娄底商业环境分析.doc

1、娄底商业环境分析一、娄底市商业现状分析（一）娄底市商业格局及商圈分布娄底自1977年建地区，1999年改娄底市，被誉为“湘中新城”。在政府的重点扶持下，本地商业发展迅速，从92年开始就已基本形成以清泉广场为中心的市级商业中心。目前，娄底市商业格局分为三大商圈：核心商圈：基本呈现以氐星路与长青街交叉点为中心、周边半径1公里范围区域为核心商业区：老街商圈：以涟滨西街为轴，以日常生活、生产资料批发零售为主的传统辅助商圈；涟钢商圈：以涟钢为依托的新兴商业圈。1、绝对地位的核心商业区清泉广场商圈用“娄底商业看清泉广场”这句话来形容目前娄底的商业经营格局颇为贴切。以长青中街为轴，以氐星路与长青中街交汇处为

2、中心，向四周辐射1公里左右距离，东至银海商业广场，西至娄底大市场，南至乐坪街，西至湘阳街，所涉主要商业街道有：氐星路、长青中街、湘阳街、娄星南路等，是娄底现有的核心商业区。本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。约有80%以上的零售商业设施分布在此，专业市场、商场、超市、大小商铺、休闲机构等星罗棋布，服装专卖、电器专营、家纺用品专卖、电子通讯器材等各种品类经营成行成市。几乎所有大中型的商场、超市均集中此区域，分别有清泉名店、银海商业广场、九龙商厦、金海名店、新一佳超阶级市、佳惠超市、银河超市、银海超市等，沿街铺面主要以经营中商档品牌服饰为主，图书馆、新华书店等其它配套设施相应齐全。该商圈的租金

3、水准居全娄底市最高水平。2、娄底商业的发祥地老街商圈老街商圈是娄底传统的商业区，有娄底商业发祥地之说，以涟滨西街为主轴，两旁商业氛围浓厚。目前涟滨西街的糖果、烟酒、副食品、水果、日杂小商品市场经营红火，每年数亿元的交易额和每天上万人的人流，形成了一个巨大商圈，老街特有的商业氛围与涟钢生活区、经济开发区、高尚生活区遥相呼应，形成一个巨大的人流、物流、资金相交融的商业圈。2004年度开盘的大规模综合市场九龙环球商业广场就位于老街商圈。3、风生水起的新兴涟钢商圈涟钢商圈的兴起主要依托涟钢生活区域的强劲消费力与政府城市建设南扩北移的规划战略。准确的说，目前涟钢片区的商业结构仍呈松散形分布，基本以满足居

4、民基本生活需求为主，一直没有形成一个功能多样化的商业格局。随着凤阳步行商业街、涟钢步行商业街、钢城购物广场等商业项目的拟建，将大大提升该区域的商业品位，增强其商业辐射功能，涟钢商圈有望在未来两至三年内成长为继清泉广场核心商圈、老街传统商圈后又一新兴商圈。与清泉广场市级商业中心不同的是，涟钢商圈的属性应为社区级商业中心，幅射功能有限。（二）娄底市商业业态调研分析1、商业业态结构娄底市商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当丰富，但仍停留在传统的商业格局阶段。从大型商场到专业市场，从批发市场到大型超市到品牌专卖店，从百货业到餐饮业再到娱乐业等，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，基本呈现阶段以品牌

5、专卖、连锁店为主，各种新兴业态百花齐放的格局。娄底主要业态、业种结构列表如下：业态/类别数量主要分布区域中小型酒店、宾馆18长青街、乐坪街、氐星路中等以上规模餐饮31湘阳街、氐星路茶艺咖啡24长青街、氐星路、乐坪街、湘阳街中档以上美容美发机构26湘阳街、新星南路中等以上规模娱乐休闲机构31新星南路、氐星南路、氐坪街中等以上规模药房21长青街为主百货商场9长青街、氐星路中、大型超市5长青街、氐星路大型婚纱摄影连锁6长青街、娄星路电器专营店5长青街、娄星南路家俱专业店（广场）6长青街、娄星路综合性市场3长青街、湘阳街、涟钢专业市场4长青街、氐星路服饰品牌专卖店300家左右长青街、氐星路、九亿步行街

6、从上表可见，娄底的餐饮业目前较为发达，这与娄底居民对于吃的注重及本地商务流通贸易领域活跃、接待公关活动频繁等因素息息相关。而娱乐休闲设施也相对较多，说明娄底人民的消费意识已不仅停留于满足基本需求水平，而有着更加丰富的要求。从大致的业态结构比例来看，本地缺乏集购物、休闲、美食、娱乐、文化、商务、观光为一体的大型购物中心。2、娄星区主要街道商业业态及网点分布娄星区商业网点主要分布在长青街、氐星路两侧，几乎集中了百货商场、超市、专业市场、餐饮连锁店、品牌专卖店等全部业态，商铺林立，鳞次栉比，商贾云集，异常繁华。其它街道则因各自所处地域不同，各有独特的商业魅力。如湘阳街，就聚集了数十家美容美发机构，休

7、闲特色一目了然。1）长青街长青东街（氐星路口至新星路口）主要是经营手机、床上用品系列、药品及医疗器械为主的商业街道，其中手机专卖店约占街道总商业面积的29.4%、医疗器械约占14.4%、床上用品系列约占8.1%、娱乐休闲约占8%、其余为其他商业物业。该路段临街商铺的主营面积为60m2左右，经营状况整体良好，人流主要以自东往西为主。该路段有鸿兴大酒店、中国电信娄底分公司、娄底市邮政局、中国建设银行长青路支行、中国农业银行银海分理处、中国工商银行商业街分理处等。长青西街（氐星路口至汽车站）主要是经营品牌服装、鞋类为主的商业街道，其中，中高档次男装专营店约占街道商业总面积的40%，运动系列约占15%

8、、女装系列品牌店约占25%、鞋类及其它占30%。该路段商铺的主营面积为50m2,经营状况良好，在靠近清泉广场的商铺经营状况较好。南面街道人流走向东西基本持平，而北面街道则以自东往西为主。该路段有中国农业银行和中国银行两家银行机构，娄底大市场处于该街道的西端，与位于清泉广场的九龙商厦遥相呼应。2）氐星路氐星路南段（长青街口至乐坪街口）以经营品牌服饰为主，尤其是九龙商场的沿街商铺中大都经营的是中高档男女服饰，并且经营效果很好。其中服饰专卖店约占街道总商业面积的45.4%、休闲娱乐约占24%、酒店餐饮约占20%、其他约占10.6% ，商铺营业面积为2040m2不等，商铺经营状况很好。该路段的购物人流

9、分时段有所不同上午自南向北为主，下午人流走向出现回流，以自北向南为主。该路段有中国联通氐星路营业厅、中国移动氐星路营业厅、中国联通润通营业厅等。氐星路中段（长青街口至湘阴街口）的业态分布不是很有规律，有酒店、商场超市、餐饮、歌舞厅、运动专卖等，其中餐饮约占20%、商场超市约占30%、娱乐保健约占18%、酒店餐饮约占3%、其他约占29%。该路段临街商铺的经营面积以4060m2为主，经营状况相对来说较好。该路段有中国农业银行、中国工商银行及恒信证券等金融机构。氐星路北段（湘阳街口至火车站）临街铺面以宾馆酒店、餐饮、美容美发为主，其中大型餐饮约占25%、宾馆约占20%、美容美发约占20%、综合类（包

10、含小型餐饮）约占35%。经营状况较好，街道人流以往火车站方向居多。3）乐坪街乐坪街是以酒店餐饮和休闲娱乐为主的商业街道，其中餐饮机构约占临街商铺面积总数的23.3%、休闲娱乐约占28.25%、其他为经营生活相关配套的商铺。该路段的商铺面积的2530m2之间，商铺经营状况一般。该路段政府部门较多，有中国工商银行娄底市分行、中国建设银行新星支行医、中国工商银行和乐坪街分理处等银行机构和娄底宾馆、大汉大酒店、金香大酒店等酒店。4）娄星南路娄星南路是以经营建材、摩托汽配、家电为主的商业街道，其中建材约占该路段商业营业总面积的54.3%、摩托汽配约占18.1%，家电约占14.7%、药房及医疗机构约占6.

11、3%、其他占6.6%。该路段的商铺面积主要为40m2，商铺经营状况一般，人流主要以由北往南为主。该路段有中国建设银行、中国邮政、中国银行星光分理处等。5）新星路新星路（月塘街口至长青街口）主要以娱乐休闲业为主，包括歌舞厅、娱乐休闲中心、美容美发及茶楼等。该路段东侧临街商铺以歌舞厅及娱乐中心为主，约占该路段商业营业总面积的50%，单个商铺面积从600m21500 m2不等（两层）；路段西侧临街商铺有美容美发、足浴中心、茶楼和餐饮机构等，大部分为中低档次，经营状况一般。6）湘阳西街湘阳西街主要以美容美发、休闲、餐饮为主，中低档次的美容美发店约有50余家，较大型的美容美发机构约5家，茶楼约10家。该

12、路段临街商铺经营状况一般。该路段的商业主要集中在街道南面，商铺大多以25m2为主。该路段有娄星区农村信用社等。7）南贸东街南贸东街是以服饰为主的商业街道，其中女装约占商铺总面积的75%、男装及鞋类约占15%、娱乐休闲约占10%、其他为5%。该路段商铺经营面积大约为30m240m2，商铺的经营状况一般。该路段有小龙园酒店、中国农业银行娄底分行等。（三）项目周边商业环境分析1、项目所在地商业历史项目在原南贸东街、春园路的基础上实行旧城改造，该区域与周边商业设施相呼应，一度是娄底中心城区最为繁华、兴旺的街区。1989年，春园商场在春园路建成，经营各种日用品、低档服饰、零配件和南杂等商品。春园商场的商

13、业业态就如目前的九龙小商品市场，在九龙未建成之前是整个娄底市的日杂集中地段，人流量相当大，经营状况亦良好。在九龙商场建成之后，人气和经营开始急速下滑，由以前的“水泄不通”变成现在的人流稀少，大量的顾客出现了消费转移。该路段的经营状况与项目拆迁的关系密切，商场西侧商铺现已拆迁完毕，而东侧商铺拆迁工作正在进行。南贸东街西临春园路，在2001年前经营业务和春园商城相差不多，其西段主要以小门面日杂为主，东段则是以美发居多。2001年，随着城市规划的出台，整条街业态发生明显改变，目前主要经营服装，除靠近九亿步行街门面的经营状况稍好外，整体经营状况不好，不少商铺已准备转让，转让费大多在万元左右，月租金约4

14、0元/m2。 南贸东街靠近氐星路入口处以前是城南市场，在拆迁之前以经营农贸产品为主，是娄底最大的农贸市场，但由于项目改造，整个市场已向中兴农贸市场转移。南贸东街隔氐星路相望的体育馆附近曾是娄底中高档品牌专卖店的集中区域，后由于拆迁，大部分经营户目前移至九亿商业步行街。2、项目周边环境配套周边成熟的商业环境和生活氛围是本项目不可复制的先天优势。项目及其周边是以长青街和氐星路交叉点为商圈辐射开来的区域，整个周边区域商业结构非常明显，商业业态较为丰富。项目长青街口的商业网点以经营家纺家饰、电子电器为主，氐星路口分布有数十家服饰鞋类专卖店，南贸东街以女装专卖为主，乐坪街口及周边则是市政府与其他职能部门

15、办公驻地及生活区。项目周围市政设施完善，交通快捷，购物便利，为美好和谐的生活提供了有力保障。例如：购物：清泉名店、佳惠购物中心等娱乐：天龙娱乐城、21世纪大歌厅等休闲：春园公园、娄星休闲广场市政：市邮政局、市电信公司、移动通信营业厅等保健：康复医院、娄底大药房等学校：娄底三小、娄底三中、湘中经贸学校、英达外国语学校金融：建设银行市分行、工商银行市分行、农业银行娄底分行餐饮：名典咖啡、老舍茶馆、福满人家连锁餐饮美容美发：美佳美容美体沙龙、新康泰美容美体酒、网吧：城市猎人吧、爵士吧、兴城网吧同时，项目周边还具有丰富的生态休闲资源，东面毗邻春园公园，西北与市民广场娄星广场隔街相望。其中，娄星休闲广场现已成为市民休闲、娱乐、游玩的主要场所，而且离氐星路口很近，本项目可巧妙将其有机结合，把其当成是项目的一个依托或是外延，既可实现自然人流与商业人流互动，又能加强春园步行商业街的旅游功能。3、项目交通条件项目周边的交通配套比较完善，氐星路、长青街、乐坪街三条城市主干道环绕项目四周，交通四通八达、便捷畅通。项目周边街道的公交车线路表如下：长青路：6、3、13、19、20路（市工商银行商业街分理处设有公交站）氐星路：3、5、15、16路乐坪街：1、6、11