房地产经纪人考试《基本制度与政策》真题及答案.docx

1、房地产经纪人考试基本制度与政策真题及答案2009房地产经纪人考试基本制度与政策真题及答案一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.被撤销的民事行为，从该民事行为()无效。A.被撤销时B.被发现时C.开始起D.造成损害起2.民法通则规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由()。A.被代理人单独承担责任B.代理人承担责任C.被代理人承担主要责任D.被代理人承担连带责任3.延付租金要求赔偿的，提起诉讼的时效是()年。A.半B.1C.2D.34.民法上的物不包括()。A.房屋B.土地C.矿产D.智力成果5.房地产用益物权不包括

2、()。A.抵押权B.建设用地使用权C.地役权D.土地承包经营权6.房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同()。A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效，对新房主无效D.对承租人无效，对新房主继续有效7.无效合同从其()时起没有法律效力。A.被确认无效B.履行C.订立D.谈判8.下列行为中，不属于实际违约的是()。A.先期违约B.拒绝履行C.迟延履行D.部分履行9.担保法规定，数额不得超过主合同标的额20%的是()。A.损害赔偿金B.保证金C.定金D.违约金10.工业用地使用权出让方式不包括()。A.招标方式B.挂牌方式C.划拨方式D.

3、协议方式11.下列关于临时用地的表述中，错误的是()。A.使用期限一般不超过2年B.可改变批准的用途C.不得修建永久性建筑D.不得从事经营性活动12.下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是()。A.商业用地B.商品住宅用地C.非营利的社会团体用地D.娱乐用地13.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是()。A.私立学校用地为50年B.厂房用地为50年C.大型超市用地为50年D.别墅用地为70年14.经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由()。A.甲工厂缴纳B.乙公司缴纳C.甲工厂与乙公司各缴纳一半D.甲工厂

4、与乙公司协商缴纳15.在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指()。A.被拆迁房屋的所有人B.被拆迂房屋的使用人C.被拆迁房屋的抵押权人D.被拆迁房屋的承租人16.因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由。延期以两次为限，每次不超过()个月。A.1B.2C.3D.417.工期超过1年的建没工程申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.25%B.30%C.40%D.50%18.下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是()。A.购房人只能要求退房，不能要求换房B.购房人只能要求换房，不能要求退房C.购房人有权选择退

5、房或换房D.商品住房买卖双方协商选择退房或换房19.根据有关规定，可以发布房地产广告的是()。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋20.为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司()。A.不必通知买受人B.可在交房时再告知买受人C.应公示通知买受人D.应书面通知买受人21.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某()元。A.50000B

6、.67000C.83490D.10000022.商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以()确定违约金数额。A.违约造成的损失B.损失超过违约金30%为标准C.违约造成的损失上浮30%D.约定违约金的2倍23.房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前()个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。A.1B.2C.3D.624.某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按()顺序清偿。A.贷款合同签订的先后B.贷款数额的大小C.各银行起诉的先后D.抵押登记的先后25.下列关于预告登记的表述中

7、，正确的是()。A.预告登记仅适用于预售商品房的登记B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.房屋预告登记只能由双方共同申请D.房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明26.异议登记不当并给权利人造成损害的，应由()承担赔偿责任。A.登记机构B.异议登记申请人C.登记机构的经办人D.登记机构和申请人共同27.下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是()。A.已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B.已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C.房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D.在建工程抵押登记

8、后，由登记机构发放房屋他项权证28.王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房()。A.只能自住不能出租B.产权归王某所有C.房主拥有部分产权D.不得设定抵押29.房屋租赁代理收费按()，由双方协商议定一次性计收。A.租赁期限长短B.租赁金额大小C.代理服务成本D.半个月至一个月成交租金额标准30.在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的()。A.0.5%B.2.5%C.3.0%D.4.0%31.房地产中介服务机构的业务管理不包括()。A.承办业务管理B.中介服务行为管理C.财务的管理D.薪酬管理32.下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条

9、件的表述中，正确的是()。A.最低学历为中专B.所学专业必须是房地产相关专业C.取得硕士学位后，只要从事房地产经纪业务工作满1年就可以报名D.取得博士学位、硕士学位、双学士学位，报名时对从事房地产经纪业务的年限要求均为满1年33.下列关于房地产经纪人员执业资格有关规定的表述中，正确的是()。A.房地产经纪人协理从业资格考试由各省、自治区、直辖市制定大纲，组织命题和考试B.受过行政处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册C.房地产经纪人可以同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业D.房地产经纪人的执业技术能力要求有一定的外语水平34.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为()年。A.1B.2C.3D.

10、535.李某自营地下商场，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多为()元。A.3240B.4200C.4320D.540036.依法不能免征房产税的房屋是()。A.政府机关的办公楼B.武警部队的营房C.个人自住的住房D.百货公司的商场37.按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳()。A.印花税B.契税C.营业税D.土地增值税38.企业所得税实行的是()。A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.比例税率和定额税率39.某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为()。A.0B.20%C.30%D

11、.50%40.自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到()。A.0.5%B.1.0%C.3.0%D.4.0%41.甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收人为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为()万元。A.25.0B.27.0C.27.5D.28.542.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。A.活期B.3个月整存整取C.6个月整存整取D.1年整存整取43.住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的()。A.5%B.6%C.8%D.12%44.住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于()

12、。A.购买国债B.为单位或个人提供担保C.购买股票D.发放商业性贷款45.业主大会的执行机构是()。A.居委会B.业主代表大会C.物业服务企业D.业主委员会46.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的()交存住宅专项维修资金。A.使用面积B.套内建筑面积C.共有面积D.建筑面积47.选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积寺以上的业主且占总人数()以上的业主同意。A.1/2B. 1/3C.2/3D. 3/448.根据城市房地产中介服务管理规定，伪造房地产中介服务资格证书的，由市、县级人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以()的罚款。A.1万元以下B.1

13、万元以上2万元以下C.2万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下49.以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以()的罚款。A.1万元以上2万元以下B.1万元以上3万元以下C.2万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下50.根据房屋登记办法，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是();构成犯罪的，依法追究刑事责任。A.由房屋登记机构予以收缴B.由房屋交易管理部门予以收缴C.处以1万元以下的罚款D.处以1万元以上2万元以下的罚款二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

14、错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)51.下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有()。A.15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家B.17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C.18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D.19周岁的间歇性精神病人E.21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年52.下列关于法的效力的表述中，正确的有()。A.行政法规的效力高于地方性法规B.地方政府规章的效力高于行政法规C.地方性法规的效力高于本级地方政府规章D.部门规章与地方政府规章之间具有同等效力E.部门规章的效力高于地方性法规53.下列关于物权的表述中，正确的有()。A.物权具有优先效力B

15、.任何情况下的物权均优先于债权C.物权的设定必须公示D.不动产物权的公示方式是登记E.动产物权的公示方式是占有54.下列物权中，属于担保物权的有()。A.留置权B.所有权C.抵押权D.质权E.地役权55.下列经营者行为中，属于不正当竞争行为的有()。A.不正当销售行为B.侵犯商业秘密行为C.限制本地商品流向外地D.限制外地商品进入本地E.假冒和仿冒行为56.按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。A.商业用地B.旅游用地C.娱乐用地D.商品住宅用地E.廉租住房用地57.下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有()。A.廉租住房用地B.酒厂用地C.教育、科技用

16、地D.文化、体育用地E.度假村用地58.下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有()。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地59.购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有()。A.使用1年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水60.城市规划的报建审批管理主要包括()。A.对建设项目选址审批核发项目选址意见书B.按照规划实施监察C.对城市用地审批核发建设用地规划许可证D.对建设工程审批核发建设工程规划许可证E.对违法

17、占地和违法建设的查处61.根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有()。A.集体土地上的合法建造房屋B.联建代管房屋C.已办理房屋初始登记的房屋D.合作开发房屋E.商品房预售许可证正在办理之中的房屋62.下列房地产项目中，不得转让的有()。A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地D.未竣工已预售的商品房E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产63.房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括()。A.国有建设用地使用权证书B.

18、工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证64.房地产抵押担保的范围包括()。A.主债权及利息B.违约金C.定金D.损害赔偿金E.实现抵押权的费用65.下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有()。A.以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过B.抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C.学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保D.在建工程不得为第三人提供担保E.同一财产不得向两个以上的债权人抵押66.国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括()。A.受理B.审核C.公告D.记载于登记簿E.发证67.根据房屋登记办法，可以办理房屋

19、预告登记的情形有()。A.房屋所有权转让B.房屋所有权抵押C.房屋出租D.预购商品房抵押E.预购商品房68.申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有()。A.取得房地产经纪人执业资格证书B.无犯罪记录C.具有大学本科以上学历D.身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作E.经所在经纪机构考核合格69.房地产经纪人注册机构可以注销房地产经纪人注册的情形有()。A.不具有完全民事行为能力B.受行政处罚C.脱离房地产经纪工作岗位连续1年(含1年)以上D.同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动E.严重违反职业道德和经纪行业管理规定70.某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗

20、用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费()万元。A.20B.30C.50D.80E.10071.下列关于契税的表述中，正确的有()。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税72.下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有()。A.房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12%;按房产租金收入计征，为1.2%

21、B.城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次C.耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次D.土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%E.城市维护建设税实行地区差别税率73.下列行为中，需要缴纳契税的有()。A.事业单位购买办公用房B.因地震导致房屋灭失而重新购房C.个人购买经济适用住房D.奥运冠军接受政府奖励的房屋E.城镇职工按规定第一次购买公有住房74.个人转让购买满5年的家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有()。A.土地增值税B.个人所得税C.营业税D.契税E.印花税75.住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共由()等组成。A.加班

22、工资B.计时或计件工资C.职务津贴D.住房补贴E.工会对职工的困难补助76.职工可以提取住房公积金用于消费的事项有()。A.购买上班用的电动车B.购买自用二手商铺C.自建自住住房D.装修自住住房E.偿还购买自住经济适用住房的贷款本息77.业主的权利包括()。A.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议B.对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权C.监督物业服务企业日常经营活动D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同78.物业服务收费的费用构成包括()。A.物业管理服务人员的工资B.物业管理区域的清洁卫生费用C.物业管理区域的绿化养护费用D.物业服务企业的办公费用E.

23、物业共用设备的大修费用79.下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有()。A.房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房B.房地产开发公司返本销售商品房C.房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用D.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房E.房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房80.甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有()。A.交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案B.乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日

24、该项目取得商品房预售许可证C.乙公司销售商品住宅时拒绝发放住宅质量保证书D.为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者E.乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有l个或l个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”(有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置1年。该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3年后该项目建成，在成立业主大会

25、前，由丙物业服务企业实施物业管理。81.甲公司实施房屋拆迁时，应对()依法给予补偿。A.产权人下落不明的房屋B.超过批准期限的临时建筑C.被依法查封的房屋D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋82.下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为()。A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B.甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延C.因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延83.甲公司转让该项目必须符合的条件为()等。A.全部建成现房B.项目主体结构封顶C.已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证D.已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投

26、资总额的25%以上84.如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为()等。A.已通过竣工验收B.乙公司具有企业法人营业执照C.物业管理方案已落实D.取得商品房销售许可证85.丙物业服务企业由()选聘。A.购房人B.乙公司C.当地房地产开发主管部门D.当地物业管理协会(二)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。