贵阳写字楼市场分析.ppt

1、1 1.贵阳写字楼市场分析2022/10/30本报告是严格保密的。近近1 1年，写字楼供应情况受个别大盘影响，呈现较大幅度波动，年，写字楼供应情况受个别大盘影响，呈现较大幅度波动，20122012年年6 6月份供应量达月份供应量达到峰值到峰值84.1884.18万平方米万平方米;成交价格较为稳定，基本上维持在成交价格较为稳定，基本上维持在7 7000000元元/-9 9000000元元/之间，个别突破至之间，个别突破至1 1万以上；万以上；总体成交量总体成交量78.6778.67万平方米，远低于供应量万平方米，远低于供应量201.54201.54万平方米，供应量巨大，竞争激烈；万平方米，供应量

2、巨大，竞争激烈；市场情况：市场情况：从近两年的写字楼市场成交走势来看，供求差距较大，从近两年的写字楼市场成交走势来看，供求差距较大，供应量远大于销售量，未来竞争白热化供应量远大于销售量，未来竞争白热化本报告是严格保密的。写字楼格局：写字楼格局：随着城市随着城市“双核心双核心”发展，写字楼发展，写字楼“双中心双中心”局面开局面开始形成，形成传统和新兴的两个写字楼片区始形成，形成传统和新兴的两个写字楼片区写字楼格局写字楼格局贵阳写字楼双中心布局已经初步形成。金阳新区写字楼分布较为分散，区域商务中心尚未形成；主城区依托商圈、城市主干道及城市综合体等形成特有写字楼集群；本案毗邻花溪大道，依托商圈及产品

3、优势、后期服务等手段有利于很好的营造商务办公氛围；主城区金阳新区新兴写字楼集聚传统写字楼集聚3 本报告是严格保密的。主城区：主城区：依托城市干道、商圈及大盘形成写字楼集群，均以早期写依托城市干道、商圈及大盘形成写字楼集群，均以早期写字楼为主，字楼为主，总体品质感及使用功能偏低，缺乏实用型标准写字楼总体品质感及使用功能偏低，缺乏实用型标准写字楼主城区整体写字楼分布主城区整体写字楼分布依托商圈形成写字楼集群：依托喷水池、大十字、小十字、大西门、大南门、紫林庵商圈、火车站商圈不同，形成以国企、商贸、服务等不同企业。依托城市主干道形成写字楼集群：依托中华路、瑞金路、北京路、新华路、延安路、遵义路形成以

4、商贸服务。依托片区发展形成写字楼集群：依托花果园金融街、中天未来方舟形成未来写字楼集群。北京路枣山路解放路宝山路中华路延安路瑞金路新华路遵义路花果园中天未来方舟喷水池商圈大十字商圈紫林庵商圈大西门商圈火车站商圈大南门商圈本案小十字商圈浣纱路4 老城区写字楼单层面积普遍较小，一般在老城区写字楼单层面积普遍较小，一般在800800平米以下，不成规模，物业管理水平较低平米以下，不成规模，物业管理水平较低本报告是严格保密的。金阳新区金阳新区:依据政府规划及大盘形成写字楼集群，依据政府规划及大盘形成写字楼集群，品质较高，物业条品质较高，物业条件明显改善，但距离高端写字楼水平仍存在差距件明显改善，但距离高

5、端写字楼水平仍存在差距金阳新区写字楼整体分布金阳新区写字楼整体分布依托金融中心形成写字楼集群：以金融街为中心形成以企业总部为主体的写字楼集群。依托会展城、世纪城等大盘形成写字楼集群：以中天会展城、世纪金源形成大盘写字楼集群。依托产业园形成写字楼：以高新区为中心，形成软件产业园区写字楼集群。南部板块东部板块中部板块科技产业板块北部板块世纪城写字楼集群中天会展城写字楼集群高新区写字楼集群金融中心写字楼集群绿地、摩根等写字楼集群5 本报告是严格保密的。6近期写字楼特点近期写字楼特点早期写字楼特点早期写字楼特点中期写字楼特点中期写字楼特点时间：时间：2000年2002年代表项目代表项目：驰宇大厦、虹祥

6、大厦、振华科技、龙港大厦等产品特点产品特点：依托地段、商场或临街商铺，主入口、大堂空间，软硬件设施、物业管理较差。面积、单元分割比较细碎，主要满足小公司和早期投资人需要；典型项目：典型项目：驰宇大厦入口在建筑侧面，大堂约50左右，空间狭小，舒适度较差，入口通道前设有值班室时间：时间：2002年2008年代表项目代表项目：富中国际、华坤大厦、峰会国际等产品特点产品特点：品质提升，强调形象入口和形象大堂，并设置电梯大堂、花园等，但电梯数量和车位数量不多。部分楼层单元分割面积扩大到300-500，甚至出现整层销售情况典型项目：典型项目：富中国际写字楼产品的全面升级，品质和硬件是中期写字楼典范时间时间

7、：2009年至今代表项目代表项目：亨特国际、凯宾斯基、花果园金融街、会展城。产品特点：产品特点：中心区进入了专业写字楼发展时代，融入五星级酒店等商务功能，主要满足发展较好的中大型公司、分支机构、医药、省内企业驻筑机构及外来企业分支机构的需要。典型项目典型项目：凯宾斯基不仅仅在产品配置与其他项目产品形成差异，更在软件配套及综合服务上成为综合写字楼的升级标杆；原来政府办公楼演变而原来政府办公楼演变而来即所谓来即所谓“四差四差”产品产品引进发达城市写字楼理念，引进发达城市写字楼理念，软件和硬件皆得到发展；软件和硬件皆得到发展；除写字楼本身发展外，更除写字楼本身发展外，更注重综合服务配套功能注重综合服

8、务配套功能产品演变：产品演变：早期的早期的“四差四差”产品，开始在软硬件基础上提升，到近产品，开始在软硬件基础上提升，到近期综合服务价值提升，写字楼发展进入了品质阶段期综合服务价值提升，写字楼发展进入了品质阶段本报告是严格保密的。写写字字楼楼市市场场发发展展经经验验经经济济发发展展第一产业比重下降第一产业比重下降第二产业比重较高，但以传第二产业比重较高，但以传统制造业为主统制造业为主第三产业比重低，以基础服第三产业比重低，以基础服务业为主务业为主第一产业比重持续下降第一产业比重持续下降第二产业比重稳定，附加值高、第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息低能耗的先进制造业、电子信

9、息产业逐渐成长产业逐渐成长第三场也比重上升，商务服务第三场也比重上升，商务服务业、金融业、房地产业快速成长业、金融业、房地产业快速成长大量内外资企业进入大量内外资企业进入经济结构得到优化经济结构得到优化附加值高、低能耗的第二产业附加值高、低能耗的第二产业比重提升比重提升现代服务业、金融业发展保持现代服务业、金融业发展保持较高的增长速度较高的增长速度对外经济持续向好，大量外企对外经济持续向好，大量外企聚集聚集写字楼市场发展写字楼需求有限市场以普通品质写字楼物业为主导乙级写字楼开始出现，没有甲级办公楼物业高品质写字楼总量较小写字楼需求开始释放，需求以当地和国内企业为主导写字楼品质逐渐提升，乙级办公

10、楼大量出现，甲级办公楼物业开始出现在租售策略上，绝大多数写字楼物业采取散售的方式，仅少量办公楼采取只租不售策略高品质写字楼需求旺盛市场内部结构调整，高品质写字楼逐渐成为办公物业主流在租售策略上，大量的甲级办公物业采取只租不售的策略，部分高品质办公物业仍采取散售的方式起步阶段起步阶段成长阶段成长阶段成熟阶段成熟阶段发展阶段：发展阶段：发展阶段：发展阶段：贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶段的发展贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶段的发展贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶段的发展贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶段的发展水平水平水平水平贵阳写字楼所处阶段贵阳写字楼所处阶段1

11、 11、银海元隆广场北京路延安路中山路都司路瑞金路中华路金阳新区绿地联盛国际正汇国际大唐东原财富中渝第一城2 22、花果园3 33、亨特国际金融中心未投入运营的新兴写字楼，主要集中在金阳新区未投入运营的新兴写字楼，主要集中在金阳新区CBDCBD，涌现了大规，涌现了大规模写字楼集群，主城区则分布少数高端项目模写字楼集群，主城区则分布少数高端项目4 44、保利国际广场6 65、中天未来方舟亨特国际金融中心绿地铂金大厦（金阳新区）绿地铂金大厦（金阳新区）6、百灵时尚天地写字楼市场格局写字楼市场格局本报告是严格保密的。9未来待推量超过未来待推量超过500500万，主要供应来自金阳及两城区旧改大体量项万

12、，主要供应来自金阳及两城区旧改大体量项目，未来目，未来2-32-3年为写字楼集中放量期年为写字楼集中放量期20122012上半年上半年20122012下半年下半年20132013上半年上半年20132013下半年下半年20142014上半年上半年会展城会展城:预计写字楼存量约预计写字楼存量约2020万；万；花果园花果园，合量：约，合量：约200200万；未推量约万；未推量约160160万万绿地铂金大厦绿地铂金大厦，存量：，存量：3 3万万mm2 2 中渝第一城写字楼中渝第一城写字楼，存量：，存量：4040万万mm2 2 ；未推量为；未推量为4040万万大唐东源财富广场大唐东源财富广场，存量：，

13、存量：7 7万；未推量为万；未推量为5 5万万亨特国际金融中心亨特国际金融中心，存量：，存量：3 3万万mm2 2 ；未推量为；未推量为1 1万万银海元隆广场银海元隆广场，存量：，存量：6 6万万mm2 2 ；未推量；未推量3 3万；万；黔桂国际商务中心黔桂国际商务中心，存量：约，存量：约3 3万；未推量约万；未推量约3 3万万20142014下半年下半年中天未来方舟中天未来方舟，存量：，存量：7070万万mm2 2 ；未推量；未推量7070万；万；本项目商务建筑面积：本项目商务建筑面积：2424万万mm2 2写字楼市场年去化量近写字楼市场年去化量近3333万方万方/年，面临超过年，面临超过5

14、00500万方的供应量，本项目万方的供应量，本项目2424万商务建面，万商务建面，处于市场中等规模，如何做好产品定位，规避竞争值得商榷！处于市场中等规模，如何做好产品定位，规避竞争值得商榷！写字楼市场格局写字楼市场格局迈德腾祥国际迈德腾祥国际，存量：，存量：1515万万mm2 2 ；未推量；未推量1515万；万；中澳科技城中澳科技城，存量：，存量：1010万万mm2 2 ；未推量；未推量1010万；万；10在售写字楼市场分析本报告是严格保密的。亨特国际金融中心：亨特国际金融中心：贵阳核心贵阳核心CBDCBD区域，毗邻大十字商圈，高度区域，毗邻大十字商圈，高度290290米，贵阳第一商务地标，米

15、，贵阳第一商务地标，拥有星级酒店、会所服务配套拥有星级酒店、会所服务配套11名称亨特国际金融中心写字楼等级甲级酒店写字楼位置南明区机场路（万东桥）18号写字楼总建面84000高度290米数量1栋楼层状况57层（含地下室）标准层面积1400/14部电梯面积区间75293开发商贵州亨特房地产开发有限公司建筑设计公司贵州省建筑设计院物管公司贵州深龙城物业管理公司均价18000-25000元/塔楼裙楼地下停车场（3层，2000停车位）索菲特五星级酒店避难层写字楼商业及会所商场（5层，1400/层）机械停车场（1400/层）商场（5层，1400/层）整体规划本报告是严格保密的。亨特国际金融中心亨特国际金

16、融中心：硬件高标准配置（材质及智能化系统），配套：硬件高标准配置（材质及智能化系统），配套服务体系完善且是服务体系完善且是唯一带商务装修写字楼唯一带商务装修写字楼12硬件配套u电梯：14部进口高速电梯，分区运行（奥蒂斯）u抗震系数：7级抗震u供水系统：TSJG超静音无负压供水系统，进口净化系统u中央空调：国际先进的四管制空调u智能配套：中水处理循环系统、排水采用球墨铸铁静音排水系统、网络集成系统、弱电系统、新风系统、智能百叶系统；u停车场：2层地下停车场+机械车位，约2000个；装饰装修u外墙：呼吸式幕墙u大堂：9.3米挑高，大堂700多，公共空间按五星级酒店标准装修u内饰：独家网络地板预设、吸音天花材质u标准层高：3.8米u走廊：大理石地面、墙面石材u卫生间：品牌洁具物业服务u星级酒店式物管服务本报告是严格保密的。亨特国际金融中心：亨特国际金融中心：产品在产品在75-29375-293之间，之间，均价约均价约2 2万，已销售万，已销售3030套，套，整体价格较高，导致销售情况一般整体价格较高，导致销售情况一般13F:133.03E:136.55D：136.55C：133.03B：75