第九章房地产投资不确定性分析.ppt

1、LOGO第九章第九章 房地产开发投资风险与不确房地产开发投资风险与不确定性分析定性分析v内容提要 v1.风险及房地产开发投资风险v2.房地产项目不确定性因素的分析 v3.盈亏平衡分析 v4.敏感性分析 v5.房地产投资风险的防范第一节房地产开发投资风险概述一、风险的含义v风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。各种结果的变动程度。v风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。的偏差。v 所谓风险，包括两方面的内容：所谓风险，包括两方面的内容：其一，遭受经其一，遭受经济损失；其二，实际

2、所获得的收益小于预期收益济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。（希望获得的收益）之差。二、风险的基本特征 （一）风险存在的客观性（一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。人的意识为转移的客观存在。（二）风险事项的发生具有随机性（二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。地点以及具体表现形式，都是随机的。（三）风险具有相对性（三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则考察的对象不同，时空条件不同，则风险

3、的含义也不同。风险的含义也不同。（四）风险事项具有可测可控性（四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。成经济损失的程度。（五）风险与收益相伴而生（五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。现其收益。三、房地产投资风险的定义 房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程

4、度。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。四 房地产投资风险的特点v1.多样性多样性v2.变现差变现差v3.补偿性补偿性五、风险分析的目的v目的是要帮助投资者回答下述问题：目的是要帮助投资者回答下述问题：v1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大、预期收益率是多少，出现的可能性有多大?v2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?v3、预期收益的变动性和离散性如何、预期收益

5、的变动性和离散性如何?六、风险分析的步骤v1选择经济评价指标。选择经济评价指标。v 2列出需要进行风险分析的不确定性因素列出需要进行风险分析的不确定性因素 3分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。一个值确定其概率，列出概率分布表。v 4根据概率分布，计算上述条件下该经济评价根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈

6、利等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。的把握程度。七房地产投资风险的种类房地产投资风险可分为 系统风险 非系统风险。房地产投资风险种类房地产投资风险种类（一）系统风险（一）系统风险 系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不易判断和控制。易判断和控制。1.1.通货膨胀风险通货膨胀风险2.2.市场供求风险市场供求风险3.3.资金变现风险资金变现风险4.4.利率风险利率风险5 5政策风险政策风险6 6社会与政治风险社会与政治风险7.7.自然风险自然风险8.8.周期风险周期风险 （二）个别风险（二）个别风险 个别风险又称非系统风险。个别

7、风险又称非系统风险。1.收益现金流风险收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、开发成本、资本化率等影响因素的变化。开发成本、资本化率等影响因素的变化。2.未来运营费用风险3.比较风险4.时间风险5.持有期风险6.6.财务风险财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益

8、不足以偿还债务的可能性。增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。第二节第二节 房地产开发投资不确定性分析概述房地产开发投资不确定性分析概述 一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。v房地产投资项目不确定性分析，是房地产项目投资决策的重要依据，对房地产项目投资决策的成败具有重要影响。v1.可以为投资者的正确决策提供参考依据。v2.可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。v3.因考虑投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投

9、资主体的实际情况。二、不确定性分析的作用二、不确定性分析的作用三、主要不确定性因素三、主要不确定性因素v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v1.土地费用 v土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。统计表明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v2.建安工程费用 在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种：v 时差使进行项目评估时估计的建安工程费用与签订承包合同时

10、的标价不一致。v 当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v3.租售价格 v在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。其隐含着一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。v但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不

11、确定性因素 v4.开发期与租售期v5.容积率及有关设计参数 v6.资本化率 v7.贷款利率 v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v1.购买价格 v购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值或价格为基础，很显然，这种基于评估的购买价格有很大的不确定性。v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定

12、性因素 v2.权益投资比率 v权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v3.空置率 v空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于

13、出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v4.运营费用 v运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。虽然可以通过与物业管理公司和物业服务公司签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。尤其是对于旧有物业的投资，其大修理费用

14、和设备更新费用，也存在着较大的不确定性。与持有物业相关的房地产财产税，也会依不同的年度而有所变化.v不确定性因素的相互作用第三节第三节 房地产投资风险的定性测度与评房地产投资风险的定性测度与评价析价析v一、风险分析的常用方法一、风险分析的常用方法 v1、头脑风暴法、头脑风暴法v2、德尔菲法、德尔菲法v3、期望值分析法（概率分析法）、期望值分析法（概率分析法）v目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风项目标准差大，哪个投资风险就

15、大，反之投资风险越小。险越小。v（1）期望值）期望值v 随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。v（2）离散度测定）离散度测定方差和标准差v方差是各个数据与其方差是各个数据与其算术平均数算术平均数的离差平方和的的离差平方和的平均数，通常以平均数，通常以2表示。方差的计量单位和量纲表示。方差的计量单位和量纲不便于从不便于从经济经济意义上进行解释，所以实际意义上进行解释，所以实际统计工统计工作作中多用方差的算术平方根中多用方差的算术平方根标准差来测度标准差

16、来测度统统计数据计数据的差异程度。的差异程度。v标准差又称均方差，一般用标准差又称均方差，一般用表示表示v方差的计算公式方差的计算公式 v设总体方差为设总体方差为2，v对于未经分组整理的原始数据，方差的计算公式对于未经分组整理的原始数据，方差的计算公式为：为：v vv对于分组数据，方差的计算公式为：对于分组数据，方差的计算公式为：v vv方差的平方根即为标准差，其相应的计算公式为：方差的平方根即为标准差，其相应的计算公式为：v未分组数据：未分组数据：v v分组数据：分组数据：标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。v 4、风险因素调整法、风险因素调整法v风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量法风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量法两种方法。两种方法。v（1）调整贴现率法）调整贴现率法v 风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与特定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求特定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求达到的报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此