商业规划控制点分析.docx

1、商业规划控制点分析商业规划设计关注点一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。2此阶段商管公司的

2、任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期

3、能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。3评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】：步行街布局1)步行街应合理布局、与主

4、力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2)步行街的总长度通常以280350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500700平米（开洞面积），次中庭面积约300400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80100米为宜*。【关注点3】：交通组织1)城市广场万达商

5、业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；2)竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3)道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周

6、边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。【关注点4】：停车位根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。【关注点5】：停靠站和公交车站为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量

7、根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。【关注点6】：管理用房根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3-5）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。【关注点7】：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步

8、行街的商铺位置。【关注点8】：变形缝结合万达综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。【关注点10】：广场内部竖向交通组织1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列）扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置；2)观光梯：通常

9、在步行街中庭设置，以23部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；3)货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为1.62吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；4)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生

10、产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。【关注点11】：共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。【关注点12】：公共卫生间根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米*，面积70100平方米，卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行

11、街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个，其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。【关注点13】：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并

12、设置通风排烟设施。【关注点14】：主力店开口主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。【关注点15】：步行街专用货物通道因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾运输建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以避免货

13、运对环境和顾客成影响。【关注点16】：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计。【关注点17】：管理用房1)商业管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；4)综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（

14、如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。【关注点18】：设备间和值班室1)开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；2)地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；3)为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜

15、设置在设备间门口周边；4)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。【关注点19】：电梯厅1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。【关注点20】：物业仓库为满足步行街商户货物存放的需要，

16、建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。【关注点21】：垃圾房1)步行街专用垃圾房应设立四六处，其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60，主力店垃圾房应另外单独设立；2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；3)垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。【关注点22】：卸货区1

17、）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。【关注点23】：屋顶设施1)屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；4)屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。【关

18、注点24】：地下停车场1)车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2)车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；3)地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；4)为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为：10002500辆；5)IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6)地下车场出入口需设

19、收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；7)车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8)车道地面增加指引方向形状的减速带。【关注点25】：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线。【关注点26】：供电与计量1)不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立

20、计量，避免造成营运期间管理界面混乱，给设施设备维护保养工作带来困难；2)为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房等；3)外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；4)步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源。【关注点27】：外立面设计WWW.SOUJIANZHU.CN1)外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜色彩视觉

21、感受，增强商业经营气氛；2)步行街出入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；3)凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗，并以白玻璃为主，以增加外立面商业氛围；4)塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5)室外应设置大型LED显示屏，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求；LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度；室外广场适当预留音视频

22、接口与LED显示屏连接，以便在外广场举办活动时在LED显示屏上进行现场直播。【关注点28】：店招及广告位1)重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；2)万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面的关系定位应准确合理；3)外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米；但如果当地广告经营市场能够接受的尺度有别于上述标准，应按市场标准建造；4)建筑立面可预埋不锈钢挂件，供悬挂条幅使用，具体位置可由商管公司确定；5)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电柜，并采取集中控制方式，接入

23、楼宇自控系统；广场LOGO建议由光控开关控制；6)为保证今后出租使用中计量准确，建议对每块广告位进行独立计量；7)灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行；8)灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；9)广告位的照明应尽量采用外置照明（金卤投光灯），内置照明为辅的设计。内置照明灯具应与广告画布保持一定距离，通常不小于300mm，并且要随着广告画面增大而增大，以免过热引发火灾事故；10)户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音；广告牌边框应采用不

24、锈钢包边，并进行磨边处理；11)广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换，广告位内侧应设置检修口，方便维护；建议设计可滑动式爬梯或吊篮。二、泛光照明设计【关注点29】：泛光照明1) 泛光照明系统易于维护清洁和更换光源，采用的灯具要节能耐用，宜选用高效光源，如稀土节能荧光灯、小功率高显钠灯等；隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷；2) 泛光和照明结合良好，泛光色彩搭配合理，泛光效果具有动感和变化；3) 泛光照明的开关应集中设置并具有定时开闭的功能；4) 独栋独户的主力店、酒店等其泛光电源应由主力店自身的供电系统供应；5) 广场灯的高度和角度应合理，避免产生眩光。【关注点46】：商管公司要对所

25、有景观设施进行安全风险评估。【关注点47】：商铺交付标准室内商业步行街商铺的交付标准，餐饮类以及有特殊要求的战略合作伙伴的商铺通常毛坯交付，但配套设施应安装到位；其他商铺以及公共区域均为精装修标准交付。【关注点48】：商铺立面商铺店招应设置在铺门上方，电源接入商铺的配电箱（配电箱应设置在隐蔽位置）；一般精装铺的店招宽度与铺门一致，但餐饮商铺和战略伙伴商铺也可采用与铺面等宽的店招或按照其要求设置；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护；所有店招均预留位置，店招的内容由商户自行设计安装。【关注点49】：步行街天面1)步行街公共通道的天面颜色不宜单调，应丰富颜色和建筑层次，和灯光效果良好配合，渲染

26、商业气氛；2)步行街的天面（包括公共区域和商铺内）吊顶应采用上人龙骨，在合理的位置预留足够的检修口。【关注点50】：步行街照明1)步行街照明与内装应有机结合，避免片面追求形式和不适当选取照度标准及照明方式，在不降低照明质量的前提下，应有效控制单位面积的安装功率；2)除有装饰需要外，应优先选择直射光通比例高、控光性能合理的高效灯具，如节能荧光灯和高显钠灯等；3)为了充分利用天然采光条件，节约电能，应尽可能将照明控制纳入建筑设备自动监控系统；4)目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，通常在周边采用不同灯具以突出不同的效果。但根据以往经验，各商铺在进行装修时，周边往往放置高柜，柜内设有照明，而天花安

27、装的灯具往往闲置。为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅预留充足电量即可，以满足商铺自行改动之需；3)针对于暗槽内的灯具，为便于维修更换虑，建议采用“卡扣”式安装；4)步行街立面宜采用高反射率的饰面材料以提高光效。【关注点51】：商铺门各商铺玻璃门采用的均为1米面宽、厚度不低于12MM的钢化玻璃，为适应玻璃门较大的自重，必须选择合适的优质品牌的地弹簧合页，建议采用进口品牌，以往所使用的经常损坏，出现玻璃门下垂以及无法定位的现象。【关注点52】：步行街公共通道地面1)步行街通道地面以浅米黄进口人造石为主，其中餐饮区的地面应选择颜色略深，不易污染、易清洁的地砖；2)中庭地面铺装应以天然石材为主

28、，并通过拼花、环形装饰灯带等装饰手法明显区别于其它区域。地面若采用不锈钢压条作为装饰时，其厚度和长度应避免在今后的使用中出现翘起、变形。【关注点53】：多种经营点位步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电（个别可考虑上下水）预留。具体点位可由商管公司提供。【关注点54】：步行街的采光廊和中庭玻璃穹顶1)考虑广告条幅及美陈装饰物的安装，步行街的采光廊需按每跨3对或5对预留吊挂件，中庭玻璃穹顶预留6个或8个吊挂件，所有吊挂件均要采用电动遥控升降装置，每个点的承载力约45KG，具体点位可由商管公司提供；中庭的采光玻璃穹顶及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。在设计

29、选型时请注意轨道、电机、控制机构的选择，以避免后期实际使用时出现问题；2)中庭玻璃穹顶在设计中同时要考虑预留安装LED电子显示屏的荷载和悬挂设施，总荷载为20KN。【关注点55】：步行街广告1)步行街公共区域及地下车场均可选择客流集中的位置设置广告灯箱，电梯厅等顾客能够短暂驻足的位置也可设置滚轴式广告灯箱，广告灯箱的宽度以700MM800MM为宜，高度以1800MM为宜；广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格；具体点位可由商管公司提供；2)滚轴式广告灯箱的设计应考虑方便维修和更换画面，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用玻璃胶封固的方法，所有广告灯箱均需预留散热口；灯箱广告位应

30、独立或分区域安装计量电表。【关注点56】：客服中心客服中心可设置在扶梯下方或中庭区域，客服中心接待台应由内装单位负责设计制作，风格与周围环境协调一致；客服中心所需的供电、通讯、网络、广播等须一并安装到位；如步行街过长或者体量过大（长度超过350米或建筑面积超过5万平方米）可考虑增加一个客服中心。具体点位由商管公司确定。【关注点57】：电梯扶梯1)扶梯洞口周围空隙须安装防坠网；2)图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两组扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙过大，还需再增加安全玻璃拦隔，所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过；3)地下电梯大堂、扶梯厅隔断可多采用玻璃设计，以增强其通透性，便于客人方便找到进出通道；内部装修达到精装标准；4)建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示。【关注点58】：卫生间卫生间内应增加应急照明，地面应