龙湖地产2008年宏观调控政策影响及对策房地产项目分析-贾非.ppt

1、10/31/2022近期宏观调控政策影响及对策近期宏观调控政策影响及对策副标题营销部 市场调查组10/31/2022会议议题会议议题u今年以来的政策回顾及重要政策分析今年以来的政策回顾及重要政策分析u新政策影响分析及今后宏观调控的预测新政策影响分析及今后宏观调控的预测u我们的对策和建议我们的对策和建议210/31/2022本年度重要宏观调控政策回顾本年度重要宏观调控政策回顾副标题营销部 市场调查组10/31/2022本年度宏观调控政策重要领域本年度宏观调控政策重要领域u土地政策土地政策u金融、信贷金融、信贷4本年度土地调控政策回顾本年度土地调控政策回顾关于房地产开发关于房地产开发企业土地增值税

2、企业土地增值税清算管理有关问清算管理有关问题的通知题的通知物权法物权法中低收入者中低收入者住房供应保障住房供应保障的土地政策的土地政策招标拍卖挂牌招标拍卖挂牌出让国有建设用出让国有建设用地使用权规定地使用权规定（39号令）号令）2007.1.16税务总局2007.3.16全国人大2007.8.31国土资源部2007.9.28国土资源部征收30%60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。征地补偿更加细化住宅

3、用地期满后“自动续期”优先保证经适房、廉租房的建设用地，年度供应总量不低于住宅用地总量的70%，并落实到具体地块。严格集资合作建房用地管理，各级国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。1、工业用地纳入招牌挂范围2、单宗地建设周期不超过三年3、按合同支付完土地价款，方可办理国土证5本年度金融调控政策回顾本年度金融调控政策回顾连续加息连续加息住房按揭政策住房按揭政策调整调整359号令号令2007.19月央行2007.7.17央行2007.9.28央行连续五次加息银行发放个人住房按揭贷款时，如果贷款者是购买第二套及以上住房，不能给予利率下浮15%的优惠。严格房地产开发贷款管理严格规范土地储备贷款管理

4、严格住房消费贷款管理严格商业用房购房贷款管理 加强房地产信贷征信管理 加强房地产贷款监测和风险防范工作610/31/2022近期重点政策影响分析近期重点政策影响分析副标题加息加息359号令号令10/31/202220072007年年5 5次加息次加息u关键词：关键词：u5 5次加息次加息u 8 8次提高准备金次提高准备金率率u 50005000亿定向票据亿定向票据8政策背景政策背景u货币流动性严重过剩货币流动性严重过剩关键词：贸易顺差、民间游资、外汇储备u通货膨胀压力巨大通货膨胀压力巨大关键词：CPI从2.2到6.5 u个人住房贷款增幅过猛个人住房贷款增幅过猛关键词：半年增加3000亿元，9个

5、月用完全年信贷额度u国民经济发展过热国民经济发展过热关键词：连续四年超过10%u实际利率为负实际利率为负关键词：CPI、存款利率u资产价格过高资产价格过高关键词：股票投资收益9政策影响分析政策影响分析u开发商融资成本提高开发商融资成本提高u投资资金的杠杆效应迅速减弱，投资欲望减弱。投资资金的杠杆效应迅速减弱，投资欲望减弱。u居民储蓄意愿提高、商业银行信贷压力增加居民储蓄意愿提高、商业银行信贷压力增加u流动性过剩短期内无法改变，加息周期尚未完结流动性过剩短期内无法改变，加息周期尚未完结10银发2007359号u严格房地产开发贷款管理严格房地产开发贷款管理关键词：资本金、四证、土地囤积 u严格规范

6、土地储备贷款管理严格规范土地储备贷款管理关键词：贷款年限 u严格住房消费贷款管理严格住房消费贷款管理关键词：结构封顶、第二套房、中小户型、1.1倍利息、空置房贷款 u严格商业用房购房贷款管理严格商业用房购房贷款管理 关键词：竣工验收、1.1倍利息 u加强房地产信贷征信管理加强房地产信贷征信管理 u关键词：土地囤积、捂盘惜售u加强房地产贷款监测和风险防范工作加强房地产贷款监测和风险防范工作 11政策背景政策背景u房地产行业信贷规模剧增房地产行业信贷规模剧增关键词：3.4到4.3，5080%的信贷比例 u美国次级贷风波美国次级贷风波关键词：1万亿外汇储备的去向u房价暴涨的直接后果是银行风险倍增房价

7、暴涨的直接后果是银行风险倍增关键词：证券化12政策影响分析（短期）政策影响分析（短期）u扼紧多数房地产开发商的资金血脉扼紧多数房地产开发商的资金血脉u促使土地储备机构加速供地促使土地储备机构加速供地u抑制投资型、改善型、恐慌型购房意愿抑制投资型、改善型、恐慌型购房意愿u商业等纯投资型物业受到较大影响商业等纯投资型物业受到较大影响u促使商业银行将信贷向首次置业、中小户型倾斜促使商业银行将信贷向首次置业、中小户型倾斜u房价涨速停滞，成交量萎缩房价涨速停滞，成交量萎缩u二手房成交锐减二手房成交锐减u迫使开发商拓宽资金渠道，降低银行风险迫使开发商拓宽资金渠道，降低银行风险13u房地产行业作为银行信贷主

8、要投放对象的地位不会房地产行业作为银行信贷主要投放对象的地位不会发生变化发生变化关键词：低坏账率、信贷规模u在未来在未来3 3个月，配套政策逐步出台，未来个月，配套政策逐步出台，未来6 6个月，政个月，政策造成的恐慌逐渐平息，政策被适应策造成的恐慌逐渐平息，政策被适应关键词：政策出台的时机选择u中高端物业投资受到一定程度抑制，低端及高端物中高端物业投资受到一定程度抑制，低端及高端物业影响较小业影响较小关键词：置业目的、支付能力u大开发商将利用本次调控进一步扩大优势大开发商将利用本次调控进一步扩大优势关键词：信贷倾斜、行业集中、流动性回收、股市资金政策影响分析（中长期）政策影响分析（中长期）14

9、重点城市对本次政策的反应重点城市对本次政策的反应u上海上海u北京北京u重庆重庆u南京南京15本年度房地产行业宏观调控的特点本年度房地产行业宏观调控的特点u逐步巩固、深化逐步巩固、深化20062006年的调控政策年的调控政策u关键词：70/90的细化、经济适用房/廉租房建设u严格控制土地供应严格控制土地供应u关键词：18亿亩底线、抑制土地囤积、优先供应u逐步提高信贷门槛逐步提高信贷门槛u关键词：个人信贷条件审核、取消利率优惠、商业类贷款u房地产业从宏观调控的核心转变到主要行业之一房地产业从宏观调控的核心转变到主要行业之一u关键词：经济过热增长1620082008年政府主要调控措施预测年政府主要调

10、控措施预测u完善税制和税收征缴完善税制和税收征缴u针对不同类型物业的保有环节采用递进税率u针对不同类型物业的交易环节采用递进税率u加强从土地储备到物业交易各环节的税收征缴u持续加息、严格信贷条件持续加息、严格信贷条件u加息周期尚未完成、加息幅度有可能加大u对于个人贷款及开发商开发贷款的申请条件将进一步收紧u继续调整土地供应结构继续调整土地供应结构u向中小户型、经济适用房/廉租房更加倾斜的土地政策u进一步限制高端物业、低容积率的土地供应u完善经济适用房完善经济适用房/廉租房相关政策、加大供应量廉租房相关政策、加大供应量u完善经济适用房/廉租房开发建设到交易各环节的政策u通过税收优惠、财政补贴、优

11、先供地等措施保证供应量 以调整商品房供应和需求结供应和需求结构构为目的行业调控将成为未来房地产业调控的长期重要方向17宏观政策调控对行业未来的深远影响宏观政策调控对行业未来的深远影响u土地：土地：u付款条件更加严格u大宗土地供应将逐渐减少，中小幅地块u新供应土地的各项指标都将向政策靠拢，控制产品研发。u市场：市场：u中小户型物业供应量激增，大户型、低容积率产品萎缩u中心户型价格短期内涨幅较大，中长期上涨速度将放慢u大户型、高端产品将依然是未来重点的调控对象，但在中长期仍会有较大涨幅u客户：客户：u客户分化将更加严重u产品：产品：u对中小户型在产品创新、舒适度及便捷性等方面的要求将不断提高u对大

12、户型、高端产品的交付标准方面会有较高要求18我们的对策建议我们的对策建议u个人贷款层面：个人贷款层面：提前与各家按揭合作银行进行了沟通，争取不需要主体封顶后发放贷款，保证原签约放款即银行内部完成审批即下贷的放款方式也暂不会受到影响。进一步拓展新项目的合作银行，确保回款速度u在售项目层面：在售项目层面：对于纯投资型物业，如西城天街写字楼，稳定客户，不必过于逼迫客户办理按揭，避免因办理不了按揭而退房造成的客户流失；对于高端住宅客户和首次置业客户，从目前的情况看，首付四成影响不大；对于改善型和投资型客户，从长期看，应当开拓较为灵活的付款渠道或付款方式，降低客户门槛，保证销售速度和回款。u土地储备层面

13、：土地储备层面：强化对居住型土地的储备，避免纯销售型商业地块，多储备中低容积率指标土地u项目定位层面：项目定位层面：完成对以往项目定位的回顾；减小商业类纯投资物业在可售物业中的比重u产品研发层面：产品研发层面：适应市场走势，加强对于中小户型的研发投入，提高产品溢价能力19报告汇报完毕报告汇报完毕,欢迎指正欢迎指正20案例：案例：u假定一套房屋，现价100万元，预期三年后200万元。u在不计算税费和按揭的前提下u首付三成：首付30万元，最终收益率333%。u首付四成：首付40万元，最终受益率250%。21房贷新政对北京楼市“影响不大”中国网中国网 时间：时间：2007-10-102007-10-

14、10u9日，多个开发商在接受采访时表示，央行房贷新政对北京房地产市场的整体影响不会很大，因为北京住宅市场目前仍旧处于供不应求的局面，但对开发不同住宅的开发商的影响则比较明显。新政策对开发普通中低价位住宅的开发商影响不大，因为这类住宅80%左右的购房者都是第一次置业，购买人群不会发生变化。”u 北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，现在普通住宅严重供不应求，因此销售不会受到影响。但高档住宅会受到一定的影响。高档住宅多数为二次以上置业，而且投资者也较多。新政对二次以上置业利率1.1倍的规定，在一定程度上会增加购买者的购买成本。u 中原地产华北区域总经理李文杰也表示，新政对北京楼市全局的影响并

15、不大，影响不到北京楼市的整体销售局面，更不会影响到北京房价。北京房地产市场总体的销售量不会受到影响。他说：投资者看重的是投资回报，新政会加大投资者的投资成本，但如果现在投资回报仍旧比投资其他行业要高，投资者仍旧不会撤出楼市。”他认为，楼市投资回报平稳且较高，只要房价继续高速攀升，他们就不会从这一市场上撤退。返回22上海楼市初现降温迹象上海楼市初现降温迹象 二手房成交量下跌四成二手房成交量下跌四成 20072007年年1010月月1212日日 东方网东方网 (来源：东方早报来源：东方早报)u上海二手住宅市场成交量自9月份出现降温后，10月成交量继续走低，此前频频返价的业主也开始出现主动下调房价以

16、求成交的现象。与此同时，新房市场上传统的“金九银十”旺销局面与预期有所差距。业内人士指出，近期房贷紧缩政策以及房价上涨过快等现象使得转入观望的购房者增多，上海楼市已显露降温迹象。u二手房挂牌价下调u李先生在浦东“联洋年华”有一套159平方米的房子，一个月前，他将房子在中介处挂牌出售，随着市场一度火爆，加上房源紧俏，他一次次地调高心理价位，至9月底，这套房子的挂牌价已被提到295万元。但是，达到这一价格后，李先生却发现看房量明显减少。9月底，新的房贷政策出台后，他几经考虑，最终又将房价调回到最初的挂牌价格。u早报记者了解到，在目前的 二手房市场上，类似的现象正变得日渐普遍。业主提价幅度过大正逐步造成二手房“有价无市”的局面，加上房贷新政的影响，购房者的观望气氛越来越浓。这使得部分业主为求成交不得不重新调低 房价。u美联物业市场研究部的调研数据显示，截至10月10日，大约八成的业主对自己的挂售房源下调了挂牌价格，其中75%的业主对自己的挂牌房源做了5%以内的价格下调。u成交量下跌四成u上海中原地产浦东区域总监王逸红表示，与去年相比，今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。因此，第二套房的房贷