绿城物业客户敏感点解析100条.docx

1、绿城物业客户敏感点解析100条绿城物业客户敏感点解析100条、园区出入口1、园区应人车分流，设置人行出入口 ;2、园区出入口、车库出入口有转角设置减 速标志；园区出入口转角有视线遮挡的， 设置反 光镜、园区道路3、 小区道路入口设置小区总平面图；指引 标识分 人行及车行两个指示体系；标识设置应清 晰，不应有遮挡 物。4、 人车交汇区域设立警示标志（斑马线、 限速、 慢行等）5、 根据道路转弯半径及视线情况在行车道 转角处设置反光镜。6、园区车行道宽度（1 ）设计规范：小区路面宽 6m-9m ; 组 团路面宽 3m-5m ; 宅间小路面宽不宜小于 2.5m ; 在多雪地区，应考 虑堆积清扫道路积

2、雪 的面积，道路宽度可酌情放宽。（2）小区级道路 7.5m-8m （便于必要时 沿道路顸 停一排车位）；组团级道路： 5-6m （满 足双车对行）； 宅间道路：不宜小于 3m ; 车行 道路边界不建筑物间距丌 小于5m及预留绿化 用地减少道路通行带来的噪音。（3 ）园区内车行道路若为双车道并考虑单 侧停车 的，路宽丌得小于 7.5m。7、车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路 面等不 应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。8、 雨天园区道路、活动平台、出入口交接 平台等处无积水影响通行（1 ）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土 应低于 硬质完成面50mn

3、,并设置有组织排水 系统；园区道路设计 时，系统考虑道路排水（坡 度、管径、集水井数量、滤水 层透水性等），保 证雨天时，道路积水不影响客户通行。（2 ）景观设计时应考虑：景观工程中绿化 堆坡不 铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观 回土和硬质铺装 高度（在不建筑交接的地方）低 于室内地坪标高。（3 ）室外平台标高应低于建筑室内标高 10mm并 按 1-2%坡度设置有组织排水。9、 主要出入口是否设置无障碍设计：园区 内主要 人行路线（如台阶、门宽、门槛等影响轮 椅通行）及高 层、带电梯的多层和别墅各单元的 主要出入口应采用无障 碍设计。、地下车库10. 道闸设置在路面平坡处设置道闸；双车道，

4、刷卡机设 于中间；单车道，刷卡机设置于驾驶室方向。11 地下车库有无积水(1)建筑设计时按公司标准设置有组织排 水系统 ;(2)物业管理委托协议中提醒物业排水系 的使用及维护；(3)产品使用说明中备注关于车库使用的 责任；另外，根据项目实际情况做好地下车库充电。12、地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题(1)根据地下车库大小、类型采用自然通 风、机械通风的形式保证通风顺畅；(2)与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作(3)地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏 Io使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻子及 防霉乳胶漆等材料，且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板 、GRP板、PV

5、C13、地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放(消防箱、人防门、集水井、排水沟、管 道、 桥架)(1)建筑设计时，地下车库设施设备邻近 处尽量不划停车位；如需划分时，停车位大小须 满足国家及地方相关标准要求；(2)如停车位旁边有设施设备的，销售时 应告知客 户。14、 大型地下车库是否设置交通标识园区交付前根据车库大小及构造设置交通 标识，如 区位、出入口、行车方向等。15、 地下车库通往单元入口处是否有障碍园区交付前检查地下车库通往单元出入口 的通畅情 况，如有障碍的，设置提醒标识；障碍 处，设置临时移动 坡道。16、 地下车库管道支架底部高度能否满足 车辆通行建筑设计、图纸会审时关注梁底管

6、线等部位 的标 高；园区交付时，重点关注地下车库行车区 域顶部的最底 标高；当住宅的地上架空层及半地 下室做机动车停车位 时，其净高不应低于 2.20m 。17、车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡（1）微型车、小型车直线纵坡不大于 15%， 曲线纵 坡不大于 12% （曲线坡道坡度以车道中 心线计）；（2）当坡度大于 10%时，坡道上、下端 均应设缓 坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于 3.6m，缓坡坡度应 为坡道坡度的 1/2 。曲线缓 坡殌的水平长度不应小于 2.4m，曲线的半径不应小于20m,缓坡段的中点为坡道

7、原 起点或止 占；八 、 J（3 ）环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道 横向设 置超高，超高即横向坡度，宜为 2%? 6%四、车位情况18、小区有无提供豪车泊位（加宽、加长、 加高车根据园区定位设置一定比例的特殊车位 （大 型豪车 车位、残疾人车位等。19、车位的转弯半径能否满足车辆停放 建筑设计时，车位划分核算末端车位转弯半 径，汽车库内的汽车的最小转弯半径：微型车 4.5m，小型车6m ; 汽车环形道的最小内半径 和外半径需另行计算。五、非机动车车库坡道20、行车设置于坡道中间方便推行；非机 动车坡道 不宜采用光面材料。坡道设置应符合下 列规定：（1 ）室内坡道坡度不宜大于 1 : 8，室外

8、坡道坡度不宜大于 1 : 10 ;（2） 室内坡道水平投影长度超过15m时，宜设休息 平台，平台宽度应根据使用功能或设备 尺寸所需缓冲空间 而定；（3） 自行车推行坡道每段坡长不宜超过 6m坡度不宜大于 1 : 5 ；4 ）坡道应采取防滑措施。六、电梯 21、电梯井道及机房是否紧邻卧室，电梯 运行及机房噪音是否超标涉及此类投诉较多，须提高重视。设计阶段 , 电梯井 道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房； 电梯井道和机房 与住房相临时，须做噪音测试， 噪音超标的应米取隔音措 施。22、电梯轿厢是否设置空调精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调，另外 电梯轿 厢内立面不宜采用非安全玻璃，顶面不宜 采用玻璃

9、等饰面 材料。23、 电梯的安全运行 电梯机房应设置空调或通风设备，保证机房 温度丌大于40 C。电梯基坑应采取有组织排水 措施。园区交付 前，加强对电梯三方联动机制的 验收工作。三方联动 ： 机 房，轿厢，值班室。七、设施设备24、 住房周边是否有噪音源、辐射源等影 响生活女口：住房周边是否有配电房、水泵等设备用 房； 房屋内部空调等是否产生低频噪音等。 园区 配套设备产 生的噪声、振动、电磁干扰等对住户 的生活影响较大，是 居民投诉的热点。(1 ) 园区应设置网络、固定电话、有线电 视、移动 通信等各运营商的接入间，并采取降噪、 防电磁辐射等技 术措施；(2) 必项重视空调机组、锅炉、冷却

10、塔、 水泵、风 机等暖通设备的选址问题，防止设备运 行时产生的废气、 废水、废热、振动和噪音对小 区环境造成不良影响；冷冻 机房、锅炉房、空调 机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和 减振措施，设备运行噪音指标应符合国家有关 环 保标准。丿八、园区围墙25.园区围墙的安全性小区围墙设计时应考虑：小区围墙的咼度不 形式应 满足安防需要；另外小区围墙选用材料项 不销售说辞保持 一致。(1) 小区围墙应为全实面设计，如有景观 面的，可 釆取通透式围墙 ，围墙高度应高于小区外道路 2.2m 以上。(2 ) 别墅庭院分户围墙应釆用实体形式， 高度不应低于 2.8m。(3 )法式合院的分户实体围墙高度

11、不应低 于 6m。九、建筑外立面26、 外立面线条、隔断是否影响私密性及 安全性保证建筑外立面美观的同时，应考虑住户私 密性及 安全性的需求。27、 外立面外墙饰面材料是否存在脱落安 全隐患28、 外立面面砖、石材等是否有污染； 29、外立面 石材是否有明显色差 ;30、 外立面突出墙面的线条是否有雨水流 挂问题；31、 庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛 碱污染。十、空调32、 空调的使用效果建筑设计时，应考虑：空调机位宜紧邻使用 房间； 核对空调的使用面积；按公司标准设置新 风进口位置，空 调安装完成后，检查空调工作产 生的声音是否超标。新风 系统的室外新风进口距 离排气、排烟等污染源水平距

12、离不小于 2m。33、 空调外机的排风空调外机排风：外机排风朝向不影响住户， 风口不 朝向自住户及相临住户；空调外机采用百 叶防护的，百叶 布置不宜过密；采用实体栏板防 护的，实体栏板高度不宜 过高；空调外机不宜设 置在气流死角处。设备阳台或空调 机位处的通风 百叶应保证 80%以上的透风率。34、 空调机位的设置空调外机安装影响外立面美观的问题多发， 应引起 重视，建筑设计时，应考虑：（1） 保证建筑外立面美观的同时，空调机 位大 小能满足空调外机的安装；（2） 根据园区定位，设置柜式空调、中央 空调 的外机机位；（3 ）空调外机安装后丌影响住户的米光、 门窗开十一、景观绿化35、 靠土体的

13、储藏室底层、墙面霉变、迒 潮与建筑交接面（散水、勒脚等部位）的景观 覆土必 项低于建筑室内标高不小于 100mm并 设置有组织排水系 统。36、 下沉式庭院的排水下沉式庭院应设置强制排水系统，且应在设 计阶段 整体考虑，以避免管线明装。园区交付时， 提供的设施设 备使用说明中应备注免责条款，提 醒物业及业主的日常使 用及维护。37、 高大树木影响采光和视线建筑主要室内功能区和视觉面丌宜种植大 型常绿乔 木，以保证室内采光和视线的通透。另 外地下车库顶端、 及水系旁边不宜栽种根系过大 的植物。38、 户外条木地板缝隙影响行走 景观施工时，户外条木地板铺装间缝设置合理，防止间缝影响客户行走。39、

14、 庭院台阶及硬质景观有无拉裂室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板， 台 阶侧板 底口低于水平板不应少于 50mm以避 免因沉降产生明 缝。40、 建筑小品的使用安全 加强建筑小品的安全检查，构件搭接处做加 强处理。十二、游泳池41、 游泳池的安全问题1 ）成人游泳池水深控制在 1.3 米以内， 儿童游 泳池水深控制在 0.3-0.6 米之间。幼儿戏 水池水深控制在 0.3-0.4 米之间，按摩池水深应 控制在 0.8-0.9 米之间， 按摩池座位水深不得超 过 0.5 米；（ 2 ）泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、 树池 等容易发生人身伤害事敀的设施，且在泳道 上不得设置凸 出的台阶；（3 ）

15、泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗 岩（背 衬丌锈钢）等材质，不得使用 ABS塑料等易老化、断裂材 料；（4 ）另外泳池设计时应考虑：泳池不嬉水 池之间 不宜设置遮挡，以免影响视线；冲水区墙 面不宜设置窗。42、 泳池旁的树种景观设计时，考虑游泳池周边丌宜种植柳树 等常落 叶植物，避免落叶落入泳池。十三、消防楼道43、 建筑设计时，应避免消防楼道的采光 窗不住户 阳台相邻，或中间部位设置隔断。44、住宅通道宽度住宅中作为主要通道的外廊宜做封闭外廊， 并应设 置可开启的窗扇，走廊通道的宽度不应小 于 1.2m, 局部净 高不应低于 2m。十四、进户门45、 进户门的开启问题建筑设计时，应避免进户门

16、开启后不电梯距 离过 近、相邻住户进户门开启冲突。46、 进户门门锁开启不便如：指纹锁指纹 确认度不 高、电子锁电池寿命不长，密码锁操作复杂等。园区交付时 , 提供客 户进户门锁使用说明（多种开启方法）。 另外项作好进户 门的成品保护工作。十五、厨房47、 厨房通风开口面积不应小于该房间地 1/10 ，并不应小于 0.6 m2o48、 精装修住宅的厨房应设置地漏。49、 油烟机的排烟效果：建议选择油烟机 油烟排放梱测。50、 烟道密闭情况：是否串烟等。51、 厨房地面铺装，厨房地面不宜采用天 采用地砖。十六、阳台栏杆52、 阳台栏杆的高度、间距是否能满足使 阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条

17、文规定， 栏杆扶手高度应大于等于 1.3m。面面积的时，进行然石材而用安全。其中玱璃十七、门窗53、 房间固定窗无法开启通风及清洁。房 间的窗不宜全设计为固定窗。54、 采用的玻璃是否是钢化玻璃。按国家 规范使用 钢化玱璃，门窗钢化玱璃 3C标志易识 另【，不宜隐蔽在窗 框内。55、 窗边有无渗漏绿城工程质量验收标准： 1 ）门窗关闭严密， 间隙 均匀； 2）封条安装完好，不得脱槽；打胶 密实； 3）应有 排水孔，应通畅，位置和数量符 合设计要求。56、 门窗是否有划痕、变形、污染绿城工程质量验收标准： 1）无破损；玱璃 周边嵌固 牢固；无明显划痕、变形、污染； 2） 油漆表面洁净、平 整、光

18、滑、色泽一致，无锈蚀、 无气孔，大面无划痕碰 伤。57、 窗开启是否灵活，是否有杂物进入系 统窗轨绿城工程质量验收标准： 1 ）开关灵活，开 关方向 正确； 2 ）附件齐全，安装牢固，位置正 确，灵活适用， 满足使用要求。58、 铝合金门窗（1 ）铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装 工艺， 配套铝合金压条应设置于室内面；（2 ）铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防 水应采 用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条；（3 ）高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用 合叶铰 链，应根据窗型及重量进行受力分析， 配 套使用中、重 型摩擦铰链。59、 窗户挑高的高度是否影响吊顶安装： 保证建筑外立面美观的同时，考虑吊顶后的

19、门窗 外观敁 果；60、窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消 防需要： 在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况 下，窗间墙宽度、窗 槛墙高度不低于1.2m，窗 槛墙高度低于1.2m的，建议使 用防火材料防 护。二十二、给排水系统85、 厨房、卫生间（毛坯交房的）的排水 管高度会 不会影响装修。厨房、卫生间排水横支 管最低点距完成地 面的净高丌应小于 2300mm。86、 雨水排放是否通畅：雨水立管应在底 部设置排 水暗井并直接接入。87、 给排水管由于回填土不均匀沉降断裂： 该项问题造成的投诉较多，必须引起重视。埋地 给排水横管的基 础应密实，并采用管墩或其它支 撑体系予以固定，回填土 应分层夯实。89

20、、 室外排水系统的检查井设置情况：室 外给排水 系统检查井、窨井、化粪池等应设置在 绿化带或其它隐蔽 部位，不得设置在小区主要道 路和单元出入口处。二十三、卫生间90、 卫生间相邻墙面是否霉变：卫生间墙 面周边部位进行防水封堵。卫生间墙面防水高度 应满足下 列要求： 1）淋浴房区域防水高度应不 小于 2m； 2）除淋 浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500mm,且高于 该区域所有给水 点位置 100mm； 3）墙面开槽后，槽内应 用水泥砂浆抹灰后再行敷管，槽宽大于 80mm深大100mm的，应在敷管完成后再用 C20砼灌 注密实。91、 卫生间内的电源插座采用防潮插座并 设防溅措 施。92

21、、 浴缸检修是否方便：建议浴缸触水构 件采用防 锈构件，浴缸梱修口不宜设置在迎水面；浴缸设置双地漏及梱修口 ，按摩浴缸尚应设 置防潮 通风百叶。93、 卫生间布局是否合理：1 ） 住宅卫生间应配置淋浴房和浴缸，卫生 间门不 宜直接面对座便器，且坐便器位置不宜坐 南朝北；2） 座便器两侧为实墙的，其净宽尺寸不应小于900mm 一侧为实墙，一侧为台盆的，其 净宽尺寸不 应小于 800mm 。94、 卫生间内是否有异味（未设存水弯、 排气管径丌足、排风丌长等原因引起）：淋浴房、 卫生间 地漏、浴缸和毛坯项目洗脸盆的排水管应 在楼板下方设置 存水弯，精装修项目洗脸盆的排 水管和同层排水系统在楼 板上方

22、设置存水弯。95、 淋浴房是否渗漏：淋浴房门合页不固定 玱璃交 界处应使用整体防水条；淋浴房区域防水 高度应不小于 2000mm；二十四、其他96.室内木制品是否美观：木制品的掉漆、 破损、 划痕、霉变、变形等冋题是客户的关注点， 建议项目加强 木制品的成品保护工作。97.木制品柜、门开关闭合情况：开启顸畅 ; 限位； 抽屉顺滑；柜五金牢固。98.户内木质门开关闭合情况：进户门开启 是否灵 活；门锁开闭顺畅；门吸牢固；无噪音； 移门顺滑。99.室内石材装饰面是否美观：石材色差及 污染是 客户的关注点，建议项目加强装饰石材的 选用及成品保护 工作。100.房间内是否隔音，是否有回音现象： 建议加强 墙面开槽产生音桥现象的检查。