物业品质检查标准.docx

1、物业品质检查标准20141218项目物业品质检查标准（初稿）一、保洁服务序号检查项目检查标准评分标准1.1楼内地面、台级、踢角线（10）地面卫生必须每天清扫拖洗1次有明确的清扫安排和巡回保洁安排（各1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（各1分），现场随机抽查清卫员；现场检查（6分），1处不合格扣1分、2处扣3分、3处全扣进行全天候保洁地面无灰尘，无痰迹、污迹1.2楼梯扶手、栏杆、（5）每天至少保洁1次有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（1分），现场随机抽查清卫员现场检查（3分），1处不合格扣1分、2处扣2分、3处全扣表面干净无积尘、无

2、明显胶、污迹1.3楼道内设施（10）开关面板、消防器材、警铃安全指示灯、指（标）示牌、信报箱、垃圾桶等每周至少擦拭一次，保证无积尘、污垢和垃圾有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（7分），1处不合格扣1分、2处扣3分、3处全扣桌椅、储物柜、桥架等每周掸尘、去蜘蛛网至少1次，保证无积尘、无蜘蛛网，无球印脚印等积渍 设施物品摆放规整吸顶灯每年至少清洗一次1.4墙面（角）、天花板（5）每周掸尘、去蜘蛛网至少1次有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（2分）

3、：1处不合格扣0.5分、2处扣1分、3处全扣无积尘、无球印脚印等积渍，无蜘蛛网1.5公共玻璃、门、门（窗）框、窗台、窗槽、五金件（8）每周至少清洁一次有明确的保洁安排和窗帘清洗安排（各1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（各1分），现场随机抽查清卫员现场检查（6分）：1处不合格扣1分、2处扣3分、3处全扣明净光洁、无灰尘、污迹、斑点；扶（拉）手、栏杆光洁、无灰尘、污迹；玻璃、窗框、门框无积尘污垢；窗槽干净，无积尘1.6公共卫生间（12）每天至少完成2次全面清扫；上课期间巡回保洁有明确的保洁安排和巡回保洁安排（各1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（各1分

4、），现场随机抽查清卫员现场检查（8分）：同一个卫生间1处不合格扣2分、2处扣4分、3处全扣；一次检查多个卫生间则取其平均值地面、墙面瓷砖、隔板、标示及附件无明显污垢、积水台面、水槽（池）干净无积垢物卫生洁具无臭味、无积水、无污垢；通畅；无粪便溢出龙头五金件、镜面保持干净明亮、无污垢、水渍纸篓及时倾倒清洁；保洁工具摆放整齐每月对天花板、换气扇、吸顶灯清洁一次，确保干净无污垢蜘蛛网1.7教室（10）上下午第一节课上课前擦清黑板、讲台、地面（讲台踏板）及槽沟拖清，掏空课桌内垃圾；有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（7分）：1

5、处不合格扣1分、2处扣3分、3处全扣窗台、门楣、门套、墙面、墙角、玻璃、天花等干净无尘、无蜘蛛教鞭、黑板擦及课桌椅等教具摆访整齐，开关面板干净窗玻璃每学期保洁至少2次室内电扇日光灯每学期擦洗1次空教室每周两次整理清扫擦拭1.8电梯间（厅）（5）每天进行1次擦抹，确保干净、无积尘、污迹；无乱写、乱画刻有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（2分）：1处不合格扣0.5分、2处扣1分、3处全扣墙面、踢脚、地面、地毯、门框（槽）干净，无污迹烟灰缸、垃圾桶、植物盆、指示灯牌干净整洁、摆放有序 每天对电梯轿箱四壁、门、扶手、按键、电话

6、机等进行清洁、消毒；确保光亮整洁，无污迹；每月对天花板、灯光片、风口、吊灯等进行清洁，确保干净整洁、无积尘、无蜘蛛等迹1.9办公、会议室（5）每天对办公桌椅、文件柜、沙发茶几等家具擦拭一次有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（2分）：1处不合格扣0.5分、2处扣1分、3处全扣地面地毯清洁每天一次空调/照明设备（外表）每周至少擦试一次擦拭门窗、窗台、窗槽每周至少擦试一次墙面、天花板、照明灯具每年至少一次每天清理烟灰缸、纸篓及垃圾桶等垃圾一次每天清洗茶具、电话机、办公设备一次（规定要求的做）1.10地下室、楼顶（5）地面及坡

7、道每天至少保洁1次（楼顶每月）有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（2分）：1处不合格扣0.5分、2处扣1分、3处全扣人防通道、门、窗每周至少保洁2次以上各类消防设施每周至少保洁1次以上楼顶排水沟每月至少保洁1次高空架线管道每季至少保洁1次以上1.11室外道路、广场、运动场（12）8点前主要道路保洁清扫完毕有明确的保洁安排和巡回保洁安排（各1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（8分）：1处不合格扣2分、2处扣4分、3处全扣；全天巡回保洁、路面垃圾停留不超过半小时路面

8、（人行道）干净、整洁、无异物、无杂草绿化地（台）内的生活垃圾及时拾捡校园内湖泊卫生和水质，每天清理先锋桥，打捞湖里漂浮物， 确保水面无漂浮物、水质良好；校园内无卫生死角1.12室外设施（5）各类宣传栏橱窗及指示牌、标志牌、路灯柱等每天擦洗一次，保持干净、整洁有明确的保洁安排（1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（2分），现场随机抽查清卫员现场检查（2分）：1处不合格扣0.5分、2处扣1分、3处全扣树木上无绑缚物，无乱晾晒物品1.13果壳箱、垃圾筒（10）每天擦洗一次有明确的保洁安排及垃圾袋装化制度（各1分），查看安排的书面记录；员工确实是根据安排进行操作的（各1分），现场随

9、机抽查清卫员现场检查（6分），1处不合格扣1分、2处扣3分、3处全扣表面无印痕，垃圾不外漏保持干净、整洁，摆放整齐有序按时收集垃圾，保证垃圾不外溢实行垃圾袋装化服务二、日常零修序号检查项目检查标准评分标准2.1巡检保养（50分）每日对公共场所设施设备的完好性进行巡查（30分）（巡查内容至少包含）插座/开关面板完好无损，无松动、脱落、烧焦变色现象有每日巡查制度（3分）：查看书面记录巡查内容全面（2分）：根据记录适当给分员工熟悉巡视的内容及按照制度实施（5分）：随机抽查相关人员现场检查（20分）：发现1处问题，若项目无记录，扣2分；2处扣5分；3处及3处以上每处扣5分直至本项分全扣；若发现的问题属

10、于短时间无法修复且项目已有记录则不扣分导线、支持物绝缘良好完整可靠配电箱（柜）、电表箱以及配电房门锁完好，正常情况应关闭配电箱（柜）、电表箱以及配电房安全警示应完整，位置正确，标识内容应准确清晰钢木门窗框无松动、变形；门窗扇开关灵活，无脱榫、 糟朽、开焊；小五金无缺损楼面或地面的块料面层无松动、起砂空鼓、严重破损楼梯防滑条无缺失、错位内墙及踢脚线抹灰无空鼓、剥落雨（污）落水管无残缺、破损卫生间、盥洗室水龙头、冲水阀、隔板、下水管等设施有效，无跑、冒、漏、滴现象道路、广场水泥或广场砖是否松动、拱起、损坏；2.2每日对供水系统/蓄水池/集水井进行巡查（5分）（巡查内容至少包含）水泵运行无异常噪声、

11、压力表压力显示正常；有每日巡查制度（1分）：查看书面记录员工熟悉巡视的内容及按照制度实施（1分）：随机抽查相关人员现场检查（3分）：发现1处问题，若项目无记录，扣1分；2处扣2分；3处本项分全扣；若发现的问题属于短时间无法修复且项目已有记录则不扣分电源柜及控制柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置泵体、闸阀管道有无渗漏，闸阀是否处于正确位置管道无严重的锈蚀点（潜在的泄漏点），无变形情况各种阀门、压力表完好，无跑、冒、滴、漏现象2.3每月对配电箱（柜）、电表箱以及配电房进行检修（5分）（检查内容至少包含）线路无明显过流和连接不良，无放电、绝缘体变色、异味等现象；有每月巡查制度（1分）：查看书

12、面记录员工熟悉巡视的内容及按照制度实施（1分）：随机抽查相关人员现场检查（3分）：发现1处问题，若项目无记录，扣1分；2处扣2分；3处本项分全扣；若发现的问题属于短时间无法修复且项目已有记录则不扣分箱（柜）内无小动物等异物，有防小动物措施；配电柜、配电箱、配电盘元器件完好无损，无变形、放电痕迹，无锈蚀现象，显示正常，动作可靠；配电柜、配电箱、配电盘导线整齐，连接紧固，无乱拉线、多余的零部件；配电柜、配电箱、配电盘接地牢固可靠配电房无堆放杂物，箱（柜）前无妨碍箱（柜）门打开的物品；配电房内消防器材完好2.4每月对护栏、楼梯、管路、平台等进行巡检（5分）（巡检内容至少包含）护栏、楼梯稳固、无严重锈

13、蚀有每月巡查制度（1分）：查看书面记录现场检查（4分）：发现1处问题，若项目无记录，扣1分；2处扣2分；3处本项分全扣；若发现的问题属于短时间无法修复且项目已有记录则不扣分各类玻璃安装牢固，腻子饱满楼房排污管道畅通，不滴水，排污不畅通的应疏通；屋面、排水沟、雨水口及采光井无积存的杂物井体、池体、井圈、井盖、池盖完好化粪池检查井无满溢旗杆升降部件定期检查围墙、铁丝网护栏是否破损2.5每季度对房屋墙体、外立面进行巡检（5分）阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂有季度巡查制度（1分）：查看书面记录现场检查（4分）：发现1处问题，若项目无记录，扣1分；2处扣2分；3处本项分全扣；若发现的问题属于短时间

14、无法修复且项目已有记录则不扣分墙体无持续发展的裂缝及垂直度偏离外立面墙砖无脱落外檐抹灰及块料面层无严重空鼓、无脱落危险屋面防水层是否开裂、老化外立面安装物品是否牢固可靠2.6设备保养（25分）水泵等机电设备（5分）水泵每季对润滑点加油有季度设备维护计划（3分）：查看书面记录现场检查（2分）：发现问题，本项分全扣；若发现的问题属于设备故障且项目已有记录则不扣分开关灵敏度及开关紧固件完好情况年检电源切换及自动保护装置满溢报警装置保持有效浮球阀开闭灵活，阀门开启方向正确2.7消防设备（5分）消防栓每年保养一次，表面无生锈现象，颜色一致有年度设备维护计划（3分）：查看书面记录现场检查（2分）：发现问题

15、，本项分全扣；若发现的问题属于设备故障且项目已有记录则不扣分消防栓阀杆每年加注润滑油各防波爆门、防护密闭门、密闭器、油滤器进行每月一次检查烟、温感报警系统完好情况2.8变配电设备（5分）根据甲方及配电局要求进行设施维护有日常巡视记录（2分）：查看书面记录防护设施到位且有效（2分）：现场检查了解高配设施维护计划（1分）：抽查相关人员做好日常高配房的巡视及记录高配房防护设施的检查及检验2.9电梯系统（5分）每月一次检查通风、照明等相关电梯内的设施及附属设备完好，有相关记录有日常巡视记录（2分）：查看书面记录相关提醒与防护措施到位、有效（2分）：现场检查有年度设备维护计划（1分）：查看书面记录遇到系

16、统故障时，及时报修，且在维修期间做好相关提醒与防护措施。遇困人情况，及时报修，稳定被困人员情绪，配合营救被困人员轿厢内有报警与通话设施，张贴维护保养证明，公布24小时联系电话电梯运行平稳、乘坐舒适，无异响，停位准确2.10供暖及蒸汽系统（3分）供暖及蒸汽系统每月一次检查维护，有相关记录有日常巡视记录（2分）：查看书面记录有故障报修登记及相关提箱(1分): 查看书面记录遇到系统故障时，及时报修，且在维修期间做好相关提醒2.11应急供电系统（2分）应急供电设备系统每月一次检查维护，有相关记录有日常巡视记录（1分）：查看书面记录有故障报修登记及相关提箱(1分): 查看书面记录遇到系统故障时，及时报修

17、，且在维修期间做好相关提醒每月一次启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用。发电机控制柜手动及自动系统启动正常，各类表计显示正常。自动转换开关状态显示完好，动作正常。每月一次对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养2.12报修、反馈制度（15分）建有完整的报修流程及服务监督方式报修流程及服务监督方式公示（2分）：现场检查现场检查（13分）：抽查报修记录，流程符合（2分），记录符合（2分），维修结果符合（2分），维修结果有确认（2分）抽查维修现场（1分）维修废弃物有处理规定（2分）员工熟悉规定（2分）：随机抽查相关人员报修流程、服务监督方式对服务对象进行公示有多重、有效的报修途径具有详细

18、的报修登记（报修人、报修时间、内容、维修人员、维修时间、维修结果）对维修结果有抽查记录或有维修结果确认维修后及时清理维修现场，维修后废弃物处理得当2.13维修及时率（10分）符合“水电锁不过24小时”承诺员工熟悉规定（2分）：随机抽查相关人员抽查报修记录（5分）：水电锁项目符合承诺（3分），未完成项目有记录（2分），需甲方配合项目有汇报记录（1分）不能及时维修的项目有登记和反馈涉及甲方维修费用的项目与甲方有沟通 三、秩序维护序号检查项目检查标准评分标准3.1门岗服务（35）出入口24小时值班看守，出入口确保双人执勤（10分）有详细的值班安排表（2分）：查看安排的书面记录；现查检查及暗访（8分）

19、：缺人或睡岗全扣；高峰时段立岗服务（3分）有书面立岗服务安排方案（1分）：查看安排的书面记录；现查检查及暗访（2分）：未按方案操作全扣；有详细完整的交接班记录（2分）现场检查（2分）：无记录全扣，记录不完整扣1分；对外来人员询问登记，并通过对讲系统联系被访人员，决定是否放行（5分）相关人员熟悉处理流程（1分）：现场随机抽查保安；外来人员来访登记（2分）：无登记或记录不完整全扣现场检查及暗访（2分）：未能严格按照流程操作全扣对进出的车辆严格控制，确需进入的实施证（卡）管理和登记（5分）有校内车辆号牌登记表（2分）：查看书面记录，随机抽查进行核对对外来车辆实行证（卡）管理和登记（3分）：查看外来车

20、辆登记记录，记录准确，完整可追溯，指引到位；随机抽查和暗访相结合对大型物件搬出实行确认制度、并进行记录（1分）有大件物品搬出登记且记录完整（1分）：查看书面记录保持值班室、出入口环境整洁、有序、道路畅通（4分）现场检查：值班室（2分），出入口（2分）保安室器械齐全、摆放整齐（5分）保安基本器械齐全（橡胶棒、盾牌、防刺背心、钢叉等）（1分）且有物品明细及使用规定（1分）；器械摆放指定位置且整齐（1分）；按规定使用相关器械（2分）3.2巡逻制度（20）24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次（8分）制定巡视安排方案且对巡视频率、内容、路线均有明确要求（2分）：查看书面记录方案设计的合理，涉及面

21、能满足甲方及法规要求（2分）巡视人员熟悉频率、内容、路线（4分）：现场随机抽查保安按规定的巡视安排进行（6分）现场检查（6分）：通过 巡视签到、电子巡更、视频监控等按规定对巡视进行记录（6分）现场检查（6分）：巡逻记录本按规定填写。记录对规定的内容均有体现3.3消防管理（25）每月至少进行一次防火检查（6分）有每月防火检查制度（2分）：防火检查应当填写巡查记录及落实情况（4分）：制定相应的灭火和应急疏散预案，每半年至少组织一次消防演练（5分）有书面预案（1分）；每半年至少一次消防演练（2分）：检查演练记录现场检查（2分）：随机抽查关键岗位员工（如保安、值班员）按规定配置消防设施、器材并确保其完

22、好有效（8分）有完整的消防器材登记（1分）；有每月消防器材检查汇总登记（2分）；消防器材处有月检查记录（2分）；现场检查（3分）：消防栓、灭火器、水枪、水带、手报等的有效性按规定设置安全疏散指示标志和应急照明设施（2分）现场检查（2分）：设置正确合理，外观完好，能正常使用消防栓每半年放水检查（2分）有消防栓放水检查记录（2分）；现场检查（1分）： 随机选取消防栓进行放水检查室内、室外消防栓每年一次保养（2分）有室内、室外消防栓保养记录（2分）现场检查（1分）：随机选取消防栓进行外观检查及阀体检查3.4消监控岗（10）24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报（2）缺岗、无证上岗、

23、迟报全扣；有事故处理流程（1分）；无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情（2）现场抽查（2分）中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络（1）现场抽查（1分）发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护（2）有记录（2分）：抽查记录每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况；（3）现场抽查记录：每项填写不完整扣1分3.5应急处理（10）有详细、适用的物业服务应急方案（4分）灾害性天气应急预案(1分)；停水停电应急预案（1分）；治安事件应急预案（1分）；水（热）管爆裂应急预案（1分）相关人员熟悉应急方案及应急处置流程（4分）现场抽查：抽查各预案中相关人员

24、的熟悉程度（各预案1分）相关人员具有必须的应急处理技能（3分）各预案的培训或演练记录(3分)：每缺1项预案记录扣1分四、宿舍管理序号检查项目检查标准评分标准4.1住宿管理（35）住宿人员登记卡（住宿人员花名册）（6分）有住宿人员花名册（1分）；登记卡（1分）；记录清晰可辨认（2分）：1条不符合扣1分；花名册、登记卡、实际住宿一致（2分）：现场抽查；周末外地住校生的管理服务（3分）有周末住校生名册（1分）；有周末住校生管理规定（1分）；周末住校生情况有记录（1分）：查看记录；进行学生寝室卫生检查，督促学生保持寝室内卫生（6分）有寝室卫生检查标准（1分）；寝室卫生检查定期进行（1分）；对寝室卫生进

25、行公示/点评（1分）；寝室卫生差的有整改办法（1分）；学生寝室卫生与记录与统计（2分）：查看记录对公寓里学生违纪情况进行检查, 向甲方反馈学生行为表现以及动态（6分）学生公寓纪律管理有制度（1分）；学生违纪情况有记录（2分）；学生违纪向校方反馈（3分）：有反馈的记录；实行学生公寓晚点名制度，保证学生按时学习、按时就寝，掌握有关情况按规定及时上报学校（10分）晚点名责任落实到人（2分）：查看安排表责任人熟悉辖区内学生（3分）：随机抽查，要求熟悉学生的姓名、班级、寝室；延迟就寝寝室有申请程序（2分）：延迟就寝寝室有登记，且符合规定未到寝学生及时与校方/家长联系（3分）：查看登记记录，抽查相关人员学

26、生在早中晚离开寝室后，对所有寝室进行检查，防止学生无故滞留（4分）有早中晚学生寝室查房记录（3分）;滞留学生有记录（1分）4.2门厅服务（20）寝室钥匙的保管和借用服务（5分）寝室备用钥匙有统计（1分）；备用钥匙保管恰当（2分）：有明显标识，保管安全钥匙借用符合程序（2）：有钥匙借用程序，借用符合程序，借用有登记且详细来访或公务人员实行登记管理（2分）外来人员/公务人员来访实行登记制度（1分）；进出符合程序且有登记（1分）危险品禁止带入公寓（2分）禁止带入公寓的物品有公示（1分）；相关人员对禁入品熟悉（1分）：随机抽查相关人员公共场所、通道门钥匙的管理（3分）公共场所、通道门钥匙有统计（1分）

27、；钥匙有明显的标识（1分）；有每周试开记录（1分）：查看记录开展报修、陪修服务（4分）开展报修登记服务（2分）：接受学生报修，对学生公寓设备有检查对维修结果有检查确认（2分）：根据项目确定是否陪修，对维修结果有检查确认上课时间学生进楼验证（请假条）、登记制度（2分）学生上课时间进楼进行核对（1分）；中途进楼学生有记录（1分）开展便利服务工作（如工具借用等）（2分）结合学校情况，开展便利服务工作，开展的便利服务有管理制度4.3公寓保洁（15）地面（楼梯、楼道、踢脚线）光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝无积垢；（1.5分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处全扣墙面及天花板无灰尘、污渍、蜘蛛网，砖缝无

28、积垢；（1.5分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处全扣门、开关面板、消防器材箱（管）、宣传板及管道无灰尘、污渍、蜘蛛网，无乱贴乱挂宣传品及广告（2分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处扣1分，3处全扣走廊、楼道灯具表面无灰尘、蜘蛛网；（1.5分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处全扣门厅、值班室卫生整洁；（2分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处扣1分，3处全扣公寓卫生间每月至少清洗一次，并做好相关记录；（2分）有清洗记录（0.5分）：查看记录现场抽查（1.5分）：1处不合格扣1分，2处全扣公寓阳台每月至少掸尘、去蜘蛛网一次，并做好相关记录；（2分）有清洗记录（0.5分）：查看记录现

29、场抽查（1.5分）：1处不合格扣1分，2处全扣电风扇每年至少清洗一次以上，并做好相关记录。（1分）有清洗记录（1分）：查看记录外围地面、绿化带无垃圾、无烟蒂（1.5分）现场检查：1处不合格扣0.5分、2处扣1分，3处全扣4.4文明建设（10）对住宿学生开展集体生活行为文明及住宿秩序方面的引导和宣传教育（2分）有学生公寓宣传引导方案（1分）；现查检查：文明及住宿秩序方面的设置（1分）；制作人文、安全、环保方面的引导牌、提示牌、警示牌（3分）警示类宣传（2分）：其他宣传（1分）：公寓的门厅建设、楼区氛围布置（3分）门厅布置符合公司形象设计（1分）；根据季节/节日/重大活动 设置适宜的布置方案（2分

30、）：抽查宣传有关法律、消防知识，提高学生安全防范意识（2分）根据硬件条件选择适宜地点设置宣传栏（1分）；根据季节/节日/重大活动 及时更新 宣传（1分）：抽查4.5安全管理（20）建立“学生公寓消防应急预案”、“学生公寓突发事件处理预案”等安全应急预案（4分）消防应急预案（1分）；其他应急预案（1分）：现场抽查（2分）：抽查相关人员预案的熟悉程度；定期开展学生公寓安全检查，发现问题及时处置或上报（5分）有定期开展学生公寓安全计划（1分）；根据计划开展安全检查工作（3分）：检查记录；检查结果对校方进行反馈（1分）：检查记录了解、掌握住校学生的动态，预防各类偶发事件的发生（1分）关注住校学生的动态，有异常进行记录并向校方反馈（1分）学生公寓消防逃生图、安全警示标示、公告（2分）学生公寓消防逃生图张贴明显位置（1分），