豪宅项目要素支撑分析--豪宅产品亮点打造(中原).ppt

1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。豪宅项目要素支撑分析豪宅项目要素支撑分析豪宅产品亮点打造豪宅产品亮点打造Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010A.第一部分：豪宅的支撑要素分析B.第二部分：豪宅的亮点提升C.第三部分:豪宅的社区价值构建 31144报告内容页码Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010豪

2、宅的支撑要素分析一、Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010豪宅客户的基本价值取向环境环境豪宅板块豪宅板块价值取向价值取向独特性独特性顶级服务顶级服务尊贵生活尊贵生活私密性私密性基本价值取向基本价值取向Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010豪宅项目核心竞争力矩阵社会自然(环境)表现的（外在风格/人文）内在的(功能,思索,体验)华侨城传统豪宅水榭花都第五园n 本项目有山海资源，自然环境的外在表现可以形成项目的核心竞争力之一n本项目若能打造高尔夫景观，引入水系，可以形成

3、双核竞争力汤臣一品Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010顶级豪宅的发展历程p不同城市对于豪宅的定义与该城市豪宅所处的发展阶段有关p本项目建议在建议在充分满足尊贵充分满足尊贵感的前提下，感的前提下，尽量创造人文尽量创造人文价值价值Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010顶级豪宅的三级支撑元素顶级升华顶级升华人文价值项目独特人文气质的融合与展现关键条件关键条件尊贵感配套、产品本身、顶级物管服务营造尊贵享受精细化体验精细化、专享化的硬件定制与配套基础条件基础条件产品创新市

4、场产品亮点创新资源占有稀缺自然资源板块豪宅板块p顶级豪宅不仅仅依靠自然资源、板块优势、产品、配套服务等营造，更需借助人文价值的提升，用最巧妙地人文气质与自然景观融合，打造独一无二的城市名片级作品，原创价值，不可复制！Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010豪宅发展趋势一：高层加别墅的组合模式在高层与别墅的关系处理上在高层与别墅的关系处理上主要通过景观水系对两组团形成分割与联系；通过高层架空，实现社区景观对建筑的渗透，为社区内部打开视野，减少高层对别墅的压迫感。高层区高层区+别墅区组合模式别墅区组合模式在高层与别墅的营销节奏控制上在

5、高层与别墅的营销节奏控制上以别墅产品入市，利用其市场稀缺性，以高品质、高形象占位市场，提升项目整体形象，同时成为其他产品的价值标杆；联动别墅，依托于别墅形成的高端形象，强势入市。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010豪宅发展趋势二：创新理念引领消费者创新产品理念及提升舒适度指标创新产品理念及提升舒适度指标在高层产品设计层面上在高层产品设计层面上高层产品借势，户型面积与产品素质定位均有提升；通过户型设计的创新与改良，对项目整体形象进行深化与提升。其他配合策略其他配合策略通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；通过服务品

6、质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售。舒适度及配套指标的表现要点舒适度及配套指标的表现要点深入客户内心，做出超越客户心理预期的需求设施；能够通过展示让客户感知价值的硬件设施。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010豪宅发展趋势三：个性化的服务和体验独有的特色服务和体验独有的特色服务和体验物业管理的体现出来的尊贵物业管理的体现出来的尊贵体察人性是服务之本,呈现高档圈层客户人士生活风格;对尊贵的理解不同，实现服务的个性化、特色化。服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始创建全新的服务

7、体验流程和标准.把项目的价值点纳入体验环节之中，带给客户愉悦的过程和回忆。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010豪宅产品的亮点提升二、Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010豪宅的分类：住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即高层式住宅)北京星河湾 别墅类豪宅上海汤臣一品 高层类豪宅由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况；而对高层豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准正

8、是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(高层豪宅)Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅的亮点提升Part 2.1Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010高层类豪宅：必须有舒适度和尊贵感的突破，人造环境是关键三个层面人造环境的营造是关乎高层豪宅居住舒适度优劣的关键因素设计层面1技术层面2心理层面3包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。高层豪宅在这些方面均应比普

9、通高层住宅有较大的突破和创新包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新环保、节能、自然健康的高新技术的采用，迎合精英人士的高尚生活理念采取一些特殊手段使高层豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（1/7）：建筑风格现代简约风格，海浪般的流线型，体现滨海风情颜色：浅色调，如银色，与高层大面积的观景玻璃成为一体，营造一种明亮的格调造型：板式建筑，顶端不建议设立标志性屋

10、顶，运用“天际独立独立屋”的概念打造“天际私家花园”用材：以石材和玻璃为主要用材线条：流线型，高层下的园林规划也以流线的线条打造，与高层线条协调高层入口示意图香港贝沙湾立面Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（2/7）：充足的室内外停车位，对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车地下停车库有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯上海翠湖天地御苑上海翠湖天地御苑 地面停车场上海翠湖天地御苑上海翠湖天地御苑规划户数：651户车位比：1

11、：0.5兰溪谷二期兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.3深圳招商半山海景兰溪谷深圳招商半山海景兰溪谷 地下停车场Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（3/7）：大面积、多功能空中花园，即能够形成景观，又可以满足露天私人聚会每户带有超大露台，可布置为空中花园，不计入面积，对客户有较大吸引力空中花园设有独立的防盗电子刷卡入户电梯图片来源：广州花都凯旋门实景考察图空中花园独立入户电梯Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升

12、方式（4/7）：景观最大化，大面积的落地窗、大露台和弧形观景阳台，设置观景浴室，强调景观视野的开放性270270度观景阳台度观景阳台观景浴室大面积落地窗Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（5/7）：顶层复式作为高层产品中的亮点，在顶层打造若干“天际独立屋”，提升整个高层产品的形象借鉴香港新鸿基凯旋门的借鉴香港新鸿基凯旋门的做法，在顶层打造天际独做法，在顶层打造天际独立屋，建泳池、花园等，立屋，建泳池、花园等，成为一个绝佳的私人生活成为一个绝佳的私人生活空间和观景台空间和观景台Code of this r

13、eport|20 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（6/7）：局部体现奢华对大堂、客厅、门窗等客户直接感受之处采用顶级用材和配置，给客户奢华体验样板房的门、主卧、浴室、客厅等视觉易见空间使用顶级装修，装修标准以牌示或者纸质资料向客户展示公共空间着重体现空间的开阔性，彰显豪气图片来源：北京星河湾装修实景图“好钢用在刀刃上”Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010高层豪宅亮点提升方式（7/7）：技术层面采用高科技，体现智能化和环保节能，迎合低碳、节能的主流价值观与松下、海尔、美的等商家

14、合作，联合打造低碳节与松下、海尔、美的等商家合作，联合打造低碳节能家具系统，形成社会影响力能家具系统，形成社会影响力Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010上海上海 淡水湾花园淡水湾花园户型户型客厅餐厅南北通风客厅餐厅南北通风主卧主卧独立衣帽间独立衣帽间三室两厅三室两厅155 双阳台双阳台普通高层价值提升（1/6）：必须保障主卧室带衣帽间、客厅和餐厅南北通透、南北双阳台设计两室两厅两室两厅148 无阳台无阳台北京北京 POP MOMAPOP MOMA户型户型可以自由分隔的空间将生活创意化，可以自由分隔的空间将生活创意化，但却忽略

15、了基本功能的配置但却忽略了基本功能的配置享受型城市豪宅享受型城市豪宅144170Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010普通高层价值提升（2/6）：大面宽、短进深，二梯三户房型设计房型端正，多处采光，每套主卧带衣帽间30m30m面宽面宽1 10 0mm进进深深179m2179m284m284m2170m2170m22/2/1+4/2/2+4/2/2房间采光充足房间采光充足仁恒河滨花园（上海）仁恒河滨花园（上海）Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010普通高层价值提

16、升（3/6）：错跃式设计，让空间更为情趣化客厅上两步后到达生活空间，客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。干扰，餐厅肩负了起居室功能。靓达名邸（乐山市）靓达名邸（乐山市）180m2180m2京润珍珠（海南）京润珍珠（海南）Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010北京棕榈国际高层北京棕榈国际高层三室两厅三室两厅158 增加佣人套房设计增加佣人套房设计次卧室次卧室转角窗设转角窗设计计主卧室主卧室飘窗设计飘窗设计普通高层价值提升（4/6）：玄关增设小衣帽间改善主卧和次卧窗设计、增加佣人套房，让生活更实用化上海东方曼哈顿尚东区上海东方曼哈顿尚东区 三室两厅三室两厅156 玄关设置衣帽间玄关设置衣帽间Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010普通高层价值提升（5/6）：多处赠送露台和飘窗，入户花园等既美观又实用116m2116m2270度转角飘窗设计，品味惬意生活度转角飘窗设计，品味惬意生活105m2