房地产开发流程A2.docx

1、房地产开发流程A2房地产开发项目工作流程整理单位：山东三庆置业有限公司乳山分公司 目录第一章：项目决策阶段 4一、可行性研究的内容 4二、研究小组的组成 4三、可行性研究的工作阶段 4四、可行性研究步骤 6第二章：前期准备阶段 6一、 获取土地使用权。 61、开发商获取土地使用权的主要方式 62、开发商获取土地使用权的程序 63、办理土地登记 74、土地使用权出让 85、招标受让土地使用权申请程序 96、拍卖受让土地使用权申请程序 10二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 101、拆迁方式： 112、拆迁的主要内容包括 113、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 11三、 建筑工程规划管理

2、 121、项目规划申报 122、申办项目选址定点 143、申报规划要点 154、申办建设工程红线定位与验线 17四、 工程项目报建 171、工程建设项目报建程序： 172、建设项目报建登记 183、报建信息管理： 184、办理招标手续 195、投标企业投标报名 206、投标资格预审内容 207、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容 218、组织评标委员会工作内容 229、开标工作内容 2210、定标工作内容 2311、核准招投标情况报告 2312、签订工程承发包合同 2413、招标条件 2414、招标方式 2515、招标投标基本程序 2616、应提交的招标资料目录 28第三章：工程建设阶段

3、 30一、施工企业资质管理 301、施工企业资质的划分 302、施工企业资质的动态管理 303、外国建筑施工企业的资质管理 31二、工程总承包企业的管理 32三、工程建设项目组织实施方式目前有两种方式 331、工程总承包方式 332、工程项目管理 33四、工程建设管理 341、施工许可证申办范围 352、施工许可证办理机构 353、施工许可证办理程序 354、办理施工许可证 36第四章：项目销售阶段 38一、申办销售许可证 38二、商品房销售及按揭办理 401、销售前期准备工作 402、物业卖点与利益点转换分析 423、推广主题的制定 434、各销售期的广告具体创意 455、按揭办理 456、

4、抵押登记 48第五章：交付使用阶段 49一、建筑工程的验收 491、申请竣工验收 492、工程竣工验收条件 493、工程竣工验收程序 514、竣工验收的组织 515、工程竣工备案 52二、建设工程规划验收 52三、进行权属登记 53四、物业移交 54房地产开发流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 一、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策

5、的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 二、研究小组的组成可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。三、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并

6、对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批

7、单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设

8、备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明四、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。1、开发商获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4

9、） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过司法裁决取得；7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、开发商获取土地使用权的程序1）土地使用权有偿出让的方式 ，出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者，按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 2）协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 3）招

10、标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 4）拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 3、办理土地登记依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐

11、等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。

12、4、土地使用权出让 土地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作。1）远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 2）土地使用权划拨 省土地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。3）征用土地 (征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。；征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由省人民政府批准。；征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。 4）地价

13、评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作5、招标受让土地使用权申请程序 1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 3) 用地者进行投资分析。 4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比

14、例作为定金。 7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 6、拍卖受让土地使用权申请程序 1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 3) 用地者进行投资分析。 4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县

15、房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证；属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁、申办并取得房屋拆迁许可证城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 1、拆迁方式：1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式

16、取得土地使用权所涉及拆迁2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。2、拆迁的主要内容包括(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1） 填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2） 建设项目批准

17、文件；3） 建设用地规划许可证；4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5） 拆迁代办单位和评估机构资料。6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据城市房屋拆迁管理实施办法的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补

18、偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证。 三、 建筑工程规划管理建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 1、项目规划申报在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同

19、时下达规划设计条件；3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件

20、。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。 2、申办项目选址定点申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。并取得建设项目选址意见书的附件：规划设计（土地使用）条件。 1）建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提

21、出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。 建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的

22、基本保证。 3）委托设计单位设计，送审设计方案。3、申报规划要点规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：1、土地以出让的方式取得：（1）土地使用权出让合同、土地证；（2）建设项目批准、核准、备案文件；（3）规划设计总图或初步设计方案。2、土地以划拨的方式取得：（1）有偿划拨：有关部门批准、核准文件； 与国土部门签订的合同；规划设计总图或初步设计方案；（2）

23、无偿划拨：有关部门批准、核准文件；规划设计总图或初步设计方案。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可办理建设工程规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证； 1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段需要提供的资料为：a1：2000地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；

24、b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1） 变更申请；2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；3） 开发商资质证明；4） 土地变更批复；5） 变更后的土地使用证；6） （土地批租费、使用费）收据；7） 原建设工程规划许可证；8） 建筑红线图；9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；10） 法院裁决项目还应提交判决书4、申办建设工程红线定位与验线取得建筑定位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位

25、工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。四、 工程项目报建1、工程建设项目报建程序：1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表。2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中

26、心。3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记，筹建负责人变更时,应办理变更手续。 2、建设项目报建登记凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。工作内容：填报建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

27、（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。3、报建信息管理：1）建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；2）在交易中心媒介上发布报建信息；3）交易中心将报建信息转至各有关管理机构。2）审核一费制收费认定表、核发缴款通知填报建设工程一费制收费认定表按下列程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各单位办事窗口办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设工程交易中心（咨询台）开具的行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费

28、项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。4、办理招标手续依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照山东省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程

29、规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。5、投标企业投标报名（一）投标申请人应是中国山东建设网网员，并事先（7个工作日以上）将下述资料内容报送各地方政府建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照； 2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料。（二）网上投标报名。网址：6、投标资格预审内容（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审。（二）投标申请人到各地方政府建设工程交易大厅商务中心领取资预审通知书和购买资格预审格

30、式文件；（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在各地方政府建设工程交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。7、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容（一）招标文件编制投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字200218号文件规定执行。（二）投标文件的内容1、投标函；2、施工组织

31、设计或者施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求提供的其他材料。（三）投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。2、投标文件的接收在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。 8、组织评标委员会工作内容（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通