永城市产业集聚区廉租房项目建设可行性研究报告.docx

1、永城市产业集聚区廉租房项目建设可行性研究报告永城市产业集聚区廉租房建设项目可行性研究报告永城市金城投资发展公司二一年六月第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称河南省永城市产业集聚区廉租房建设项目1.1.2建设性质新建项目1.1.3项目建设单位 建设单位名称：永城市金城投资发展有限公司单位简介：*1.1.4项目建设地点本项目建设地点为永城市产业集聚区，永城市产业集聚区始建于2005年，位于城区南部和东部，北起沱河，南到南环路，东含神火工业园，西至龙宇煤化工基地。1.2建设内容与规模根据国家关于廉租住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善因城市改造拆迁户安置的条件，进一步做好城市住房工

2、作，拟建设永城市产业集聚区廉租房。本工程规划总建筑面积74667.76平方米，其中廉租房建筑面积67631.20平方米；配套用房面积7036.56平方米，可容纳1280户人口入住，配套建设小区内道路、给排水、广场、消防、供电及绿化等。1.3投资估算本项目总投资为9205.56万元，其中：工程费用7130.76万元，占77.5%；工程建设其他费用1636.4万元，占17.8%；预备费438.4万元，占4.76%。1.4可行性研究依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国建设部城市规划编制办法及实施细则；（3）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（4）永城市城市总体规划（

3、2004）；（5）住宅设计规范（GBJ96-86）；（6）中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”；（7）城镇燃气设计规范（GB50028-93）；第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景1998年，国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的决定，提出要稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以廉租房为主的多层次城镇住房体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 河

4、南省人民政府为贯彻国务院通知精神，加快全省住房建设，发布了河南省人民政府关于加快廉租房建设的决定，明确了河南省内各市县廉租房的范围，建设标准及管理办法，提出廉租房是新的住房供应体系的主体，要求市县人民政府将廉租房纳入各地社会经济发展计划，廉租房建设计划应与信贷计划、建设、土地部门等联合下达，建设用地要纳入土地利用总体规划和城市总体规划，并在本年度土地供应计划中统筹安排。廉租房建设由各级政府统一组织，实行统一规划、统一征地、统一拆迁，建设单位实行招标方式确定，工程质量由开发单位负最终责任；廉租房的价格确定为微利原则，小区管理实行社会化物业管理。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发

5、200724号)文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难，要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范廉租房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住

6、房困难群体的居住条件，在政策上进一步明确了方向。2.2廉租房建设必要性2.2.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前永城市产业集聚区内还有部分困难职工人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。 项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房

7、困难，逐步改善困难职工和其他住房困难群体的居住条件。 2.2.2加快城镇建设的需要城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。城镇的建设和发展，是我国社会主义建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。2.2.3振兴永城市域经济的需要从长远来看，城市经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。第三章 项目区建设条件3.1项目区

8、概况3.1.1地理位置永城处在东经1155811639，北纬33423418之间，平均海拔33米。市境的北、东、南及西南部分别与安徽省的砀山县、萧县、濉溪县、涡阳县、亳州市毗邻，西部和西北部与河南省的夏邑县缘连。沱河穿过西城区的北部和东城区的南部，芒砀山位于北部的芒山镇境内，主峰海拔高度159米。311国道从中部东西贯穿境内，连霍高速公路、永登高速公路东西贯穿境内。3.1.2历史沿革永永城历史悠久,文化灿烂。永城王油坊文化遗址表明永城的文明史距今有4000多年。造律台萧何制定汉律，成为统制天下的法典。 境内有国家4A级“芒砀山文物旅游区”，陈胜墓、孔子避雨处、刘邦斩蛇处、郭塔、张飞寨等名胜古迹

9、星罗棋布，尤其是西汉大型王室陵墓群，规模宏大，富丽堂皇，宛如地下宫殿，是目前世界上同时期最大的石室陵墓。洞内壁画“四神云气图”是我国发现的时代最早，面积最大，保存最完整，级别最高的壁画。 秦 时 期: 于此设、治“建成县”、“酂县”、“芒县”。 西 汉 时 期: 于此设“敬丘县”，“酂县”。 东 汉 时 期 ： 于此地改置更名为“临睢县”。 隋 （610年）: 于此改置更名为“永城县”。 金元（1221年）: 升为州，元至久二年（1265年）复降为县。 1945年 2月: 于此地改置更名为“雪涡县”、“雪枫县”。 1949年 3月: 复名“永城县”。 1996年10月 : 国务院撤销永城县设立

10、省直管“永城市”。3.1.3城市性质汉兴之地，能源之都，面粉之城，生态之市。3.1.4城市规模全市总面积2000平方公里，耕地面积160万亩。人口140万。下辖29个乡镇（12镇17乡），732个行政村，6687个村民组。永城是河南省委、省政府确定的全省5个重点扩权县市之一。3.1.5自然环境永城处在东经1155811639，北纬33423418之间，平均海拔33米。全境近似椭圆，地势由西北向东南微倾，平均海拔31.9米，除东北有方圆16平方公里的芒砀山群外，大部分为平原地区，属暖温带季风性半湿润气候区，年平均气温14.3。3.2项目建设选址3.2.1场址选择原则本项目建设地址选择，遵循以下原

11、则：1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。3.2.2场址选择经过多方论证，本项目选址位于永城市产业集聚区。永城市产业集聚区强力推进基础设施建设，着力完善承载功能。永城在集聚区建设之初，聘请国内一流策划咨询机构共同编制了永城产业集聚区发展规划，着力提升集聚区外部整体环境，不断加大基础设施建设力度，进一步完善提高产业集聚区的各项职能。通过政府投入和市场化运作等多种途径，开工多条道路及配套设施建设。

12、计划完成基础设施投资2亿元，完成中原路大桥、化工路、中原路南段、引河路西段等主干道路和桥梁建设，建成集聚区第一污水处理厂，通过完善各项基础及生产配套设施建设，全面提升集聚区的整体外观形象、居住生活环境条件。第四章 项目建设规模及内容4.1 项目建设规模建设内容为经济实用的拆迁安置住宅，廉租房和小区配套设施、物业管理用房、社区管理用房等。根据永城市相关资料以及相关技术规范的要求、规定，廉租房项目建设用地面积为63277.76平方米，总建筑面积74667.76平方米，容积率为1.18，建筑覆盖率为21.45%，绿化率为37.2%，建筑高度为6层。4.2 廉租房建设标准根据廉租房建设标准，结合永城市

13、城区住房建设实际状况，本项目廉租房按出租型住房标准建设，均定位为普通居住区。在充分考虑住宅功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，廉租房户型按二室户户型设计户均建筑面积0m2。4.3 项目建设原则4.3.1 项目建设应符合永城市城市总体规划和永城市住 房建设规划（20062010）的原则；4.3.2 项目布局按照生态最好、最佳利用原则；4.3.3 用途和开发规模经济适用、适度合理原则；4.3.4 小区规划应满足居住区规划设计规范原则。第五章 总体规划与平面设计5.1总体规划5.1.1设计依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（3）永城市

14、城总体规划（2004）；（4）住宅设计规范（GBJ96-86）；（5）城镇燃气设计规范（GB50028-93）；（6）其它相关政策法规和技术规范。5.1.2设计原则（1）人本充分考虑永城市居民的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。（2）自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。（3）经济作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。（4）文化体现永城市特有的文

15、化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。（5）融合讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。（6）科技强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。（7）安全针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。5.1.3设计理念以“人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美，舒适便捷，卫生安全的怡然栖息之地。1、打

16、造人、自然、文化、科技的共生与共创，营造诗情画意的现代人居环境。2、强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。3、在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性，包括：功能、规模与组团景观。4、以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，以小型广场、园林山地、水系、绿带、中心绿地及标志性公共建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。5、规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。6、在整体风格协调的前提下，各类建筑具有清晰的可识别性，尤其是资源分享尽量均好。7、

17、尽量考虑经济性及可操作性，在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。8、为更好体现住户的利益，尽量满足均好性，并在均好性的基础上做到适度的独好性。5.2平面设计5.2.1功能布局本项目设计将住宅、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，从而进行合理的分区及布局。方案中主体结构为“庭院式组合”，从而形成鲜明的时代特征。“庭院”：中心活动区，以休闲游乐为主，结合整体规划及环境关系，创造出为小区服务的休闲广场。庭院主要是一个功能性的，涵盖了服务、文化、休闲等一系列的重要设施，形成住宅小区的功能性中心和构图的结构中心。广场、水面、公建

18、的结合体，形成小区的景观休闲中心，而周边的建筑围绕庭院展开，并享受中心景观的渗透。广场、绿地、景观小品、公建共同形成美丽的花园。依据现状资料，将不同功能的用地进行布局，充分利用道路与庭院。1、庭院位于居住区中心。2、小区绿地位于整个居住区的中心处，形状规则。相对集中布置了树林、水面等各种景观。5.2.2交通组织1、道路设计原则（1）统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。（2）便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。（3）经济性原则：坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷的基础上，尽量沿等高线设置。（4）合理性原则：道路走向顺应地

19、势，并避免住宅前后无路的不利局面。（5）舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通道路体系小区主干路宽3.57.0米，是进出小区的通道，宅前路宽2.5米，采用尽端路，防干扰，防穿越。中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息的场所。5.2.3空间构架整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。整体空间是以庭院绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。5.2.4绿化结构全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征，从入口到庭院绿地到组团绿地，到宅前绿地，处处营造一种绿的氛围。“庭院空间渗透”：小区的组团绿化通过一定的绿

20、化景观通道与中心绿化相结合，做到庭院空间渗透。5.2.5活动空间1、小区内部的活动空间主要有三大类；公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。2、公共活动空间分为两个层次：一为小区公共活动空间，包括入口广场，公建广场及庭院绿地，二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。3、儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定的服务半径，内部布置活动器械和场地。第六章 建筑结构设计与公用工程6.1建筑设计6.1.1设计依据（1）建筑设计防火规范（GB 500162006）；（2）城镇燃气设计规范(GB5002893)；（3）公共建筑设计节能标准（G

21、B 50189-2005）（4）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 502001）；（5）住宅设计规范(GBJ9686)；（6）国家、省、部相关法令、法规。6.1.2建筑功能布局规划设计注重整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡，整个小区绿化面积非常宽广，景观空间开阔、丰富多变，结合曲径小路、绿地休闲、小品雕塑的内部庭院，充满自然情趣，为住宅提供温馨怡人的居住环境。6.1.3无障碍

22、，节能及环保设计（1）小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。（2）本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。要优先选用国家推广的环保节能建材。（3）本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。6.1.4建筑空间造型本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。整体造型为简洁的现代风格；强调不同的体量高低前后退台及色彩构成，功

23、能舒适而美观；建筑色彩以浅赭色为主色，整体以暖色调为主，色彩统一明快，立面丰富而挺拔、重点突出，具有非常浓的生活气息。6.2结构设计6.2.1设计依据1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准：（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2006）；（3）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（4）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（8）住宅设计规范(GBJ

24、96-86)；2、本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。3、本工程采用的主要活荷载标准值：住宅3.5KN/；卫生间3.5KN/ ；上人屋面2.0KN/；通风7.0 KN/；发电机房10KN/。车库2.5KN/；地下室顶板室内考虑10KN/施工堆载；地下室顶板室外考虑覆土及活荷载5.0KN/。填充墙按容重不超过10KN/的轻质砌块考虑；玻璃幕墙按自重不超过1.5KN/考虑。4、自然条件基本风压值W0=0.35KN/（50年一遇）；W0=0.4KN/（100年一遇）。风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表C类。基本雪压S0=0.6KN/（50年一遇）

25、；S0=0.7KN/（100年一遇）。5、地震作用本工程场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。6.2.2结构设计1、结构选型（1）基础部分结构型式待地勘后确定。（2）结构型式采用钢筋混凝土框架结构，建筑结构抗震等级设为三级。2、主要建筑材料材质（1）钢材：钢筋：直径8mm，HPB235钢；8 mm直径14mm，HPB335钢； 直径16mm，HPB400钢或HPB335钢（或根据当地实际情况确定）（2）砌块和砂浆：与土壤接触处采用蒸压灰砂砖，强度等级不小于MU5.0，水泥砂浆强度等级不小于M5.0。其它位置采用加气砼砌块，强度等级不

26、小于MU5.0， 混合砂浆强度等级不小于M5.0，容重不大于8KN/M3。（或根据当地实际情况确定）6.3给排水工程6.3.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2）建筑设计防火规范GB 50016-2006（3）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005版）（4）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（5）业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料6.3.2给水系统（1）水源：生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区生活储水池。（2）用水定额及用水量：本工程设计共1280户，最高日用水量约为2327M3/d。5.3.3排水系统（

27、1）最高日污水排水量1862M3/d。（2）雨污水采取分流制。5.3.4消防给水（1）消防水量：室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。（2）水源：消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。（3）室内消火栓系统：室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。（4）室外消火栓系统：小区室外设室外消火栓给水。室外消火栓由市政给水供给。（5）变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。（6）住宅区内均设置手提式灭火器。（7）消防系

28、统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。6.4电气工程6.4.1设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）（2）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）（3）火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94（5）供配电系统设计规范（GB5005295）（6）低压配电设计规范（GB5005495）6.4.2设计范围（1）供配电系统；（2）电力设计；（3）电气照明设计；（4）自动控制与自动调节；（5）建筑物防雷保护与接地及电气安全；（6）本工程弱电内容（除了火灾自动报警和消防联动控制系统），在施工图阶段由建设方委托专业公司设计。

29、6.4.3负荷等级主体工程供电负荷按二级设计，其余配套公建均为三级负荷。6.4.4供配电设计（1）供电电源及电压：本工程由产业集聚区10KV供电线路接入小区配电房然后接入各户。（2）供电系统：各单体电源就近接自设在小区内的变电所。消防负荷、应急照明和高层的配套公用设施等均由引自不同的公用计量间（其电源接自两个不同的变压器出线回路）的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。6.4.5电力设计本工程内全部为低压设备，电源从相关低压配电箱引来。配电系统一般为放射式、树干式和混合式。消防设备、重要负荷低压双回路供电，末端自动切换。一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，消防设备选用耐火电缆。接地保

30、护采用TT系统。6.4.6电气照明设计（1）照明电源：均为单相220伏电源，电源从相关低压配电箱引来。（2）导线选择及敷设：地下室选用电缆走桥架或导线穿管；干线选用封闭母线，进户线选用BV线。小区内10KV电缆采用YJV22-10KV型在电缆沟内敷设。0.4KV低压电缆采用YJV22-1KV型直埋或局部穿管敷设；小区道路照明供电电缆则沿路边绿化带穿管埋地敷设。（3）应急照明设置：消防中心、消防泵房、机房等处设继续工作用的应急照明，主要通道、疏散楼梯设疏散用的应急照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，应急照明电源为双回路末端自动切换，备用电源自投自复。6.4.7自动控制与自动调节（1）电

31、力设备控制：如水泵的水位自动控制，压力控制，温度控制，远动控制及信号显示等。（2）通风控制。6.4.8建筑物防雷保护与接地及电气安全本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20m20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于1欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30mA。所