最新建安房地产行业最新税收政策及热点问题.docx

1、最新建安房地产行业最新税收政策及热点问题建安房地产行业最新税收政策及热点问题建安房地产行业最新税收政策及热点问题一、新企业所得税法实施后，房地产企业所得税处理有哪些新变化？ 新企业所得税法实施后，国家税务总局下发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号），为房地产开发企业的所得税处理提供了政策依据和操作规范。该办法共6章35条，其中以下几点应引起房地产企业的重视：1、开发产品完工标准。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。2、未完工开发产品的税务处理。企

2、业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。其中，位于地及地级市城区及郊区的,计税毛利率不得低于10%；属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率不得低于3%。3、开发产品完工后销售收入的处理。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。4、视同销售的税务处理。“开发企业将开发产品用于捐

3、赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”5、成本、费用扣除。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业开发产品转为自用的，其实际使用

4、时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。6、预提（应付）费用的处理。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。二、房

5、地产企业如何预缴企业所得税？根据关于加强企业所得税预缴工作的通知（国税函200934号）的规定，企业所得税应当按照月度或季度的实际利润额预缴，按照月度或季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按税务机关认可的其它方法预缴。企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数+汇算清缴数）应不少于70%。三、建筑安装企业跨地区经营如何缴纳企业所得税？关于跨地区经营缴纳企业所得税问题，国家税务总局先后下发了跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法（国税发200828号）、关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理有关问题的通知（国税函200874

6、7号）、关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知（国税函2009221号）进行了明确，其主要内容有：1、纳税地点的一般规定。以企业登记注册地为纳税地点。在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。2、跨省市总分机构汇总缴纳办法。总机构统一计算包括企业所属各个不具有法人资格的营业机构、场所在内的全部应纳税所得额、应纳税额，50%由总机构就地预缴，50%按经营收入、职工工资和资产总额三个因素的权重在各二级分支机构间分摊就地预缴。其中，就地预缴的二级分支机构，是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。总机构设立具有

7、独立生产经营职能部门，且具有独立生产经营职能部门的经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将具有独立生产经营职能的部门视同一个分支机构，就地预缴企业所得税。以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行汇总缴纳办法。四、建筑企业外出经营有哪些激励政策？根据市人民政府关于加快建筑业发展的意见(孝感政发200917号)规定，在孝感注册的外出建筑施工企业，以其2008年在孝感缴纳的企业所得税实际入库数为基数，年度环比增长超过15%以上的，将超额的地方财政留成部分的50%，通过财政支出渠道予

8、以奖励，支持该企业发展。对外出施工业绩突出的企业，在资质升级、资质增项时优先考虑。五、新营业税条例和实施细则有哪些主要变化？2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过了新的营业税暂行条例，并以国务院令第540号颁布。财政部、国家税务总局随后发布了营业税暂行条例实施细则。按照规定，新条例将从2009年1月1日开始实施。与旧条例相比，主要在以下几方面有较大变化：1、纳税人和扣缴义务人方面。明确“以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则

9、以承包人为纳税人”。删除了旧条列中“建筑安装业务实行分包或者转包的,以总承包人为扣缴义务人”的规定。意味着从2009年1月1日起，受建筑安装业的总承包人不再具有法定扣缴义务。2、计税依据方面。明确“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”。变化点主要在：一是适用主体从原先的总承包人调整为纳税人，即除总包人外的再分包人也可以适用；二是扣除范围上做了限制，对转包业务不允许扣除，这主要是考虑到建筑业相关法律明确规定禁止将承包的工程进行转包；三是在分包的对象上也由过去“他人”调整为“其他单位”，即对分包给个人的不得扣除，也是跟建筑业相

10、关法律对非建筑企业不得从事建筑业务相适应。进一步规范价外费用的内容，明确价外费用包括“收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费”。调整了建筑工程设备征税政策，明确“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。按照新规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。3、纳税义务发生时间方面。明确“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收

11、到预收款的当天”。4、纳税地点方面。新条例规定，“(一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。(二)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。(三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。”总体原则是：如果能准确界定行为发生地的，其纳税地点以行为发生地为准（例如建筑业、销售或出租不动产、土地使用权等）；如果不能准确界定行

12、为发生地的，其纳税地点一律以机构所在地或者居住地为准。5、申报缴纳期限方面。由原来的每月10日延长至每月的15日。其有两方面的意义：其一，与增值税、消费税的申报缴纳一致，便于税务机关的管理；其二，给纳税人较为宽松的申报缴纳期限，体现了主管税务机关为纳税人服务的理念。六、房地产企业如何缴纳城镇土地使用税？财政部、国家税务总局印发了关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号），规定“从2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”其

13、后，财政部、国家税务总局又印发了关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号），规定“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”。为了贯彻落实财税2006186号和财税2008152号文件，促进税收公平和税收征管，经调查研究，确定房地产企业因房产、土地权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的时间，为取得全部房价款（或办结按揭手续）并开具销售不动产发票的当月末。七、个人转让企业股权应如何办理纳税手续？根据关于加强股权转让所得征收个人所得税的通知（国税函2009

14、285号）规定，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写个人股东变动情况报告表并向主管税务机关申报。八、个人无偿受赠房屋是否缴纳个人所得税？根据关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税200978号）的规定，除以下三种情形外，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所

15、得，应按照规定缴纳个人所得税。1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受赠人。九、不动产、建筑业项目登记管理有哪些具体规定？1、项目登记。纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记：不动产项目情况登记表或建筑业工程项目情况

16、登记表的纸制和电子文档；营业执照副本和税务登记证件副本；不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；不动产销售合同、建筑业工程施工合同；纳税人的开户银行、帐号；中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记。2、项目变更。纳税人不动产、建筑业工程项目登记内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，持不动产项目情况登记表、建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档，向

17、不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记。3、项目注销。纳税人不动产销售完毕和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记：不动产项目情况登记表、建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档；不动产、建筑业工程项目的税收缴款书；建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人异地提供建筑业应税劳务的,应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。十、在城镇房屋拆迁还建中房地产开发企业如何缴纳营业税？根据省地税局关于营业税若干政

18、策问题的通知（鄂地税发2005185号）的规定，拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的服务，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征收范围，其偿还面积按同类房屋市场价格计征“销售不动产”营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。十一、合作建房如何纳税？关于合作建房适用的税收政策，主要有关于印发的通知（国税函1995156号）和关于合作建房营业税问题的批复（国税函2005年1003号）。根据国税函1995156号文件规定，对于“土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权”的合作形式，明确“在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用

19、权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动产税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税”。根据国税函2005年1003号文件，“该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人

20、均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用关于印发的通知（国税发1995第156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”对于上述税收政策如何适用，应从开发主体、项目产权、投资性质等方面具体把握。首先，根据国家房地产管理法律、法规的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。没有依法取得国有土地使用权的单位，不能进行房地产开发。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发19962号）规定，“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，应当认定合建合同无效。”其次，拥有新建房屋所有权的单位和个人，应当是拥有土地使用权的房地产开发单位。没有土地使用权的单位和个人既不能成为房地产开发的主体，也不能成为新建房屋初始所有权的拥有者。