足球场下物业发展建议论证.ppt

1、足球场地下物业发展建议论证停车场、超市、健康中心方案注重可行性发展商目标：我们做了以下工作：我们做了以下工作：健康中心：我们调查了项目所在区域的康体中心（3个）、所在区域的酒店的康体中心（4个）、广州市2个地下健康中心、天河体育中心及1个康体中心。并就广州健康中心的规划作了调研。停车场 我们调查了项目及项目所在区域的地面停车场（3个）、写字楼及公寓的地下停车场（5个以上）、酒店的地下停车场（3个）；并就区域停车场的规划作了调研。超市 我们调查了项目所在区域的超市（4个中型超市，3个小型连锁店，1个菜市场)。原有规划 对原有规划和可能的调整对项目的影响进行剖析。我们有以下发展建议：我们有以下发展

2、建议：建议足球场整体抬高一层；有以下利益：建议足球场整体抬高一层；有以下利益：1）抬高后首层与A区共同形成街区；利于A区的发展；2）抬高后商业价值、消费者的舒适度大大增强；3）建设费用可降低；4）可发展周边街铺，形成特色的风情街（特色餐饮、医药等）；5）目前足球场一般铺人造草皮，不影响使用。建议首层发展超市；周边设街铺；并设计一条内街进入超市；建议首层发展超市；周边设街铺；并设计一条内街进入超市；1）街铺和内街铺的销售可滚动资金，减少资金压力。2）建议发展超市的原因见下页，详细的市场资料后一步介绍建议只建设一层停车场（设于负一层）建议只建设一层停车场（设于负一层）;1）建议建一层停车场的原因见

3、下页，详细的市场资料后一步介绍类型类型需求、消费者需求、消费者竞争竞争未来规划未来规划租金回报租金回报整体协调整体协调本体适合度本体适合度停车场停车场目前地面停车约300辆但主要来自北侧写字楼而项目位置更接近东侧相邻公寓地下停车场自给自足（120辆）相邻酒店空置2/3（150辆）区域地下车场一般只用负一层；低于40%的使用率。政府重视；规划了大量地下、路边停车位预计约20元/平（以800元包月，平均每个40平计）不影响初步确定A地段写字楼临路建设故本项目停车场必须调整健康健康中心中心广州的健体消费不成风气。主要来自区域写字楼团体客户，少量区域居民（政府机关）。周边无，区域有不同档次健康中心3个

4、规模在4000平、档次较高的项目经营情况较好政府重视；天河规划量大、环境好、档次完整的体育中心；本区域无其它规划。预计约70-100元/平支持写字楼人们更喜欢有氧运动；高度限制康体种类；需要与地面业态互补；超市超市服务周边约3万居民生活需求；需较大面积。区域有1个4000平超市、多个24小时店、1个大型菜市场，与项目相邻；规划中无竞争项目约50-120元/平(大型超市可达1.5万平)支持公寓销售;但要注重档次与特色OK发展方向综合分析发展方向综合分析项目目前的规划调整分析项目目前的规划调整分析足球场A地段(原规划为60层写字楼)B地段(原规划为30多层公寓)地库三层275_地库二层234401

5、35地库首层206百货110合计71540245本体分析：足球场地车位数原来大量为A地段设置，但初步判断A地段更宜建公寓，B地段更宜建写字楼，所以车库的共享已没有必要。目前本地块作为停车场，可以看到来自北侧的车流只有南侧的1/4。故停车场的车位更适宜在临环市东路段设置。目前周边没有如此规模的停车场，相邻的大量空置。发展方向分析发展方向分析功能划分功能划分从上面的分析看，停车场、健康中心和超市都有可能；但健康中心面临的经营难度相对较大；停车场的总量过大，且利润较低。从市场看，建设超市的风险较小，而从超市所需规模看，适合整层引进大规模超市经营者（一般单层面积不少于7000平,家乐福沃尔玛选址可达1

6、.5万平）,这样甚至可能带动两层经营。建议只建设一层停车场（负一层）；写字楼及周边停车在环市东路地下修建停车场解决。经营方式经营方式项目有两种经营方式，第一种为发展商自营；第二种为出租给专业经营者经营；从目前的市场竞争和消费者接受度看，建议发展商采取第二种方式。由于健康中心和超市都需要面向专业经营者，故实际面向市场招商时，弹性较大，可根据实际谈判的需要界定面积。报建时，争取报建成商场，这时能最大挖掘其报建时，争取报建成商场，这时能最大挖掘其商业价值，功能弹性较大。商业价值，功能弹性较大。如果政府限制了目前的设计如果政府限制了目前的设计且功能只能为健康中心且功能只能为健康中心考虑到：p客户群体（

7、商业群体为主，消费水平较高）p市场经营情况（保龄球、羽毛球、网球、蓝球需求情况较好)p本体层高限制、与地面运动设施的互补负一层健康中心适合建设：p 健身中心：约3000平方米。p 保龄球馆：约3000平方米。p 桌球、沙弧球等：少量，约500平方米p 公共空间：更衣、服务台、休息地等约500平。p沿建设二马路有约2米的地面高差，应充分利用这一点，把地下营造成首层。p建议充分利用周边的临街面建设“造街造坊”，形成街区特色：建设大马路可形成为健康中心及周边写字楼、酒店客户服务的，有一定档次的餐饮风情街，酒吧街、引进知名品牌，带动整条街的商业气氛，为将来主体开发作准备。建设二马路、建设可形成为区域居

8、民服务的商业街。附件：基础资料一、项目目前的规划方案二、康体中心市场资料三、停车场市场资料四、超市市场资料一、目前的方案一、目前的方案首层平面首层平面一、目前的方案一、目前的方案剖面剖面p三层均为停车场；p单层面积约7500平，共有约715个车位；p建设大马路一侧1927平首层建九米高羽毛球和乒乓球场；二层为与主体商业输送联接的配套中心；p露天设一个足球场和一个网球场。p建设二马路设车库出入口。二、康体中心二、康体中心市场基础资料市场基础资料它能抓住什么机会？它是否能发挥优势回避劣势？它是否有竞争力？它是否有稳定的、较高的利润？区域的康体设施是否供不应求？高峰期有，但不突出区域内有大量有消费力

9、的康体客户群体（写字楼派生的企业行为、中高级白领散客行为）。由于周边居民素质档次较低，酒店客户以商务为主，更注重娱乐；故他们只是项目的辅助客户。能回避商业位置较偏的问题；能与地面层康体设施形成一定的互动。但也面临着来自自身首层的竞争（整体规模过大）；目前广州康体文化未成风气，整体的经营情况一般。地下层不利于有氧运动和追求自然的心理。位置与规模较本区域有竞争力，较天河区竞争力弱。由于层高限制，适合做健身、保龄球等方向；这些项目正好可与首层互补。场租一般在70-100元/平。其回报与其造价相比可以接受，高于停车场。规模过大，操作难度较大，专业的合作商家较少。一量签定，合约时间较长，收益较稳定。第一

10、类大型体育场天河体育馆类型类型供应量供应量费用费用使用率使用率网球网球12个室个，4个室内室外（室内价2倍）：周一至周五8-13：00 特价15元/小时其它：80元/小时100%使用比赛；周未使用率80%蓝球场蓝球场共30个场散票：3元/人（晚5元）外租，白天2小时2个场120-250元约10人/场青少年周未使用率120%Golf 练习场练习场（足球主场平时（足球主场平时改设）改设）共40位会员制，5000元年费 另29-40元/小时 或50元/50个球3位使用企业主周未使用率5%足球场足球场3个7人场外租1个13人场主要为甲B训练用7人场：周1至五，上午100元/小时；下午175元/小时周六

11、日：200元/小时晚：300元/小时11人场：300-750元外租场：以白领球队、社区球队居多周未使用率70%天河体育馆1个足球场：空置1个足球场：甲B训练使用蓝球场：使用率最高120%主场：用作高尔夫练习场使用率极低地面停车相当充裕，目前使用率1/3网球场使用率高80%2个副场对外出租，周未使用率80%东山体育场位置：东湖路145号,东山湖公园西南侧 规模：占地面积9561平方米。投资1200万元。定位：新场地，综合性体育场，可同时进行足球、田径、网球和门球等体育项目的训练和竞赛，并配有高质灯光，能进行夜间训练。1个标准7人足球场、1个门球场、3个网球场。设施：设60多米长的停车道。可免费停

12、车。容纳500个座位的看台坐东面西正对球场客户：有一定实力的企业球队周未定期打球收费：周五至周五：上午200元/小时，下午250元/小时，晚500元/小时 周六日：白天300元/小时；晚500元/小时；第二类地上专业健身中心项目周边弘场羽毛球馆位置：东山区欧庄，环市东路491号区庄商贸运动广场三楼 规模：广州市规模最大、标准最高的国际比赛专业羽毛球馆 全场占地4000平方米，共有18个羽毛球场，其中有14个标准羽毛球场、4个贵宾场。费用：办卡84-100元/小时；全价36-120元/小时每月27-30日，承办一些大型比赛。场地租金：30多万/月/层（约70元/平方米），签约十几年。承租方硬件投

13、入约400万（吊顶、地面、设施）与其地面停车场每平方租金收入相当（4-5元/小时）客户:有几家大客户包场；以公司组织活动形式 送礼金卡 散家以来自周边写字楼的中高档阶层、企业主、少数高级白领。周边居家客户少。经营状况:平时下午晚上爆满，如周五下午90%的场地在用；但周日上午基本空置。平时晚上、下午3：00至晚上生意最好，周六日生意较差。高峰期需提前两天定场。弘场羽毛球馆弘场羽毛球馆项目周边华泰康体城1F30道保龄球、16桌乒乓球、广州最大桌球城、电子游戏厅东西餐厅2F足浴、美容、服装、小型健身室、餐饮、服装3F（屋顶）室外网球场、泳池位置：先烈南路23号 附属于军区华泰宾馆（建面12万平），该

14、宾馆为以接待会议为主的三星级宾馆项目周边华泰康体城收费：保龄球平常日：9：3014：00 6元特价 14：0019：00 12元 19：0023：00 19元 23：00-2：00 6元平常日：8：009：00 6元特价 9：0014：00 12元 14：0023：00 19元 23：00-2：00 8元乒乓球：3：00-12：00 28元/小时 其余时间：38元/小时华泰康体供应及经营情况保龄球 平时经营状况较稳定（1/3的使用率），高峰期为晚上 周日上午看，使用率略低于1/2，其中：6组为同事或朋友类型；3组家庭用；3组为酒店开会客户；乒乓球：共14桌，只有1桌使用场地费用：宾馆自已的场地

15、经营，位置相当偏避，其它业态基本无法经营 从康体设施经营看，只有保龄球和电子游戏区人气较旺，其它业态人气较淡。天河力美健国际大型连锁式健身中心 天河分店：天河北路181号祥龙花园4楼 档次较高的专业健身店会员制 设公司卡、会员卡两类分区设施前台 更衣室 有氧器械区有氧器械区力量训练器械区力量训练器械区有氧操房有氧操房拳击房拳击房体能测试室体能测试室健康茶座健康茶座桑拿沐浴区桑拿沐浴区健身服专卖区健身服专卖区客户及经营情况客户：天河区中上层消费人群；企业老板、中高管理层、外国人。由于其品牌和设施，会员中有少量周边二级城市老板；规模：4000平方米；经营情况：使用率约1/5；周一至周五晚使用率相对

16、较高（1/4）。费用：次卡30（晚上限用）-80元，个人会员年费2800-3400元公司卡约1.3万。教练：约150元小时。专业经营者：全新美国“力健”器材；跑步机均配电视；约30名专业教练。场地租金：约100-150元/平。第三类地下康体中心ZONEACTION”动静界”康体 规模：占地4000平方米 位置：位于环市东路好世界广场的负一、二层。动静界是美国诺德士（Nautilus）全球健身联网会所在中国的首家成员，其会员不仅可以在广州享用诺德士训练器材和其他健身设施，享受由专业人士提供的各种美容水疗服务，还有权在全球范围内使用诺德士（Nautilus）全球健身联网会所的设施和服务。好世界广场的负一、二层出租情况好世界广场的负一、二层出租情况该场所原经营服装商场，但经营失败。目前正对外招租，其中：p负一层50%及负二层整层：统一对外出租给”动静界”康体；租金在150元/平200元/平。p经营内容：健身、水疗、美容、美体，主要面向女性，10月营业。p负一层50%的面积对外出租，单间面积120平以下，内容为售卖运动康体设施、服装；租金约400元/平方米。p客户：以中高白领消费层为主p会员制