贷款及评估.pptx

1、贷款及评估主讲人殷蕊2016.11.01-商业贷款2.1商业贷款的基本流程是什么？客户资质审核，房屋核验，签署买卖合同，网签，评估，资金监管，面签，批贷（件齐后才可批贷），缴税，过户，出房产证，抵押登记（各城区抵押时效不同），出房屋他项权利证，银行放款（具体时间看银行额度情况）。2.2针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的贷款政策？最高贷款多少成？利率如何执行？商业贷款商业贷款贷款记录情况无贷款记录（有贷款记录已结清）有一笔住宅贷款记录未结清有两套及以上贷款记录在京名下有住宅套数无房有房无房京有一套住房有两套及以上住宅贷款套数首套首套二套二套限购拒贷贷款成

2、数6.5成6成5成3成贷款利率85折85折1.1倍1.1倍备注:目前商业贷款五年期以上基准利率为4.9%，有些银行目前可以83折（农行，招行，北京，民生）以上政策截点为2016年10月“房”：以家庭为单位，在京房屋套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下都认定为其拥有的房屋套数“贷”：以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，包括外地购房贷款（贷款以住房贷款计算，贷款购买商业用房或底墒、装修贷、汽车贷、信用贷、抵押消费贷、经营贷贷款记录等不计算套数）特殊房产：商业用房贷款额度最高为网签价，房屋评估值取低值的5成，且不受套数影响，基准利率上浮10%商业贷款商业贷款2.3商业贷款存在哪些情况下，

3、银行会拒贷？三套及以上假资质（假资料）骗贷（亲属关系）无购房资格逾期次数过多（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内连三累六银行可以拒贷）收入不符合贷款要求2.4商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？是，批贷未放款，执行当前新利率2.5已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率特殊情况：1）花旗银行下季度开始执行；2）汇丰银行，下个月执行新利率；3）国内银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整。商业贷款商业贷款2.6商业贷款的贷款年限有什么要求？与房龄有关：一般是30年内房龄；最长贷款年限计算：贷款年限+房龄

4、50（各银行间有差异）借款人年龄有关：一般可到70周岁，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄70周岁最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）以上三点同时满足，以贷款年限短的为准2.7商业贷款收入证明有什么要求？需要达到月供的二倍按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机收入证明上需加盖单位公章/人事章2.7.1商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？收入证明加盖单位公章/人事章提供公司材料（营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东决议等）商业贷款商业贷款2.7.2商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？可以通过兼职收入（浦发银行，

5、招商银行，工商银行，邮政储蓄银行，北京银行，光大银行）男女朋友共同借款等方式解决（交通银行，北京银行，工商银行）父母做担保人（工商银行，北京银行）可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里接力贷（建设银行，浦发银行，农业银行）2.7.3商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？具体看银行的政策贷款金额过高（月还款超过1万以上时）商业贷款商业贷款2.8.2业主监护方面注意事项监护人身份证、监护公证【父母一方即可，贷款必须提供监护公证，个别银行要求父母一起办理；注意：户口在一起不做公证的是过户政策，即部分城区如果子女与父母在同一个户口本上，且父母之一为户主的，可以不开具监护公证】；夫妻双方到场（配偶必

6、须到场（外资银行除外），若不到场应提供委托公证书）离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书（如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场）业主未成年业主成年单身业主成年已婚业主成年离异业主丧偶业主为公司身份证身份证双方身份证身份证身份证房产证、股东决议、授权委托书、购房合同、组织机构代码证、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章、公司章程、税务登记证、开户许可证、公章户口本户口本双方户口本户口本户口本银行卡银行卡房主银行卡银行卡银行卡房产证房产证房产证房产证房产证监护人身份证、监护公证结婚证离婚证加离婚协议或者法院判决书死亡证明2.8商业贷款办理银行面签，卖方

7、备件清单2.8.3申请商业贷款业主丧偶注意事项如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，需要做继承公证；如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料及未再婚证明，业主本人到场即可。2.8.4申请商业贷款业主为多人注意事项业主为多人需要全部业主到场并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具公证委托书。2.9申请商业贷款的买方的几种情况，在申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？备注：目前按照国家相关规定，单身证明民政不给出具了，所以都不要。征信银行自己查询，不需要买方提供商业贷款商业贷款买房成年，单身买方成年，已婚买方离异买房丧偶收入证明收入证

8、明收入证明收入证明学历证明学历证明学历证明学历证明身份证夫妻双方身份证身份证身份证户口本夫妻双方户口本户口本户口本变更配偶死亡，或者提供死亡证明营业执照盖公章或者工作证或者在职证明夫妻双方结婚证离婚证，离婚协议盖民政局的章营业执照盖公章或者工作证或者在职证明营业执照盖公章或者工作证或者在职证明营业执照盖公章或者工作证或者在职证明2.9.1注意事项买方为公司的贷款，链家暂不做公司业务，只做个人贷款目前依据国家规定，民政局现在不提供单身证明，婚姻状态尽量和户口本保持一怔。2.10.银行的特殊政策1.外籍人士贷款：汇丰银行、花旗银行（美国人不做）2.业主未成年人贷款：光大银行（十岁以上）北京银行中信

9、银行（监护公证，父母到场，孩子收款，父母写声明）3.征信较差：招商银行、工商银行、兴业银行、建设银行、花旗银行只看近一年征信看借款人本不看配偶的4.房产年龄老，超30年：北京银行工商银行光大银行兴业银行浦发银行降成看客户资质5.地下室、半地下室：建设银行6.业主不到场：汇丰银行、花旗银行7.业主配偶不到场：浦发银行、包商银行、上海银行8.产权人配偶且无产权份额，不用办理继承公证：建设银行商业贷款商业贷款2.11关于银行贷款年限，提前还款，房龄要求银行名称提前还贷要求包商银行1年后可提前还款，无违约金；北京银行1年后才可还款一年以后无违约金渤海银行1年后可提前还款，无违约金；工商银行1个月后可还

10、款，但需提前1个月预约光大银行一个月后可以提前还款花旗银行1年内提前还款，违约金：还款额2%；1-2年内提前还款，违约金：还款额1%；两年以后无违约金汇丰银行全部1年内提前还款，违约金贷款金额3%；2年内2%；3年内1%；2年后可还款无违约金部分提前还款：两年内4000到月供的2倍，金额10万到本金的60%。建设银行一个月后提前还款无违约金交通银行1年后才可提前还款，网银还款不需预约；柜台需要提前1个月预约；农业银行1年后才可提前还款，但交1个月利息违约金；3年后提前还无费用；浦发银行半年后可提前还款；2年后提前还款，无违约金；半年-2年还款，违约金：还款额为1.5%兴业银行一年后无违约金邮政

11、储蓄1年后可提前还款，无违约金,1年内违约金：还款额1%；招商银行半年后可提前还款，无违约金中国银行1年以后可提前还款中信银行1年后可提前还款，无违约金，需提前预约；2.2商业贷款评估流程及时效如何？系统报单受理当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告并快递回链家。2.3商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？市场价的85%-90%左右。2.4商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？住宅的商业贷款评估费为600元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司。外资银行不需要缴纳评估费，若已缴纳，过户后，将之前缴纳的退还给客户。2.5商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，交一次费用只可出一次报告。2.6商业贷款递评估需要哪些证件？房产证复印件、买卖双方身份证复印件。商业贷款商业贷款2.7商业贷款更改评估报告是否收费？交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改，需要收100元/次。2.8商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换。2.9住宅类房产以外的其他房产如何收取评估费？写字楼、商业评估值200万1500元评估值200万1商业贷款商业贷款感谢聆听