长沙滨江新城项目开发模式及策略思考汇报.ppt

1、希望之战滨江新城项目开发模式及策略思考汇报 瑞景 2011年5月 谨呈我们的理念我们的理念 瑞景公司瑞景公司作为来自深圳的团队，在一系列经典楼盘，作为来自深圳的团队，在一系列经典楼盘，如如万象城万象城，阅山华府阅山华府，锦城花园锦城花园，台山北岸新城台山北岸新城等项目的操作过程中。等项目的操作过程中。我们服务了从大型上市公司到浙江，深圳，北京，福建等外来开发商我们服务了从大型上市公司到浙江，深圳，北京，福建等外来开发商,到本土中小型开发商的数十家企业。我们总结了一个原理。到本土中小型开发商的数十家企业。我们总结了一个原理。那就是，对待大项目，要举重若轻，那就是，对待大项目，要举重若轻，把每一期

2、每一批当作新项目，永远保持高涨的工作热情。把每一期每一批当作新项目，永远保持高涨的工作热情。对待小项目，要举轻若重，把有限的房源尽可能当作大项目，对待小项目，要举轻若重，把有限的房源尽可能当作大项目，分期挤压，创造出单一项目的最大价值。分期挤压，创造出单一项目的最大价值。我们做过的每一个项目都是片区的价格标杆。我们做过的每一个项目都是片区的价格标杆。我们做过的每一个项目，都是片区的去化速度最快者之一。我们做过的每一个项目，都是片区的去化速度最快者之一。【案例1】200X200X 万象城万象城深圳均价不到深圳均价不到20002000元元/，竞争项目均价只有竞争项目均价只有18001800元元/，

3、瑞景战术瑞景战术“高举高打高举高打”，开盘便实现开盘便实现25002500元元/，半年后更冲高至半年后更冲高至30003000元元/以上。以上。【案例2】200X200X 阅山华府阅山华府周边房价只有周边房价只有35003500元元/；以近以近50005000元元/入市，并最终冲高到入市，并最终冲高到60006000元元/。通过严密的销售策略和执行技巧，在寒冬创造客户通过严密的销售策略和执行技巧，在寒冬创造客户连续连续6 6次通宵排队的奇观；次通宵排队的奇观；开发商预期利润不超过千万元，开发商预期利润不超过千万元，项目规模只有项目规模只有6 6万平米，万平米，实现超过实现超过1.51.5亿元的

4、利润亿元的利润。【案例3】20092009 锦城花园锦城花园有别于传统别墅项目的操作手法，通过多展点蓄有别于传统别墅项目的操作手法，通过多展点蓄客、市内外圈层客户拓展、电话营销等多样化的客、市内外圈层客户拓展、电话营销等多样化的差异化营销策略，差异化营销策略，开盘销售逾开盘销售逾1 1个亿个亿，实现有效蓄，实现有效蓄客高达客高达300300组。以近组。以近50005000元元/入市，并最终冲高入市，并最终冲高到到1100011000元元/。通过严密的销售策略和执行技巧，多次创造出客通过严密的销售策略和执行技巧，多次创造出客户抢房的奇观。户抢房的奇观。【案例4】20102010 台山北岸新城台山

5、北岸新城在没有全面广告支持的情况下，天音用多展点在没有全面广告支持的情况下，天音用多展点布展、客户答谢宴、温情送花等多维拓客方式布展、客户答谢宴、温情送花等多维拓客方式广罗客户，通过层层心里战术有效把握客户，广罗客户，通过层层心里战术有效把握客户，创造多次别墅营销奇迹。创造多次别墅营销奇迹。联排产品以近联排产品以近70007000元元/入市，在入市，在9 9个月的时间个月的时间内冲高到内冲高到1200012000元元/。9 9个月实现销售额个月实现销售额3.23.2亿亿元。元。我们希望，如能有幸服务本项目，我们希望，如能有幸服务本项目，我们也能够延续这种光荣我们也能够延续这种光荣 。每个开发商

6、都希望在项目中创造更高的价值实现。每个开发商都希望在项目中创造更高的价值实现。每个客户都希望买到称心如意的产品。每个客户都希望买到称心如意的产品。这也是我们的希望。这也是我们的希望。这是一场关于希望的战斗。这是一场关于希望的战斗。NowNow，ActionAction！PART1局与势局与势时间措施要点2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普

7、通住房对外销售的，免征营业税。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施

8、项目后要退出房地产业务。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.14国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款

9、利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.15国务院下发具体措施4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（“国十条”）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于

10、基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度。2010.8.12国 土 部：发 布1457宗闲置土地黑名单国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.9.29多部委：出台巩固房地产市场调控成果措施首付款比例调整到

11、30%及以上，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，将限定居民家庭购房套数；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；对有囤地、捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。全国的全国的“局局”2010年政策特点“力度强、频次高、范围广力度强、频次高、范围广”调控结果 大部分城市房价不降反升大部分城市房价不降反升 调控付之东流调控付之东流 2009200920102010年房地产宏观调控（部分）政策一览表年房地产宏观调控（部分）政策一览表错误的调控政策导致市场供需曲线“错峰波动”，致使房价波动性高涨。经济结构持续恶化、金融危机

12、、通货膨胀、政府公信力丧失是调控屡屡失败的原因。地方政府的土地依赖症不解决，房地产调控不可能成功。反之，房地产热不降温，将导致未来若干年调控政策始终从紧。长沙的长沙的“势势”长沙房地产为刚需市场，几无泡沫。历年调控对长沙房地产市场下行影响较小，上行影响较大。本案以刚需产品为主，改善型产品为辅，抗市场风险能力较强。未来一年长沙销量可能有所降低，但价格将冲击7000元甚至更高的新高度。2011年1月中央三个月内第四次提高准备金率，但从我司本周末开盘的两个新项目销售态势判断，长沙透支性、恐慌性消费、通胀预期性投资仍在持续，且短时间内不会消退。PART2我与人我与人一、区域解读一、区域解读 1 1、地

13、段、地段项目在别墅板块里原应属市府麓谷板块，但滨江特性使得本项目有着双重优势区位条件，长沙市委、市政府有意将滨江文化园打造成长沙的标志性建筑群。待其落成后，必将对周边地区产生强大的辐射力，全面提升区域价值。次CBD地带已经不再是一帘幽梦。板块内路网完善，市政配套完善，生活配套正随着板块内人群的加大而逐步发展。随着长株潭一体化进程的加快，城际轻轨的动工，河西以及北城区将是长沙市未来发展的主方向，发展潜力巨大。北城板块北城板块麓南板块麓南板块市府麓谷板块市府麓谷板块南城板块南城板块星沙板块星沙板块一、区域解读一、区域解读 2 2、资源、资源项目银盆岭大桥、岳麓大道，交通便利。除畅通无阻的交通外，另

14、外一个重要特点就是这里得天独厚的原生态：拥有清新的空气和宽敞的户外空间，适合人居。对于开发商而言则可以充分地利用土地，做出大园林、大绿化，景观设计上易于出新，获得消费者的认同。属于长沙市行政中心周边，文教医疗等配套资源比较完善，长沙市人民检察院、长沙市人大常委会、中南大学湘雅三医院、观沙医院、裕湘医院等。这里注定是长沙成功人士地位与身份象征的理想居所。一、区域解读一、区域解读 3 3、区域规划、区域规划片区处于长沙滨江新城“一洲两岸、四大片区”战略部署核心地位，滨江新城的规划最终将形成特色鲜明、城市繁荣、充满活力的世界级滨水区，湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线，把湘江

15、风光带作为城市最大的景观工程来打造，作为最大的城市品牌来经营，这是历史赋予的使命与责任。一、区域解读一、区域解读 4 4、交通、交通咫尺长沙地铁2号线 长沙市轨道交通集团有限公司开始为长沙轨道交通2号线一期工程搜寻车辆，并要求设备国产化。长沙市轨道交通2号线一期工程车辆项目包括16列共96辆的地铁车辆。每列车由六辆车(即六节车厢)组成，车厢全部采用B型。B型车宽2.8米，高3.8米，车体有效长度19.8米，最高时速能达到每小时80公里，最大载客量为240人/车厢。按照计划，2013年10月地铁2号线一期工程试运营。二、竞争格局二、竞争格局 项目简介和总体规划点评：项目简介和总体规划点评：岳麓山

16、公馆在湘江河西岸，地处长沙市二丶三环线之间，项目占地638.08亩，规划总建筑面积20万平方米，总投资为人民币8亿元。项目区内主要建设复式花园洋房丶联排别墅（TOWNHOUSE）丶花园别墅丶豪华别墅丶别墅庄园丶高级写字楼和五星级度假式酒店会；在规划层面上，重视规划结构与环境生态格局的协调，充分发挥地形优势，因地制宜，创造完善的居住生活体系。主要经济技术指标主要经济技术指标总占地面积425389.3总建筑面积148150容积率0.4绿化率71%主力户型五室两厅开发商湖南经投实业有限责任公司物业管理第一太平戴维斯 物业费3.8元/平方米月岳麓山公馆岳麓山公馆 岳麓山公馆在景观设计中，充分发掘了基地本身的景观资源，并尽力保留原有的生态植被系统。在此基础上，重点营造了湖、泉、谷、林四大景观体系，并巧为因借，将山顶森林公园纳入小区景观系统。规划设计特色规划设计特色岳麓山公馆岳麓山公馆u岳麓山公馆建筑风格是草原流派的集中体现，是美国建筑大师赖特“有机建筑”思想的具体延续。u充分利用大挑檐和多平（露）台的特点，使人在室内室外多层次与山水交融，居住其间，其乐融融。u岳麓山公馆依山势而造屋，将建筑融入名