《商业危盘实操解码培训系统》商业地产专家林海彬_精品文档.ppt

1、CompanyLOGO 商业地产商业地产商业地产商业地产危盘实操解码系统危盘实操解码系统危盘实操解码系统危盘实操解码系统 地产策划师国家职业资格认证培训教材地产策划师国家职业资格认证培训教材重庆市技能人才培训集团重庆市技能人才培训集团 特约培训讲师特约培训讲师=林海彬林海彬中国商业地产危盘实操解码系统中国商业地产危盘实操解码系统创始人创始人 咨询咨询 QQQQ：437528611437528611地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材讲师介绍讲师介绍本名：林海彬本名：林海彬笔名：地产知行者（网上搜索）笔名：地产知行者（网上搜索）1010年间全国各地全程操盘及中途救盘各类商业地产项

2、目数百万平米，拯救众多商业烂年间全国各地全程操盘及中途救盘各类商业地产项目数百万平米，拯救众多商业烂盘、死盘，帮助众多房地产开发企业走上了健康、持续发展之路；盘、死盘，帮助众多房地产开发企业走上了健康、持续发展之路；实操案例如：实操案例如：2222万平米铜锣湾、万平米铜锣湾、2727万平米火车头外贸城、万平米火车头外贸城、7676万平米上海城等；万平米上海城等；多年商业地产项目实战操盘的经历总结了丰富的成功经验，沉淀了实效的商业地产操多年商业地产项目实战操盘的经历总结了丰富的成功经验，沉淀了实效的商业地产操盘观点及先进的商业地产开发经营理念。盘观点及先进的商业地产开发经营理念。现任：现任：重庆

3、市房协商业地产专业委员会重庆市房协商业地产专业委员会=专家委员专家委员重庆市人民政府房地产发展研究中心重庆市人民政府房地产发展研究中心=特约研究员特约研究员地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材 由于商由于商业地地产高度复高度复杂、高度、高度专业，所以有人把商，所以有人把商业地地产项目看成是一个公司目看成是一个公司综合合实力及商力及商业地地产操操盘手手实力的集中力的集中体体现，从，从这个角度来看，培养开个角度来看，培养开发商及商商及商业地地产操操盘手的核手的核心心竞争力确争力确实非常关非常关键。一个商。一个商业地地产开开发企企业及操及操盘手的手的核心核心竞争力首先就在于争力首先就

4、在于专业性，要真正的明白什么是商性，要真正的明白什么是商业地地产？商？商业地地产的核心是什么？的核心是什么？地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材 我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从住宅我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从住宅开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念来开发开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念来开发商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、死盘、商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、死盘、空空 闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘手根本闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘手根本

5、就没有搞明白什么是商业地产。所以接下来我们首先就来认识、就没有搞明白什么是商业地产。所以接下来我们首先就来认识、理解清楚到底什么才是理解清楚到底什么才是商业地产商业地产地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材商业功商业功能示例能示例地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材一一 地性地性 首先商业地产是指用于各种零售、首先商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、取得方式是经过法定的挂牌招投标、拍卖以及经过有关的司法程序取得拍卖以

6、及经过有关的司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等；体育用等；地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材二二 功能、用途功能、用途 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律、法规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使律上没有明确的界定，而只是

7、在市场实践中被广泛使用的词语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购用的词语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、物中心、大卖场、商业街、shoppingmallshoppingmall、主题商场、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材三三 经营模式经营模式 商业地产的形式多样，规模也

8、有大有小。规模大商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如的商业地产如shoppingmallshoppingmall项目，可以达到几十万平项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方数项目依然采

9、取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺出售、项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺出售、零散经营的模式。零散经营的模式。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材小小 结 商商业地地产，其核心却不是，其核心却不是实体的商体的商铺，而是商，而是商铺之上的商之上的商业价价值或者或者说是是“商机商机”，没有了商，没有了商业价价值，没有了商机，它就成了，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了）

10、，也就位好了），也就更无法更无法谈收益了！收益了！换句句话说，商，商业地地产实际上重点在商上重点在商业二字，二字，而非地而非地产二字，因此，我个人有个二字，因此，我个人有个观点，更喜点，更喜欢把把现在表在表现为商商场、卖场、市、市场、百、百货公司、超市、公司、超市、购物中心、商物中心、商业街、商街、商铺以以及写字楼等等商及写字楼等等商业地地产的不同形式通称的不同形式通称为：“商商业平台平台”，我，我觉得得这样更更为贴切，因切，因为它它们都是承托着最重要的都是承托着最重要的“商机商机”！无法提供！无法提供“商机商机”的商的商业地地产就不是成功的商就不是成功的商业地地产，那只不，那只不过是一个房子

11、是一个房子罢了。所以我常了。所以我常说，我从事商，我从事商业地地产1010年，不是出租、年，不是出租、销售商售商铺给客客户，我主要是出租，我主要是出租“商机商机”、销售售“价价值”的。的。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材 许许多多的多多的传统房地房地产投投资和和发展商都不幸陷入展商都不幸陷入了商了商业地地产的泥潭，不能自拔，那些比的泥潭，不能自拔，那些比较幸运的幸运的选了了一一块好地好地头，近水楼台，近水楼台尝到了些到了些许甜甜头，信心，信心满满的的向着另外一些泥潭向着另外一些泥潭进军着，着，还有一些更幸运的，通有一些更幸运的，通过一些包装和一些包装和营销，把商，把商铺东砍

12、西切，割得零零碎碎，砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小将一大帮小业主拉了主拉了进来来垫了背，然后公司都关掉走了背，然后公司都关掉走人，剩下小人，剩下小业主主们独守空独守空铺，枉自嗟，枉自嗟叹，听天由命去，听天由命去了。于是，全国上下到了。于是，全国上下到处都是商都是商业烂盘、死、死盘项目，目，但是更大更多的商但是更大更多的商业项目却又不断的上目却又不断的上马，形成一个，形成一个恶性循性循环。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材究其究其缘由由 最直接的就是投最直接的就是投资商和商和发展商把商展商把商业地地产等同于等同于传统房地房地

13、产来来对待和待和处理，理，而没有根据商而没有根据商业地地产的的实际特性采取独特性采取独特的特的处理和运作手法。理和运作手法。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材 我我认为，商，商业地地产的投的投资开开发和和经营管理，管理，归纳起来就是三个起来就是三个阶段和一个段和一个过程。何程。何谓三个三个阶段和一个段和一个过程，就是商程，就是商业地地产具体到一个个案具体到一个个案项目上，其投目上，其投资开开发和和经营管理管理应该分成三个重要的分成三个重要的阶段和一个全面把控的段和一个全面把控的过程。程。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材第一第一阶段是段是“商商业规划划”阶段

14、，段，第二第二阶段是段是“开开发统筹筹”阶段，段，第三第三阶段是段是“运运营推广推广”阶段；段；一个一个过程就是程就是贯穿三个穿三个阶段的全面把控段的全面把控的的项目目目目标管理管理过程。程。我又将其我又将其简称称为八个字：八个字：“规划、开划、开发、运运营、管理、管理”。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材商业商业地产地产规划规划开发开发运营运营管理管理地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材假假设案例案例 我我们现在假在假设已已经获得了一个地得了一个地块，具，具备了投入了投入的的资金，也有了各方面金，也有了各方面专业的人才，万事俱的人才，万事俱备，可以，可以开始

15、启开始启动项目了。目了。这时候，候，许多不了解商多不了解商业地地产项目目投投资开开发和和经营管理的人，一般就是按照管理的人，一般就是按照传统套路，套路，搞方案搞方案设计，做建筑，做建筑规划，然后划，然后报方案，修建方案，修建详规，出出设计，报建，出建筑建，出建筑规划划许可可证，施工，施工许可可证等等，等等，然后然后组织施工，策划公司找市施工，策划公司找市场数据数据资料料编报告搞策告搞策划划书，投广告，找中介代理，招商或者，投广告，找中介代理，招商或者销售商售商铺，公，公关公司或者广告公司策划开关公司或者广告公司策划开业，然后，然后规模浩大的开模浩大的开业典礼，物管公司派保安巡典礼，物管公司派保

16、安巡逻，清，清洁工工扫地擦玻璃，地擦玻璃，电工开空工开空调、电梯、梯、换灯泡，灯泡，诸如此如此类。地地产策划策划师国家国家职业资格格认证培培训教材教材 能够到物管公司介入的项目已经是算比较走运的了，能够到物管公司介入的项目已经是算比较走运的了，很多在招商的时候已经门可罗雀，更不幸的可能在施工一很多在招商的时候已经门可罗雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了个大坑，或者竖起几根钢筋柱子也就偃旗息半，或者挖了个大坑，或者竖起几根钢筋柱子也就偃旗息鼓了，最不幸的可能图纸还没有出完就歇菜了。那些封了鼓了，最不幸的可能图纸还没有出完就歇菜了。那些封了顶的，老板还算有内容的啦！这就是通常见到的，或者目顶的，老板还算有内容的啦！这就是通常见到的，或者目前普遍存在的情况。实际上商业地产项目不是这么简单的前普遍存在的情况。实际上商业地产项目不是这么简单的建个楼房，找个商家，配个管家就建个楼房，找个商家，配个管家就OKOK的，应该按照项目的，应该按照项目整体投资，分成三个阶段做好一个过程，落实：整体投资，分成三个阶段做好一个过程，落实：“规划、规划、开发、运营、管理开发、运营、管理”。地地产策划策划师国家国