乐山市商贸城项目地块可行性研究报告.docx

1、乐山市商贸城项目地块可行性研究报告第一章乐山市宏观环境一、乐山概况(一)人文、地理及交通条件一、区域位置与交通状况乐山市地处岷江、青衣江、大渡河中下游，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。地理坐标介于东经10255-10400，北纬2825-2955之间，幅员面积12827平方千米，占四川省幅员面积的%，居全省第10位。乐山市地处四川盆地向西南山地的过渡地带，整体趋势西南高，东北低，高差差异大。最高处为耳边彝族自治县马鞍山主峰，海拔4288米，最低处是犍为县新民镇马厂坝崛江出口，海拔307米，相对高差3981米。地貌有山地、丘陵、平坝三种类型，以山地为主。山地面积8

2、530平方千米，占全市幅员面积的 %，要紧散布于市境峨嵋山、峨边、金口河、马边、沐川一线的西南部，是凉山高原与四川盆地的过渡地带。丘陵面积 2694平方公里，占全市幅员面积的21 %,要紧散布于峨嵋山、沐川一线的东北部，为缓慢上升长期剥蚀的红色丘陵区。河谷平原面积1603平方千米，占全市幅员面积的%，要紧沿眠江、大渡河、青衣江两岸散布。市境江河众多，属丰水地域，年平均产水量113.7亿立方米，加上过境水741.4亿立方米，水资源总量855亿立方米，人均占有水资源量3366立方米。乐山市地理位置具有重要的生态战略地位，对维系长江上游的生态平稳、爱惜宜三峡水利工程和增进长江流域经济、社会的进展有着

3、重要阻碍。乐山市交通便利，境内有成(都)昆(明)铁路，筹建中的成贵高速铁路和成绵乐城际铁路，成都乐山高速公路仅80分钟路程，乐山宜宾高速公路的完工通车大大缩短了乐山到宜宾的车程，而且乐山自贡、乐山雅安高速公路正在修建中。公路骨干道直达重庆、宜宾、西昌等重要城市；内河航运可直达宜宾、沪州、重庆，乐山大件码头可装卸大型货物和集装箱，并正在筹建乐山军民合用机场。正大力实施“千亿交通工程”，加速建设“两航(岷江航电综合开发和乐山机场)、五铁(新建成绵乐城际铁路、成贵铁路、成昆铁路复线、乐雅铁路、乐自沪铁路)、十高速(乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、绕城、成乐复线、仁沐、金会)、枢纽(乐山港综合交

4、通枢纽)”，构建功能完备的综合交通运输体系。航空：乐山市中心区距成都双流国际机场仅120千米，全程为高品级公路。乐山旅行机场正在筹备建设中。铁路：成昆铁路横贯市属夹江、峨嵋山、沙湾、峨边、金口河等5个县、市、区，乘火车到乐山、峨嵋山旅行可在成昆线上的峨眉站下车，该站距峨嵋山风光区大门（报国寺）10千米，距乐山市中心31千米。城际高铁：成绵乐铁路起于沙河堡新客站，沿宝成铁路引入既有江油站，另外一个方向经成都南至双流国际机场，最终抵乐山，采纳8辆编组的电动车组，实现公交化运营，乐山段共设置三个站点:乐山灵、峨眉站、峨眉天下名山站，游客从天下名山站下车后步行10分钟就可进入峨嵋山核心景区游玩，201

5、2年末全线通车口。公路：成都到乐山的高速公路里程仅128千米，新南门、石羊场、成都火车北站客运站都有班车，票价44元；新南门动身的班车抵达乐山肖坝旅行车站；石羊场动身的班车抵达乐山中心车站，也确实是新城区，走出车站能够乘坐9路，12路公交车直接进城；成都火车北站客运汽车站动身的班车抵达乐山联运车站。乐山到宜宾高速已于2010年12月正式通车。乐山市与峨嵋山市相距31公里，有快速通道相通，每10分钟就有一班车。除成都和峨嵋山外，乐山还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。从市区到周围区县均有高品级公路相通。旅行专线：乐山客运中心站峨嵋山肖坝车站峨嵋山报国寺，乐山客运中心站沙湾，肖坝

6、车站乐山大佛乌尤寺。市内旅行公交：4路：乐山港佛光湖13路：肖坝车站乐山大佛(鸟尤寺)。水路：乐山位于岷江和大渡河交汇处，天天有数十次旅行班船至乐山大佛。乐山港还有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。成都港选址距乐山城区10千米的乐山市五通桥区冠英镇，距离成都仅工120千米，设计货物运输年吞吐量5000万吨、集装箱300万标箱，成都港建成后，1000吨级船舶能够常年从上海、重庆等地直航成都港，而3000吨级船舶可在洪水期通行，长江航道将向上延伸162千米，成都港将在2015年建成投运。二、行政划分及隶属关系乐山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处。乐山市辖4个区(市中区、五通桥、沙湾、金口河

7、)、1个县级市峨嵋山市)、4个县（犍为、井研、夹江、沐川)和2个彝族自治县(峨边、马边)。3、人口状况乐山市中区非农业人口45万，乐山市所辖四区包括市中区、沙湾区、五通桥区、金口河区)六县(马边县、峨边县、井研县、沐川县、键为县、夹江县)和峨嵋山市(县级市)非农业人口合计为60万，属中等城市，并慢慢向大城市过渡。县区、城镇均为小城市和小城镇。.其中，峨嵋山市非农业人口13. 6万(包括绥山镇和已大体连片的胜利、符溪、峨眉四镇)，五通桥城区非农业人口万。城镇人口在5-10万的有市中区临江镇、沙湾城区、沐川县沐溪镇、键为县玉津镇和井研县研城镇，在4-5万的有夹江县漹城镇。在l-4万的有金口河城区、

8、马边县城民建镇、峨边县城沙坪镇。一般建制镇中，城镇人口规模在1-2万之间的有苏稽、牟子、土主、牛石、牛华、金粟、桥沟、桂花桥、九里七个(已计入各市区、县城城区的不计入此类);规模在万之间的建制镇有金山、乐都、龙池、罗城、芭沟、石溪等六个;规模在万之间的有福禄、石磷、罗目、双福、高桥、孝姑、马踏、黄丹等八个，在万之间的城镇共计二十七个，少于万人的城镇十一个。乐山是一个多民族的市，共有们41个民族成份汉、彝、回、苗是世居民族，以彝族为主的少数民族共万人。该市民族地域有峨边、马边两个彝族自治县和享受民族县待遇的市辖金口河区，共38万人。(二)历史沿革与文化属性乐山历史悠长，远在3000连年前的巴蜀时

9、期，曾是蜀王开明部族的故都。公元前四世纪秦灭巴蜀，乐山隶属于蜀郡，因在成都的南面，故定名南安。汉代将南安隶属于犍为郡。南北朝时期，因战乱不断，乐山地域的建制屡有变迁。北周置嘉州，取“郡土嘉美”之意。隋朝隋置眉山郡。原南安县更名为龙游县，传说是隋朝军队从成都搭船向乐山进军、追击陈国败兵时，岷民江中有游龙导航，帮忙隋朝军队统一天下，因此改南安为龙游。唐复嘉州，眉州。解放前的乐山宋朝改嘉州为嘉定府；元朝改成嘉定；明代改成嘉定州；清雍正十二年(1734年)升嘉定州为嘉定府，并在府治置乐山县，取“城西南五里有至乐山”，为名寸改龙游县为乐山县，“乐山”之名沿用至今。中华民国废州府，治地设乐山行政督察专员公

10、署。中华人民共和国设乐山专员公署。1978年乐山县与五通桥区归并改成乐山市县级)，仍隶属于乐山地域。1950年置乐山专区，1968年改成乐山地域，1985年改乐山地域为乐山市，属省辖市。1997年行政区划调整，从眉山等6县划出。(三)城市进展与城市计划建设当前和尔后一段时期，乐山的进展定位是：建设四川经济进展的重要增加极，西部综合交通次级枢纽、成都经济区南部中心、国际旅行目的地。乐山整体布局(一个中心，二个副中心)：计划乐山中心城区形态为绿心环状组团式布局。形成由绿心环城市环、江河环、山林环融合共存的生态型城市。城市结构为一个中心、二个副中心。柏杨坝新区是全市的政治经济、文化、金融中心。嘉州古

11、城与青衣新区作为二个副中心，别离以进展商贸、旅行和仓储生活居住为主。计划形成嘉州古城、柏杨坝新区、青衣综合区、肖坝科研文教区、绿心、大佛风光名胜区、九峰工业区、城南综合区和牟子经济区等九个组团。二、经济运行及人民生活最近几年来，乐山经济社会持续快速健康进展，GDP持续9年维持两位数增加，综合实力明显增强，社会事业全面进步，城乡居民生活水平不断提高。2008年，实现全年GDP 亿元，居全省第7位。2009年实现全年亿元，增速 %。2010年实现全年GDP 亿元，同比增加%。今日乐山工业进展依照适度集中、形成规模、表现特色、错位进展的原则，在乐山重点建设和计划12个优势突出、特色鲜明、功能健全、配

12、套完善、产业相对集中的工业集中进展区。集中力量做大做强乐山高新区，把乐山高新区建设成为乐山新型工业化的示范窗口、高新技术产业集聚中心和工业经济的重要增加极。农业进展乐山市是四川省重要的农业经济区域之一，农业开发历史悠长，要紧农副产品的产量和商品销售量在四川省占有十分重要的地位。乐山种植的要紧粮油作物有水稻、小麦、玉米、红薯、马铃薯和油菜等；蔬菜作物种类齐全，品种丰硕，尤其是西坝生姜、峨眉大蒜和峨边花(白)芸豆久负盛名。远销省内外、出口国外；经济作物要紧有以取得国际金奖的“竹叶青”，为主的名茶、全国出名的黄莲、杜仲等中药材、远销国内外的食用菌、竹笋等；水果以柑桔类为主，热带、亚热带大部份落叶果树

13、均有栽培。花卉要紧有茉莉花及各类观赏花卉，年产值上亿元。农业开发潜力庞大。常年乐山粮食总产量万吨，蔬菜产量100万吨，进展农产品加工生产具有丰硕的原料资源。对外开放乐山是全国首批对外开放城市，是投资的热土、兴业的福地。已与86个国家和地域成立了友好交往及贸易合作关系。有外商投资企业61家，国际金融公司：美国安森美公司、挪威斯堪纳工业集团、国际吉象人造林集团、香港软银赛富投资基金等国际知名企业前后到乐山投资兴业，288家企业有外贸经营权，要紧出口商品17大类354种，2009年乐山市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进口亿美元，同比别离增加%、%和%，对外贸易规模名列全省前茅。（一）经济运行

14、1、国民生产总值全年生产总值(GDP ) 亿元。二、人均GDP按常住人口计算，人均生产总值13350元(2000美元左右)人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300-8000美元8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展人均GDP1100美元1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上城市化率2525-4545-7070不同时期人均GDP数值也将使商业地产的进展显现不同的趋势。人均GDP值在1000关元以下，就会产生各类低级市场及集贸市场；人均GDP达1000-2000美元，生活超市顺

15、应而生，食物类批发市场即退出该区域；人均GDP达2000-3000美元，产生建材超市，超市连锁店；人均GDP达3000-4000美元，商业开始向郊区化进展，产生了SHOPPING MAL等.当人均GDP达到4000关元以上，便开始产生旅行地产。3、产业结构三次产业结构为。4、固定资产投资2010年，乐山市全社会固定资产投资完成总量亿元，同比增加 %,投资在去年高速增加的基础上继续稳步增加。第一产业完成投资亿元，同比增加%；第二产业完成投资亿元，同比增加% ；第三产业完成投资亿元，同比增加%。三次产业结构由上年的 调整为 ，三产比重比上年同期提高了个百分点。在三产中，基础设施和房地产开发投资仍然

16、是投资增加的要紧动力。以交通、水利为主的基础设施累计完成投资亿元，增加%，拉动投资增加个百分点，城市面貌进一步改善。其中交通运输、仓储及邮政业投资亿元，增加%；公共设施治理业投资亿元，增加%。房地产开发完成投资亿元，增加%，拉动投资增加个百分点。另外，乐山市还进一步加大对文化、体育等社会事业方面的投入，文化、体育及娱乐业完成投资亿元，增加%。（二）人民生活1.城市居民人都可支配收入城镇居民人都可支配收入达到13250元/年，人均消费性支出11919元/年。二、消费品零售总额2009年实现社会消费品零售总额210亿元。3、居民人均储蓄存款余额居民储蓄存款余额亿元，人均年可支配收入大幅增加，消费力

17、持续增强。4、入均居住面积城镇居民人均住宅利用面积 平方米，农村居民人均住房面积 平方米。第二章乐山市商业市场进展及分析一、商业分析(一)乐山市商业环境：要紧以零售和部份专业市场为主，零售市场因人口不多及消费水平缘故，要紧以超市为主，大型商场、SHAPING MALL很少、住宿、餐饮业要紧以服务本地人群和部份外来人口。(二)商圈分析：商圈格局目前乐山核心商业区要紧集中在嘉州商业中心(包括玉堂街、东大街、学道街、油榨街、紫云街、海棠路、土桥街、县街、箱箱街、叮咚街、嘉定南路、人民路、泌水院衣饰专业街、天宇广场、桥西街15条街)，集中了乐山市要紧的商业，乐山大型的超市、卖场均以此为核心散布；柏杨坝

18、商业中心(包括了柏杨西路、柏杨中路、嘉州大道、春华南路、百福路、百禄路，百禧街、天星路、体育中心、凤凰路南段、风凰路中段、白云路等商业街)，是高中档次、快捷便利、大型化、集中化的购物、休闲娱乐商业中心；各类专业市场散布在市区遍地，机电市场要紧集中在嘉州大道双侧、龙游路双侧、嘉定北路长江市场对面及白燕路双侧，均是以街为市，没有集中、规范的专业市场。建材、家居类市场要紧集中在柏杨中路中心站对面(东方家园、意凡家私等)、时期广场周围(都市阳光装饰广场、时期中心)，柏杨西路以街为市的油漆、板材等，该部份市场面积普遍在2000-30000，之间，规模普遍偏小，且经营品类不够齐全。1.对乐山专业类市场进行

19、调查，共调研市场家，共分为3种业态，其中各业态市场情形如下：1)建材类序号市场名称经营面积（）租金价格元/月建筑形式经营品类商户数1东方家园3000028-36砖混陶瓷、卫浴、门窗1502都市阳光1600040-100框架2层陶瓷、卫浴、门窗2003时代广场1200030-80框架2层家具、灯504意凡家私3000030-60框架4层家具805柏阳6西路合计88000480说明：1、该类市场占地较大。二、属大宗进出货物、受交通阻碍大。3、现市场多数是传统市场、且临近中心站。4、窗帘市场要紧集中在长江市场约有商户15户，经营面积2500 )和各新开楼盘周围。五、橱柜市场分散在市区遍地，不集中，以

20、凌云大厦周围位主。六、商家普遍对乐山现有建材经营场所规模、治理水平不中意，期望有一个规模上能容纳所有五金机电建材、家居产品、治理专业的专业市场。2)机电市场序号市场名称经营面积（）租金价格元/月建筑形式经营品类商户数1嘉州大道两侧500032-36砖混单层五金、机电802龙游路两侧700030-40砖混单层五金、机电1503嘉定北路120030-45砖混单层五金、机电204白燕路两侧300028-32砖混单层五金、机电50合计16200300说明: 一、该类市场占地较大。 2、属大宗进出货物、受交通阻碍大口 3、现市场多数是以街为市、且临近中心站、联运站。 4、商家对专业机电市场比较同意。3)

21、小商品市场序号市场名称经营面积（）租金价格元/月建筑形式经营品类商户数1牛咡桥10000100-160装混3层副食、小百货、洗化6002长江市场3000030-80钢构单层副食、小百货、洗化、小家电等450合计400001050说明：一、该类市场对地段、人气要求高 二、因其要紧辐射周边县市又属小宗货物，故一样临近汽车客运站。(三)、商业业态分析零售业态(一)业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区社区、城郊型经营日用工业为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场又称自选商场以

22、经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万为宜规模大，营业面积在5000以上标准超市500-1500;大型综合超市2500-5000；超大型6000-10000具备一定规模，根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定，一般在50-600面积在100左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐与一体，核心面积不超过总面积的80商品结构以服装、家庭用品为主，种类

23、齐全以食品为经营重点、满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态(二)购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开价售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划

24、，店铺飞、独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长购物中心物业及选址要求.区位：一、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车程10-30分钟3、购物人口分析.用地经济状况：进行可取得性分析.用地物理状况：一、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当二、用地平整性：地竖向高差转变不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性五、用地周围状况购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅行、

25、游乐于一体。一些大型的购物中心乃至包括了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为521830。业态组合：主力店、次主力店、独立店。主力店是恒星.围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约。不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、妆品等购物中

26、心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源百货商店要素要求商圈城市核心商圈；交通便利；城市人口40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000左右中庭面积(包含电梯井)至少500单层店面积15000以上 层高首层层高5m，二层以上层高4.5m柱距8m 8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上最好有两部观光电梯楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式免租期1年左右；租赁年限10-20年案例对照案例天虹茂业太平洋新世界百盛地址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号上海市徐汇区衡山路

27、932号沈阳市和平区中华路88号淮海路与陕西南路口商圈南山中心街华强北商圈徐家汇商业中心区繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征中产阶级高中低收入阶层高中低收入阶层中青年、中高收入阶层中高收入阶层物业形态4层8层地下一层、地上8层6层6层面积规模总营业面积万总营业面积8万总营业面积3万经营面积约44000经营面积28000周边配套保利文化广场海岸城地铁一号线国美、苏宁立体交通、繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级市场密集地铁一号线、多家商场、超市专业店选址要求1、商圈大体要求.选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；.商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。要紧知足消费者对某类

28、商品的选择性需求二、物业大体要求营业面积依照主营商品特点而定；设有必然规模的停车场专业代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁家居商场选址要求代表品牌百安居宜家商圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅面积8000-10000平米标准店面积万-3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅柱距9 *9米以上楼板承重吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式专业店电器类苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业

29、中心，人流量大，交通便利商业街店:临街商铺(一层)，处于市级商圈、区级商圈;店中店:大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店:紧邻大型社区，社区人口10万；特定市场店:手机、IT一条街枢纽店:地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且己形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，有一定的购买能力商业中心;江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市.副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈;城市或区域的商业中心，人流量大物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30-50中型店：80-120、160-240大型店：260-320旗舰店：4003000平米以上楼层地级市不超过4楼，县级不超过3楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼.县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同