郑州市经开区市场调研报告.pptx

1、郑州市经开区市场调研报告时政热点土地供求市场分析目录时政热点part1SHIZHENGREDIAN9.14国务院：房地产项目资本金比例下调5%政策：9月14日，国务院下发关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，通知表示，为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。点评：房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的

2、发生。对于此次调整，保障房和普通商品住房的资本金要求未变,这和此类企业已经在享受优惠政策有关。其他项目资本金比例下调,反映了政策层面较大的呵护,能促使房企在企业和项目注册过程中享受成本节约的利好,刺激房企积极拿地,进而带动其他企业的投资信心,部分高端项目可能会面临最大的利好。本次受益的“其他项目”实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上，销售均价超过城市房产均价两倍的水平，同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外，“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。策释放后，鼓励了此类房地产企业去库存，回笼资金。调低房地产资本金的要求，某种程度上会使得房企可用资金开

3、始增加，在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金，本次资本金管制放松，可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资，对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义。时政热点政策解读19.21住建部：全面推行公积金异地贷款，月还款与收入比上限60%政策：9月21日，建部发布通知：提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。另外，全面推行异地贷款业务，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。点评：客观来看，这

4、项政策并无“新意”，整体来说是将之前的提议和很多城市已经推行的做法，再度明确一下并统筹到全国范围。“意义”主要在于：推进公积金异地贷款对于激活房地产市场、保证公积金缴存者利益都有益处。从市场角度说，能够异地贷款后，流动人才可以在一二线城市享有较高的公积金缴存待遇，而选择在三四线城市买房，减轻购房压力。这有助于地方房地产业发展。从个人利益说，公积金虽然由个人和单位共同分摊缴存，但本质上属于个人财产。过去由于不能异地贷款，在原工作地缴存的公积金，会因工作调动等原因而变成“死账”，使个人和原单位都蒙受损失。虽然对于工作调动者缺乏统计，但在人员流动趋于频繁的情况下，可以判断，这笔钱数额巨大。巨额公积金

5、沉睡，没有异地贷款机制正是原因之一。就此而言，推进公积金异地贷款，还有矫正机制偏差、盘活存量资金之效。但是，能否收到实效仍然可虞，一方面，公积金异地贷款必须建立在公积金异地缴存互认，并开展了相关贷款业务的基础上。另一方面，公积金贷款目前能享受到历史最高水平的利率优惠政策，这实际上形成了利益空间。时政热点政策解读19.30央行：非限购城市首套房商贷首付比不低于25%政策：9月30日下午，央行与中国银行业监督管理委员会下发关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知要求，为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性

6、个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。点评：此次央行再次“救市”，对于一线城市仍然需要三成的首付比例，因此影响不大，但对于二、三、四线城市刚需性需求有一定的刺激。对于不限购的城市来说，下调首付比例直接降低了购房者的购房压力，降低购房门槛，加之商业银行贷款利率处于历史最低，促使购房者能够在按揭成本下降、首付成本下降的前提下积极入世，进而也降低了对公积金贷款的依赖程度。当然新政的影响毕竟是有限的，从去年的930房地产新政，今年的330新政以及之后的多次降息降准，对于楼市的反映都不是很大，也表明当前经济压力巨大，而房地产对经济的拉动作用却在持续下滑。经济目标保7，虽然二季度GDP增速达到了

7、7.0%，但也不过是勉强保7，而房地产投资增速还在持续下滑。这种情况下即使政府喊话、救市，房地产行业发生转折已是既定事实，供求关系发生转折是毋庸置疑的，整体供大于的状况会持续下去，而抓住这个时期去库存才是正道。时政热点政策解读1土地供求part2TUDIGONGQIU区域公告日期用地面积(亩)容积率绿化率(%)限高(m)建筑密度(%)土地属性土地地址公告/宗地号经开区2015/8/2838.45.02510050商业办公经北一路以南、经开第五大街以西、航海东路以北地块郑政经开出2015038号（网）经开区2015/8/285.14.42510045商业办公经北一路以南、经开第五大街以西、航海东

8、路以北地块郑政经开出2015037号（网）经开区2015/8/2834.43.53010025住宅经北一路以南、经开第四大街以东地块郑政经开出2015035号（网）经开区2015/9/37.353.0308025住宅经开第四大街以东、经南一路以南地块郑政经开出2015034号（网）土地供求土地供应18-9月份，经开区共供应土地约85.35亩。8月份土地供应明细9月份土地供应明细地块土地位置土地面积（亩）土地用途成交价（万元）单价（万元/亩）受让单位1花马东街以东、福达路以南、花马东一街以西、禄达一街以北54.79其他普通商品住房用地7940144.92新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司2福达路以南、

9、凤凰大街以西、禄达一街以北50.52其他普通商品住房用地9060179.33郑州保利房地产开发有限公司3花马东街以东、禄达路以北、禄达一街以南59.42其他普通商品住房用地7710129.70新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司4万三路以西21.8批发零售用208095.410郑州君特石化有限公司5金沙大道以西、物流大道以北23.6批发零售用地、住宿餐饮用地3100130.90河南昌建博泰汽车产业园有限公司6海峰路以东、经开第十三大街以西、潮晟路以南、经南九路以北40.5其他普通商品住房用地20200498.76北京中金联盛投资有限公司7经开第十五大街以东、经开第十六大街以西、经南八北一路以南、经南八

10、北支路以北56.4其他普通商品住房用地33000585.10北京中金联盛投资有限公司1经北一路以南、经开第四大街以东34.35住宅14897434郑州华图利合实业发展有限责任公司2经北一路以南、经开第五大街以西、航海东路以北38.36商业、办公21237554郑州华图利合实业发展有限公司3经北一路以南、经开第五大街以西、航海东路以北5.04商业、办公2597515郑州华图利合实业发展有限责任公司土地供求土地成交28-9月份，经开区共成交土地约464.75亩。8月份土地成交明细9月份土地成交明细土地供求8月成交分布3513476郑政经开出2015026号地块，位于福达路以南、凤凰大街以西、禄达一

11、街以北，其他普通商品住房用地，约50.52亩，总价9060万元，楼面价768.63元/，单价179.33万元/亩，郑州保利房地产开发有限公司郑政经开出2015025号地块，位于花马东街以东、福达路以南、花马东一街以西、禄达一街以北，其他普通商品住房用地，约54.79亩，总价7940万元，楼面价869.57元/，单价144.92万元/亩，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司郑政经开出2015027号地块，位于花马东街以东、禄达路以北、禄达一街以南，其他普通商品住房用地，约59.42亩，总价7710万元，楼面价778.57元/，单价129.75万元/亩，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司郑政经开出2015029

12、号地块，位于万三路以西，批发零售用地，约21.8亩，总价2080万元，楼面价1789.4元/，单价95.41万元/亩，郑州君特石化有限公司郑政经开出2015032号地块，位于金沙大道以西、物流大道以北，批发零售用地、住宿餐饮用地，约23.67亩，总价3100万元，楼面价785.99元/，单价130.97万元/亩，河南昌建博泰汽车产业园有限公司2本案项目郑政经开出2015014号（网）地块，位于海峰路以东、经开第十三大街以西、潮晟路以南、经南九路以北，其他普通商品住房用地，约40.5亩，总价20200万元，楼面价749.06元/，单价498.76万元/亩，北京中金联盛投资有限公司郑政经开出201

13、5013号（网）地块，位于经开第十五大街以东、经开第十六大街以西、经南八北一路以南、经南八北支路以北，其他普通商品住房用地，约56.4亩，总价33000万元，楼面价877.32元/，单价585.10万元/亩，北京中金联盛投资有限公司8月份经开区土地成交7宗。土地供求9月成交分布3本案项目123郑政经开出2015035号（网）地块，位于经北一路以南、经开第四大街以东，住宅用地，约34.35亩，总价14897万元，楼面价1859元/，单价434万元/亩，郑州华图利合实业发展有限责任公司郑政经开出2015038号（网）地块，位于经北一路以南、经开第五大街以西、航海东路以北，商业办公用地，约38.36

14、亩，总价21237万元，楼面价1661元/，单价554万元/亩，郑州华图利合实业发展有限公司郑政经开出2015037号（网）地块，位于经北一路以南、经开第五大街以西、航海东路以北，商业办公用地，约5.04亩，总价2597万元，楼面价1718元/，单价515万元/亩，郑州华图利合实业发展有限责任公司9月份经开区土地成交3宗。市场分析part3SHICHANGFENXI9月份，经开区住宅呈供不应求态势，成交量在郑州各区排行末尾；住宅均价约9496元/，在郑州各区排行第三。市场分析成交分析1万万元/数据来源：CRIC数据平台010203040二七区高新区中原区金水区郑东新区管城区经开区惠济区30.1

15、51.657.557.8823.3919.890.0026.209月各区域商品住宅供应情况05101520二七区高新区中原区金水区郑东新区管城区经开区惠济区18.419.927.1612.406.2010.552.3910.149月份各区域商品住宅成交情况05000100001500020000二七区高新区中原区金水区郑东新区管城区经开区惠济区85957978861210776147388861949690999月份商品住宅成交均价对比经开区市场产品户型主要为两房、三房，面积段主要集中在75-134；其中一房面积段为31-58，两房面积段为75-97，三房面积段主要集中在90-134，四房面积

16、段为128-226。市场分析户型分析220806040140120100160户型面积（）项目名称中建观湖国际康桥悦城新巢世界湾华启前程印象一房两房三房四房8989-166128-188807531-5290-11088-118恒大绿洲富田九鼎世家宏光合园绿地海泊兰轩金沙湖高尔夫官邸82-86100-14293-142184-2265880-901348915815883-9712889134-143150-155中央花园经开区市场高层价格主要集中在7600-9900元/之间，均价约9000元/。市场分析价格分析311800990076001237098008400950058507300价格（元/）恒大绿洲富田九鼎世家宏光合园绿地海珀兰轩金沙湖高尔夫观邸中建观湖国际康桥悦城新巢世界湾中央花园02000400060008000100001200014000经开区房产地市场销售价格表公寓价格预计价格项目名称项目位置建筑面积（万）容积率主力户型（）优惠成交价格（元/）剩余体量（万）恒大绿洲经开区航海路与第八大街交汇处向南100米953.9982-86两房，100-142三房认筹一万抵五万，