地段的技术