商业地产产业链税务筹划模式研究.doc

1、目录商业地产产业链税务筹划模式研究2一、商业地产产业链税务筹划模式研究结论2（一）合理确定项目开发方式2（二）合理划分开发项目的成本分担对象3（三）合理划分集团内收入布局31.开发与装修32.销售与物业33.租赁与代理、物业4二、各业务平台涉税分析4（一）房地产开发业务平台涉税分析41.取得土地环节52.施工设计环节53.融资环节54.房产销售环节65.竣工交房环节66.房屋租赁环节7（二）物业租赁代理服务平台涉税分析8（三）设计装修业务平台8三、税务政策及税务筹划模式研究9（一）投资方式税务筹划91.代建房方式92.合作建房方式10（二）签订建安合同税务筹划12（三）筹资环节税务筹划12（四

2、）销售过程中税务筹划14（五）租赁过程中税务筹划151.物业租赁代理服务平台代理费收取方式162.各业务平台之间收入的划分16附表：相关税种计税基础、税率、征收时点简表18商业地产产业链税务筹划模式研究公司目前已被定位为商业地产业务的龙头企业，业务涉及商业地产投资、商业地产开发、物业租赁服务、策划设计装潢、商业运营与物业管理的全产业链。因整个产业链税种繁多且税负较重，为了防范税务风险，有效降低全产业链整体税负，现对商业地产涉及的税种进行分析，从公司自身特点出发，通过对税收政策的运用，寻找税务筹划的空间。一、商业地产产业链税务筹划模式研究结论基于对商业地产全产业链涉税的分析及税务筹划的研究，主要

3、得出以下研究结论：通过合理确定项目开发方式、划分开发成本对象、关联方合同协同等方式，可达到降低税基、避免多重纳税、集团内税负最优的目的。（一）合理确定项目开发方式根据项目开发的不同目的，运用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险”的形势下合作建房不征营业税；合作建房后分比例自用的情况下免征土地增值税（“所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的”除外）等税收优惠政策，采取不同的项目开发方式，以达到降低营业税及土地增值税等税负的目的。（二）合理划分开发项目的成本分担对象通过对一个项目中出售部分与持有部分的建安成本进行分别核算的

4、方式，在总成本不变的情况下，就两部分的建设成本分别签订建安合同，在合理范围内尽可能提高出售部分的成本，降低出售部分的增值额，从而可实现降低土地增值税的目的。（三）合理划分集团内收入布局1.开发与装修若房地产开发业务平台出售的是经过装修的房屋，可将房屋销售和装修分别签订合同，房地产开发业务平台与购房者签订房屋销售合同，设计装修业务平台与购房者签订房屋装修合同。在总收入不变的情况下，在合理范围内，提高装修合同的金额，减少房屋销售合同中的收入金额，从而减少增值额实现降低土地增值税的目的;购房者亦可相应地减少契税。2.销售与物业在总价不变的情况下，通过物业平台与购房者签订物业合同，在合理范围内提高物业

5、合同的价格，减少房屋销售合同中的收入金额，从而减少增值额实现降低土地增值税的目的。物业服务业务平台只需就其从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税，即代收代垫的款项不再计入营业税的计税基础，从而降低了营业税应纳税额。3.租赁与代理、物业（1）由物业持有人与承租人签订物业租赁合同、物业租赁代理服务平台与承租人签订租赁代理合同，即中介费用及相关服务费形式上由承租人支付,则可以减少物业持有人的租赁收入，从而减少营业税及房产税的计税基础。（2）若在租赁过程同时提供物业管理服务的，可将整个物业租赁划分为物业出租、物业租赁代理、提供物业管理服务三个环节，分别有三个平台与承租人签订业务合同，并在总收入不变

6、的情况下，在合理范围内，增加物业租赁代理合同、物业管理服务合同的金额，减少物业租赁收入，从而降低房产税计税基础。二、各业务平台涉税分析（一）房地产开发业务平台涉税分析房地产项目的开发周期较长，开发中的各环节均会涉及税务事项。由于房地产项目的税务成本较大且会影响项目的投资回报，因此加强房地产企业税务管理，有效控制房地产企业的纳税风险，减少纳税压力是增强企业竞争能力的有效途径之一。1.取得土地环节（1）城镇土地使用税。拥有国有土地使用权，应缴纳城镇土地使用税。（2）印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同数产权转移书具，按所载金额0.5贴花。（3）契税。国有土地出让、土地使用权转让等土地权

7、属发生变化时，买方或承受方应缴纳契税。根据成交价格，按3%-5%的税率（根据各地区实际情况确定）缴纳契税。2.施工设计环节该环节主要涉及印花税。（1）施工环节中的勘察、设计合同应属于建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的0.5贴花；（2）施工环节中的建筑、安装工程承包合同属于建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的0.3贴花。3.融资环节该环节主要涉及印花税，与银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同，按借款金额0.05缴纳印花税。4.房产销售环节（1）营业税。销售房屋时，应按照销售不动产缴纳营业税，税率为5%。转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当

8、天。（2）土地增值税（预征）。除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均根据销售收入，按一定的预征率进行预征。预征率为1%-2%（具体税率参照当地规定）。（3）企业所得税（预征）。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，按25%的税率缴纳企业所得税。（4）印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额0.5贴花。5.竣工交房环节（1）企业所得税。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应

9、纳税所得额，按25%的税率缴纳企业所得税。（2）土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。土地增值税以增值额为计税依据，采用超率累进税率，具体如下表所示：级数增值额与扣除项目金额的比率土地增值税税率1不超过50%的

10、部分30%2超过50%至100%的部分40%3超过100%至200%的部分50%4超过200%的部分60%6.房屋租赁环节（1）营业税。出租物业取得的租金收入应按“服务业-租赁业”缴纳营业税，税率为5%。（2）房产税。根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。（3）印花税。对房屋租赁合同等应按财产租赁合同缴纳印花税，按所载金额1贴花。（二）物业租赁代理服务平台涉税分析物业租赁代理服务平台的盈利模式为负责代理中国建投集团旗下所有出租物业，向物业业主交纳租金并收取中介费用及相关服务费。该平台主要涉及营业税、企业所得税等。代理物业出租取得的中介佣金及相关服务

11、费应按“服务业-代理业”征营业税，税率为5%。代理业以纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬为营业额。（三）设计装修业务平台设计装修业务平台的盈利模式为针对金融机构注重安全性、保密性等特殊需求，提供个性化的装潢策划设计、装修装饰服务，通过提供策划设计服务获得服务收入，提供装修装饰施工获得工程收入。该平台主要涉及营业税、印花税、企业所得税等。1.营业税。该平台含两种经营业务，应分别核算征税，其中提供策划设计服务应按“服务业其他服务业”缴纳营业税，税率为5%；提供装饰装修服务，应按“建筑业”缴纳营业税，税率为3%。2.印花税。策划设计合同属建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的0.5贴花；对于不

12、划分加工费与原料金额的装修合同属加工承揽合同，按合同所载金额的0.5贴花；对于加工费与原料金额分开的装修合同，加工费依照加工承揽合同，按合同所载金额的0.5贴花，原料金额依照购销合同，按合同所载金额的0.3贴花。三、税务政策及税务筹划模式研究税务成本是商业地产企业较大的成本之一，企业应在充分理解政策的同时，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。各平台企业应在不违反税收法律法规的前提下，进行税务筹划，选择对自身最有利的计税方案，从而达到节税的目的。（一）投资方式税务筹划本文所指的投资方式主要包括合作建房、代建房等方式，涉及营业税、土地增值税、契税等税种的税务筹划。1.代建房方式房地产的代建房

13、行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产企业而言，没有发生土地使用权、建筑物等权属的转移，不需要缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。因此如果房地产开发公司在开发前能确定最终用户，就可以选择代建房方式进行开发。2.合作建房方式（1）合作建房的营业税相关政策根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第十七条对合作建房行为应如何征收营业税作如下解答：“第二种方式是一方以土地使用权一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税以无形资产投资

14、入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。”（2）合作建房下的土地增值税相关政策根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后

15、按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”但根据财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”根据上述政策，对于房地产开发业务平台拟对中国建投系统内的存量土地进行开发，开发后拟持有部分房产的，则可通过由土地持有人以土地作价入股，房地产开发业务平台以资金入股，成立非房地产开发合营企业（如酒店、物业、咨询等性质的企业），进行合作建房，建成后按比例分房自用。该方式下既可避免缴纳因土地使用权转让、房产转让行为引起的营业税，亦可避免沉重的土地增值税，只需由合营企业就房屋权属发生变化缴纳契税以及就房屋出租收入缴纳营业税、企业所得税等。若最终目的是为了双方直接持有部分房产，则可待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，由于目前对于企业清算环节股东收回房产等行为，税收政策在所得税方面有较为明确的规定，