赢房网2015年中国房地产市场形势总结.pptx

1、China Index Academy中国房地产市场形势总结与展望1目目录录中国房地中国房地产产市市场场运行状况运行状况政策推政策推动动下成交持下成交持续续攀升，价格上攀升，价格上涨涨，但土地供求仍但土地供求仍维维持低位持低位12房地房地产产市市场发场发展展趋势趋势展望展望2方向方向需求端需求端指指标标货币货币信信贷贷财财政政2015年年实实施政策施政策连续5次下次下调调金融机构存贷款利率，长贷利率降至近年最低值4.9%，4次全面下次全面下调调存款准备金率至17.5%。首套房首套房：公：公积积金首套自住房首付比例金首套自住房首付比例20%；商；商贷贷首套房最低首套房最低为为25%（不（不“限限

2、购购”城市城市执执行）。行）。二套房二套房：对拥对拥有有1套住房并已套住房并已结结清相清相应购应购房房贷贷款的家庭，二套房公款的家庭，二套房公积积金首付金首付20%（一（一线线城市城市比例自主确定）比例自主确定）；商商贷贷二套房未二套房未结结清清贷贷款的最低首付款的最低首付为为40%。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征免征营业营业税税。降低房屋降低房屋（包括新房及二手房）转让转让手手续费续费。提高提高实际贷实际贷款款额额度度，切实提高住房公积金使用效率；全面推行异地贷款业务。公公积积金金 住房公积金管理条例（修订送审稿）放放宽宽公公积积金提取条件和使用范金提取条件和使用范围

3、围，提高公，提高公积积金使用金使用效率效率，可发行住房公积金个人住房贷款支持证券。供供应应端端限外限外土地土地取消取消对对境外个人在国内境外个人在国内购买购买住房的限制住房的限制条件。优化住房及用地供应规模、结构，通过未开发房地产用地转型利用等方式，盘盘活存量用地活存量用地。加大对新新业态业态新消新消费费及生活性服及生活性服务业务业的土地供的土地供应应保障力度，鼓励盘活利用现有用地，集中释投投资资放用地政策红利。下调除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他其他项项目最低目最低资资本金比例至本金比例至25%。保障房保障房创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作PPP模式。已有商品

4、房库存转化为保障房源；支持保障房和棚改房的货币货币化安置化安置。赢房中国政策：政策：供需两端政策放松，多管供需两端政策放松，多管齐齐下保投下保投资资、促需求、去、促需求、去库库存存表：表：2015年供需两端年供需两端宽宽松政策松政策12-07 12-10 13-01 13-04 13-07 13-1008-01 08-04 08-07 08-10 09-01 09-04 09-07 09-10 10-01 10-04 10-07 10-10 11-01 11-04 11-07 11-10 12-01 12-0414-01 14-04 14-07 14-10 15-01 15-04 15-07

5、15-1038%6%4%12%10%16%14%10005000150025002000400035003000万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)政策：政策：降准降息降首付，构建降准降息降首付，构建宽宽松松货币环货币环境有利于房地境有利于房地产产市市场场需求持需求持续释续释放放数据来源：中国人民数据来源：中国人民银银行，行，CREIS，中国指数研究院整理，中国指数研究院整理稳消费、去库存贯穿全年中央层面表态始终，年内中央多次会议均提及稳消费。近期中央财经领导小组第十一次会议更特别指出要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。2014年11月以来，多轮

6、降准降息释放流动性、降低资金成本，利好房地产市场供需两端。当前长长贷贷基准利率基准利率为为4.9%，大型金融机构存准率，大型金融机构存准率为为17.5%。同时年内三度调整首付比例，扩大首置刚需和部分改善需求释放。当前首套房商贷首付比例最低为25%，公积金为20%；二套房末还清贷款再购房的最低首付比例为40%。图图：2008年至今代表城市成交量与年至今代表城市成交量与5年以上年以上贷贷款利率、存准率款利率、存准率变变化走化走势势1991年以来年以来最低水平最低水平“831”22%“330”20%新新“930”18%4政策：政策：五中全会全面放开二孩政策助力地五中全会全面放开二孩政策助力地产产白白

7、银时银时代，代，长长效机制建效机制建设设稳稳步推步推进进10月十八届五中全会召开，提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。二孩政策放开，有利于优化人口结构，增加未来劳动力供给，减缓老龄化压力，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。我们认为短期内符合要求城短期内符合要求城镇镇人口生育二孩将人口生育二孩将带带来来1500-2000万左右的人口增万左右的人口增长长，生育高峰或将在2017年到来。对对于地于地产产而言，按人均而言，按人均30平方米平方米计计算，将新增算，将新增4.5-6亿亿住宅需求，住宅需求，长长期来看，期来看，2030年后适婚人口增年后适婚人口增长长也将

8、使也将使刚刚需需进进一步一步扩扩大大。不动产登记条例正式实施。不不动产动产登登记记 全面取消暂住证制度实施居住证制度。开展土地改革试点；深化农村改革综合性实施方案落地。京津冀协同发展规划纲要逐步落实；长江中游城市群发展规划出台 力争完成房地产业营改增；推进消费税改革数据来源：国家数据来源：国家统计统计局第六次人口普局第六次人口普查查，中国指数研究院整理，中国指数研究院整理户户籍改革籍改革土地改革土地改革区域一体化区域一体化财财税改革税改革今年以来，中央提出建立房地产健康发展的长效机制，各项相关制度和措施也积极推进落实。不动产登记暂行条例正式实施、机构整合工作进展顺利；户籍、土地、财税改革均有新

9、进展。另外，以京津冀协同发展为代表的城市一体化发展进程不断加快，推动构建经济新增长极。新“930”政策降准1个双降5政策影响：政策影响：新一新一轮轮政策刺激下，二三政策刺激下，二三线线城市受益将最城市受益将最为为明明显显，年末暖冬，年末暖冬可期可期2014年“930”政策以来，50个代表城市市场成交已经历两轮显著回升，市场需求大幅释放。从各线城市月均成交走势看，政策政策对对一一线线城市的作用明城市的作用明显显强强于二三于二三线线城市城市。今年8月以来，需求透支致使一线城市成交显著回落，新一新一轮轮政策刺激下，一政策刺激下，一线线城市需求提升幅度有限，新城市需求提升幅度有限，新“930”政策后，

10、政策后，二二线线、三、三线线城市需求城市需求释释放放值值得期待得期待。图图：2014年以来不同城市成交走年以来不同城市成交走势势4020080120100万平60方米一线二线“930”政策降息0.4个百分点降准降息“330”政策降息双降百分点降息数据来源：中国人民数据来源：中国人民银银行，行，CREIS，中国指数研究院整理，中国指数研究院整理三线“831”政策6图图：2010年年6月至今百城新建住宅均价及月至今百城新建住宅均价及环环比比变变化化注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。新房价格：新房价格：2015年年1-11月累月累计计上上涨涨3.39%，11月

11、同月同环环比第四个月双比第四个月双涨涨2015年年1-11月百城住宅价格累月百城住宅价格累计计上上涨涨3.39%（去年同期为下跌2.25%）。具体来看，一季度累计小幅下跌0.18%；二季度止跌，累计上涨1.00%；三季度累计涨幅扩大至1.78%；10-11月累计上涨0.76%。百城住宅价格环比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持续双涨态势。11月百城住宅均价月百城住宅均价连续连续第四个月双第四个月双涨涨，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。0.0%-0.5%-1.0%-1.5%2.0%1.5%1.0%0.5%12000110

12、0010000元 9000/平 8000方米 7000600050004000百城均价（左）环比（右）7一线城市中北京、上海、深圳楼市需求旺盛，财富人群聚集，宽松政策助力下，改善性需求明显释放，并且多个豪宅于今年入市，导致一一线线城市城市房价明房价明显显上上涨涨，1-11月累月累计涨计涨多数二三二三线线城市城市虽在利好政策推动下需求有所释放，但由于库存压力较大，房价上涨动力不足，1-11月呈累月呈累计计下跌下跌态势态势，但跌幅，但跌幅较较去年明去年明显显收收窄。窄。各各级级城市：城市：1-11月一月一线线城市住宅价格累城市住宅价格累计计上上涨涨15.1%，二三，二三线线城市下跌城市下跌图图：2

13、010年年6月至今各月至今各级级城市住宅均价城市住宅均价环环比比涨涨跌情况跌情况幅达幅达15.1%。表：百城及各表：百城及各级级城市住宅均价不同城市住宅均价不同阶阶段累段累计涨计涨跌幅情况跌幅情况城市城市百城百城一一线线二二线线三三线线2015年年11月月0.46%1.41%0.02%-0.34%2015年年1-11月月3.39%15.10%-0.86%-1.22%2014年年1-11月月-2.25%0.65%-4.88%-4.38%2015年年上半年上半年0.82%5.17%-0.75%-1.25%2014年年上半年上半年0.83%2.64%-1.10%-0.88%1%0%-1%-2%4%3

14、%2%一线城市二线城市三线城市8二手住宅价格：二手住宅价格：2015年年1-11月十大城市二手住宅价格累月十大城市二手住宅价格累计计上上涨涨11.81%，十大城市八十大城市八涨涨二跌二跌2015年年11月月十大城市二手住宅价格为29415元/平米，环比上涨1.18%，同比上涨12.20%。今年今年1-11月月，十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，除杭州、重庆累计下跌外，其他城市均累计上涨，其中深圳和上海涨幅最为突出。图图：2009年以来十大城市主城区二手住宅均价及年以来十大城市主城区二手住宅均价及环环比比涨涨跌幅跌幅4%2%0%-2%-4%-6%赢房中国赢房中国8%6%250002000

15、01500010000500003500030000元/平方米十大城市均价(左)环比（右）9新房成交：新房成交：成交持成交持续续攀升，今年以来成交攀升，今年以来成交创历创历史新高史新高注：重点城市共注：重点城市共50个，一个，一线线包括北京、上海、广州、深圳包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二个城市；二线线包括天津、重包括天津、重庆庆、杭州、武、杭州、武汉汉、大、大连连、苏苏州、厦州、厦门门、成都、南京、三、成都、南京、三亚亚、贵贵阳、温州、哈阳、温州、哈尔尔滨滨、海口、海口、长长春、合肥、青春、合肥、青岛岛、福、福州、西安、南宁、州、西安、南宁、郑郑州、沈阳、无州、沈阳、无锡锡、长长沙、南

16、昌沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和个城市，主要是各省会城市和计计划划单单列市；三列市；三线线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆庆、汕、汕头头、镇镇江、江、绍兴绍兴、宿州、韶关、包、宿州、韶关、包头头、佛山、徐、佛山、徐州、唐山、泉州、州、唐山、泉州、泸泸州、州、芜芜湖、湖、东东莞、莞、扬扬州、南通州、南通21个城市，主要指地个城市，主要指地级级市。市。赢房中国政策宽松下，市场持续高位，连续多月成交量创同期新高，11月据初步统计，50个代表城市住宅成交约3600万平方米，创历史单月成交新高，环比9月增幅超过20%。1-11月，50个代表城市住宅月均成交接近2900万平方米万平方米，同比增长27%。图图：2010年至今年至今50个代表城市月度成交量及月均成交走个代表城市月度成交量及月均成交走势势1500100050002500350030004000万平 2000方米月度成交面积1-11月月均成交面积国十条国八条国五条930房贷新政央行降息持续政策放松10各各类类城市成交：城市成交：各各类类城市均增城市均增长长，一，一线线城市增幅最城市增幅最为