沈阳市刺激房地产市场16项政策.docx

1、沈阳市刺激房地产市场16项政策沈阳市刺激房地产市场16项政策沈阳市刺激房地产市场16项政策一、鼓励被征收居民购买商品住房，被征收居民自签订货币化补偿协议之日起一年内购买一套商品住房的，对新购置住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对购房成交面积中超过部分享受其他优惠政策。解读：根据关于城市房屋拆迁被拆迁人重新购置住房享受有关契税政策的操作办法（沈财农税2005176号）有关拆迁补偿免征契税的规定：“对拆迁居民重新购置住房的对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”该规定包含两层含义：原文包含两层含义。一是对新购置住房成交价格中相当于

2、拆迁补偿款的部分免征契税。二是对购房成交价格中超过部分征收契税。契税税率为新购置住房应缴契税税率。如新购置住房超过144平方米，则契税税率为4%。例如：今年6月份，张先生一处面积为80平方米的房屋被征收，获得拆迁补偿款80万元。今年年底前，张先生新购置一套面积为150平方米的住房，成交价格为120万元。其应缴契税额为：1.对拆迁补偿款80万元免征契税；2.对超出拆迁补偿款的40万元征税；3.150平方米住房对应的契税税率4%；4.张先生应缴税款为40万元4%=16000元。如果张先生购置的这套住房恰好为此次房交会期间的参展楼盘，那么按照此次房交会期间的优惠政策，张先生虽然仍然要缴纳16000元

3、的契税，但其所购住房超过补偿面积部分（70平方米）还可获得购房补贴，补贴标准与新购住房相对应，即每平方米补贴150元，张先生可以获得购房补贴150元/平方米70平方米=10500元，这样张先生买这套房子相当于仅缴纳了16000元-10500元=5500元的契税，比原政策优惠很多。二、对成交额5000万元以上的项目，成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，余款可视地块交付进度在一年内付清；土地成交额5000万元以下（含5000万元）的，于成交之日起一个月内付清。城市基础设施配套费可按实际开工面积进行缴纳。解读：本条涉及土地出让金缴付和城市基础设施配套费，实际上包含两个内容。其中第一款“对成交额

4、5000万元以上的项目，成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，余款可视地块交付进度在一年内付清；土地成交额5000万元以下（含5000万元）的，于成交之日起一个月内付清。”此款为有关土地出让金缴付比例和期限的新政。根据关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）要求，“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”我市新政策是把土地转让项目依据转让总额划分为5000万元以上和5000万元以下两个档次。对于成交额5000万元以上的项目，首付款须在成交之日起一个月

5、内支付成交总价款的50%，且不低于5000万元，余款可视地块交付进度在一年内付清，而对于土地成交额在5000万元以下（含5000万元）的，土地出让金必须在成交之日起一个月内付清。此规定相当于抬高了土地出让金的首付款门槛，不低于5000万元。而对5000元以下的小项目来说，则加大了一次性缴交的力度。此举有利于引进有实力的大企业，有利于优化建设工程质量，有利于促进我市房地产市场健康发展。第二款“城市基础设施配套费可按实际开工面积进行缴纳。”此款为城市基础配套费如何缴交的新政。根据2013年沈阳市关于征收房屋建筑城市基础设施配套费实施办法第五条规定“建房配套费一律按建筑面积(其中翻建和扩建按增加面积

6、)计费，费用从建筑工程投资中列支。”新政策将原来城市基础设施配套费“一律按建筑面积计费”调整为“可按实际开工面积进行缴纳”。此举允许开发企业分期分批缴交城市基础设施配套费，有利于减轻开发企业的资金压力。三、在市、区两级政府举办房交会期间，给予参展楼盘购房补贴。对居民购买90平方米（含90平方米）以下商品住房的，给予每平方米30元补贴；90144平方米（含144平方米）的，给予每平方米50元补贴；144平方米以上的，给予每平方米150元补贴。解读：居民购房可以享受购房补贴，但对购房补贴是有严格限制的：一是时间限制，只能是在市、区政府举办的房交会期间。二是楼盘限制，只能是参展楼盘可以享受购房补贴，

7、不参展的楼盘不能享受购房补贴。三是标准限制，对居民购买90平方米（含90平方米）以下商品住房的，给予每平方米30元补贴；90144平方米（含144平方米）的，给予每平方米50元补贴；144平方米以上的，给予每平方米150元补贴。这里还要进一步回答这样几个疑问：第一个疑问，给予购房补贴是不是刺激购房人买房？昨天我市发布冬季房交会“十六项优惠政策”以后，有媒体认为，这次政府推出的“十六项优惠政策”，特别是给予购房补贴政策，目的是要用购房补贴来刺激买房者买房。对于这种政策理解，我们认为存在很大偏差。第一，实施购房补贴的时间很短，范围有限，仅适用于政府举办的房交会期间，仅仅适用于参展楼盘，从短期来看，

8、也就是本月的14日-16日这三天，在短短三天时间里，又对有限的楼盘，不可能产生很强的刺激效果。第二，购房补贴的标准很低，可以说是象征性的补贴，据我们测算，每平方米补贴三五十元，最高的一百五十元，相当于契税的一半，相对于每平方米六七千元的房价来说，可以说是九牛一毛，微不足道，谁也不会为了一平方米省几十块钱就头脑一热去买每平方米几千块钱的房子，因此我们给予购房补贴够不上市场刺激政策，最多算是政府的一个姿态。第二个疑问，既然不是为了刺激市场，那为什么还要给补贴？在房交会期间，给予参展楼盘一定的购房补贴，首先是出于活跃房交会的考虑，房交会是我市房产惠民的传统盛会，对我市的房地产市场来说，它如同一次节日

9、的盛会，在房交会上给予购房补贴历史就有，不是首次，这就像每到节日期间，各大商场都会推出一些打折活动一样，有助于促销，有助于活跃节日气氛，深受百姓和商家的欢迎。其次，在房交会期间，给予参展楼盘一定的购房补贴，是政府对百姓期待作出的回应，今年以来国内房地产市场整体步入调整期，很多城市已经出台了一些优惠政策，在这种情况下，那些没有出台优惠政策的城市的购房者就会观望。观望什么？一个是观望市场的走势，另一个就是等待政策说法，如果这只“政策靴子”迟迟不能落地，购房人就不好做决定，担心先买吃亏。现在政策明晰了，那么购房人选择买还是不买，要靠自己来决断，这是真正把决定权交给市场。购房贷款、购买第二套改善性住房

10、的，享受首套房贷款优惠。对拥有2套及以上住房并已结清购房贷款的，可申请购房贷款。解读：本条款为我市房地产金融政策。9月30日，央行、银监会联合发布的关于进一步做好住房金融服务工作的通知，在该通知下发前，我市商业银行执行的房贷政策是“认房又认贷”。所谓“认房又认贷”是指，只要购房人名下有房产或有过贷款购房记录的，贷款购买第二套住房时首付比例就要提高至60%，贷款利率不低于基准利率（目前五年期以上银行贷款基准利率为6.55%）的1.1倍，而对于第三套及以上住房，各商业银行暂定贷款发放。房贷新政简而言之就是“认贷不认房”，所谓“认贷不认房”是指，不管购房人过去是否有过购房记录或是贷款记录，只要贷款结

11、清，就可以再次申请购房贷款，而且购买第二套改善性住房的，还可享受首套房贷款优惠。同时在贷款利率方面，我市新政策虽然没有明确利率下浮的下限，但提出了要下浮，具体由商业银行自行确定，目前我市有的商业银行执行九五折基准利率。第六至第十二条为我市按照住建部、财政部、中国人民银行等有关部委的要求，制定的公积金贷款惠民政策。具体解读如下：六、购房人连续缴存住房公积金满6个月的，可以申请住房公积金个人贷款。解读：此条款为，降低申请住房公积金贷款的条件。购房人只要连续缴存住房公积金满6个月的，就可以申请住房公积金个人贷款。七、单方缴存住房公积金的，最高贷款额度调至35万元，夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额

12、度调至55万元。对首次购买90平方米（含）以下普通自住房的家庭，执行贷款购房首付比例20%的政策。解读：此条第一款为提高公积金贷款的额度。单方缴存住房公积金的，最高贷款额度调至35万元，夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度调至55万元。第二款为支持首次购买90平方米（含）以下普通自住房贷款。贷款购房首付比例为20%。八、男方年满45周岁，女方年满40周岁，连续缴存公积金3年（含3年）以上且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制放宽至男65周岁、女60周岁。解读：此条为，延长住房公积金贷款年限。该条款为我市的创新性条款。新政策将原来“男方年满50周岁，女方年满45周岁，连续缴存公积金3年（含3

13、年）以上且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制放宽为男65周岁、女60周岁”，调整为“男方年满45周岁，女方年满40周岁，连续缴存公积金3年（含3年）以上且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制放宽为男65周岁、女60周岁”。九、对拥有一套住房并已结清购房贷款家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。职工办理住房公积金贷款时，实行家庭自住房情况申报制，由贷款人自行申报住房套数。解读：此条为，二套房公积金贷款优惠政策。但二套房申请住房公积金贷款须有两个条件：一是首套房贷款必须结清；二是购买的住房必须为普通商品住房。同时，允许职工在办理住房公积金贷款时自行

14、申报购房套数，这样可以让更多的职工享受到首套房的公积金贷款政策。十、对信誉好的开发企业，在“五证”齐全情况下，取消楼盘未封顶不予发放住房公积金个人贷款限制。解读：根据沈阳市住房公积金个人贷款实施细则的补充规定（沈住公发200724号）有关规定“申请住房公积金贷款所购住房必须达到房屋主体结构封顶，未封顶的房屋不再受理住房公积金贷款。”新政策放宽了“楼盘未封顶”的限制，但是要达到两个前提条件：一是企业信誉好，二是“五证”齐全。“五证”包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。十一、对外地职工来沈购房的提供贷款支持。解读：略。十二、进一步缩

15、短公积金贷款发放时限。公积金个人贷款缩短至8个工作日，存量住房和组合贷款缩短至10个工作日。解读：略。十三、降低社保费收费标准并加快返还。社保费由原来按工程总造价3.07%计取调整为2%，返还方式由季度返还改为按月返还。解读：根据沈阳市建设工程社会保障费管理办法实施细则（沈建发201061号）中关于社保费计取标准和返还方式的规定，社保费计取标准为“沈阳市建设工程社会保障费（简称社保费）实行统一管理，市建筑企业管理站（简称市建管站）具体负责社保费的管理工作。社保费的计取标准为建设工程总造价的3.07%。”社保费返还方式为“对进入市财政专户的社保费，由市建管站具体负责，按相关审批程序，统一向建筑施

16、工企业进行拨付，每季度拨付一次。”新政策降低了社保费计取标准，由建设工程总造价的3.07%调整为2%；加快了返还速度，由季度返还改为按月返还。十四、提高安措费的拨付比例，当施工现场具备开工条件时，由目前拨付安措费总额的50%调整为100%。解读：根据沈阳市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理实施办法（试行）（沈建发2010126号）中关于安措费拨付的规定：“安措费专项资金采用专款专用、阶段申请的方式管理。（一）工程手续完备，具备条件开工时，建筑施工单位可申请使用安措费总额的50%。（二）建筑施工单位合理使用第一次拨付的安措费，施工现场达到安全文明标准化合格标准的，完成工程主体结构施工（包括装饰

17、装修、机电设备安装等施工工程）工程量的50%时，建筑施工单位可申请使用剩余的安措费；未达到安全文明标准化合格标准的，建设行政主管部门将责成指定银行不予解付安措费，整改合格后方可申请使用。”新政策提高了安措费的拨付比例，即当施工现场具备开工条件时，安措费拨付总额由目前的50%调整为全额拨付。十五、对两年内建设工程没有质量问题的国家特级资质施工企业、采取现代装配式建筑工程的开发和施工企业及上一年度获得我市建设行业评定的“AAA”级信誉等级开发企业，具有以上三个条件之一的企业，均可实行质保金信誉联保制，由企业出具承诺书，同时集中缴纳信誉担保金500万元，不再按施工项目单独计取。加快结存质保金的返还力

18、度，提高返还效率。解读：根据辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法（辽住建发201242号）中关于建设工程质量保证金（质保金）预留的规定 “住宅工程单位工程价款结算总额3000万元以下的按3%预留；3000万元及以上的按1.5%预留，并不得少于90万元。工业、公共建筑和市政基础设施工程单位工程价款结算总额3000万元以下按1.5%预留；3000万元及以上的按1%预留，并不得少于45万元。”按照该规定，建设工程质量保证金要按照单个项目和相应标准进行预留。也就是说，每个项目都要预留一笔相应的保证金。这样，开发企业的负担就很大，特别是对一些项目很多的企业，保证金累计起来很可能是一笔不小的数字，导致企业

19、成本会上升，最终转移给购房人。而按照新政策规定，开发企业只要具备以下三个条件中的一项：两年内建设工程没有质量问题的国家特级资质施工企业，采取现代装配式建筑工程的开发和施工企业，或是上一年度获得我市建设行业评定的“AAA”级信誉等级的，“由企业出具承诺书后”，就可以集中缴纳一笔信誉担保金500万元，不再按施工项目单独计取社保费。此举可以在一定程度上降低企业负担。同时，市政府还要求有关管理部门要加快结存质保金的返还力度，提高返还效率。十六、对供水、燃气等配套工程实行定额管理。按照现行定额及费用标准编制工程预算。对预算有异议的，由配套项目实施单位同项目开发单位一同将预算送具备资质条件的第三方工程造价

20、咨询机构进行审核。对于施工临时用水量实行依表计量。对于燃气配套工程，市街管网至建设项目红线不超过1公里的，按实际发生的工程量计算建设费；超过1公里的，开发单位承担1公里建设费，超出部分由供气企业承担。解读：这一规定主要是针对此前我市供水、燃气配套工程在取费时缺乏统一标准的问题而提出的。今后，对供水、燃气等配套工程一律实行定额管理，开发单位或是配套项目实施单位对预算编制有异议的，由双方一同将预算送具备资质条件的第三方工程造价咨询机构进行审核。这样的规定体现了公平公正的市场原则。此外，市政府还进一步明确了燃气配套建设费的分摊原则，即市街管网至建设项目红线不超过1公里的，按实际发生的工程量计算建设费；超过1公里的，开发单位承担1公里建设费，超出部分由供气企业承担。