麦岛项目康居示范报告住宅产业技术可行性研究报告.docx

1、麦岛项目康居示范报告住宅产业技术可行性研究报告麦岛居住区项目住宅产业技术可行性研究报告1 工程概况1.1 建设背景及概况麦岛项目是青岛市城建史上面积最大的旧村改造项目，地处崂山区与市南区结合部，位于石老人国家级旅游度假区内。规划范围西至麦岛路，东至海江路，北至香港东路，南至东海路，内含大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个行政村。项目占地72.99公顷，拟报批建筑总面积126万平米，容积率1.73，建筑密度18.58%。其中安置区占地15.33公顷，建筑面积43.8万平米，容积率3.0，建筑密度27%；开发区占地57.66公顷，建筑面积约82.24万平米，容积率1.43，建筑密度18%。项目总投资预计

2、近50亿人民币。本项目为市区内仅有的未建成的大型滨海居住社区。它的地理位置、时代特征决定了它是一个不可多得的项目，它的建成将开创青岛市区的滨海居住大盘之先河，引领城市发展。同时，本项目又是一个村庄改造项目，约4000户居民需要拆迁安置，约占项目面积规模的20%。作为一个村庄改造项目，它可以改变村庄与新建居住区相互交错的局面，改善整体环境和居住条件，为城市居民和动迁住户提供一个良好的居住环境，成为东部新区的有机组成部分，拓展成熟的居住社区，为城市的和谐发展作出贡献。1.2 建设场址选择规划用地被香港东路、海口路、东海路、麦岛路、海兴路、海游路、海江路分成六大板块，分别编号为A、B、C、D、E、F

3、地块，A地块又分为A1、A2地块（详见地块编号示意图），其中A1主要返还原有居民居住，A2及B、C、D、E、F地块为商品房开发地块。基地西望奥运赛场，东盼石老人观光风景区。基地社会资源丰富，北与香港东路相隔即为中国海洋大学和青岛大学，西侧为青岛市著名的麦岛美食街，东南侧将建设大量滨海旅游设施。基地是一个山、海之间的狭长地带，以北高南低、东高西低之势向海面倾斜。香港路和东海路西侧高差约14米，东侧高差约20米；海江路和麦岛路北侧高差约15米，南侧高差约10米。基地内部现有南北城市道路海游路，规划有南北向城市道路海兴路和东西向海口路。基地西北部有少量的保留建筑，以多层住宅为主。其他已大部分拆除。1

4、.3 对环境的影响水环境影响评价等级：该项目无工业污废水等强污染物。按麦岛居住区设计，本项目建成后每天生活用水总用水量为4564t/d，产生污水3648.6t/d。生活污水排入市政污水管网，并进入麦岛污水处理厂处理达标后排海。由于项目污水对水环境影响较小。噪声评价等级：项目的主要噪声源是送排风机和机动车辆等。项目区域环境噪声适用于GB309693规定的1类标准。噪声环境影响评价等级确定为三级。大气影响评价等级：由于项目属于居住和一般商业，无工业废气源等强污染源，大气污染较为简单、轻微，大气环境影响评价仅做一般影响分析。改变以往施工建设过程中对环境污染较为严重的现状，在本小区的施工建设中还将采用

5、新材料、新工艺、环保节能的产品，最大限度的减少以往施工中有害污染源，满足环保要求。此外，在该项目的园区规划上，将园区内原有的成年树木保留并充分利用，再配以绿化新品种新技术，使园区内的绿化层次分明，绿化覆盖率将达到40%，园区内还塑造精致的人为景点、景观，给业主创造温馨、成熟的居住社区环境。同时还因提高了园区的绿化覆盖率，使园区内的空气品质提高，创造新的环保形象，益于居民身体健康。2 立项的必要性2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标青岛市为适应建设半岛城市群、拓展产业和城市发展空间的要求，凸现青岛滨海风光特色，提出了“三点布局、一线展开、组团发展”的城市发展框架。按照青岛市的城市发展框架，崂

6、山区全方位制定规划、研究政策，在深入调查研究和科学论证的基础上，确定了差异竞争、错位发展的策略和构建区域性五大中心（青岛高新技术产业发展中心、青岛旅游度假中心、青岛东部商贸中心、青岛高等教育发展中心、青岛节庆会展中心），建设四型城区（经济外向型、人口移民型、环境生态型、旅游度假型）的战略目标，特别强调构建青岛东部现代化商贸中心。 1、加快构建青岛高新技术产业发展中心，推进高新区“二次创业”，努力把高新区做大做强。要以家电电子通讯、软件、海洋生物、新材料四大产业为支撑，把高新技术产业这个第一增长点做亮。 2、加快构建青岛旅游度假中心，要加快旅游资源的规划和开发，做大旅游品牌；重点发展旅游大项目，

7、构件大产业；以景招商，以商引客，构筑崂山旅游“经济圈”；大力发展以统一调控管理为前提、以农户为主体的三大特色产业；科学规划、合理布局一批高档别墅、休闲度假区，使崂山成为名副其实的旅游度假中心。 3、加快构建青岛东部商贸中心，要以海尔路周边、沿海一线为重点，加快中央商务区的规划建设，开建一批高楼大厦，突出楼宇经济、城市服务业、房地产业、金融保险业、虚拟经济五大板块，构建高层次、高容量、高效益的现代商贸产业链。 4、加快构建青岛高等教育发展中心，要加快高效服务配套产业的规划和建设步伐，走出“面向高校、服务高校、资源共享、校地共赢”的新路子。2003年12月份，青岛市委、市政府在崂山区召开现场办公会

8、，研究麦岛至石老人滨海一线的重要项目规划建设。青岛市政府要求从麦岛到石老人滨海一线将建设四个“点”，即青岛大剧院、青岛极地海洋世界、青岛现代艺术中心和石老人海水浴场改造等四个项目。崂山区还要依托滨海资源优势，建设真正的中央商务区，建设功能配套齐全的高档次商务楼和居住小区，延续青岛的滨海特色，抗起青岛东部新城区建设的旗帜。青岛市城市发展格局的变化也为房地产市场的发展提供了良好的机遇。近期，青岛市做出重要决定，即在青岛市开发西海岸的同时，重点加大对东海岸的发展，崂山区作为东海岸的核心区域，迎来了区域发展的历史性机遇。根据青岛市确定的东海岸发展方向，崂山区将是东海岸区域政治、文化、商贸和高新技术的中

9、心。崂山区将在未来的一段时间内成为青岛市重点发展的区域。2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较在本小区的建设过程中，对解决住宅建设中的通病和把成熟的科技成果转变为生产力将是一个极大的推动，我公司将在严格控制成本的基础上，积极采用建设部推广的新技术、新材料来促进住宅产业化的发展。并通过新技术、新材料的应用来达到解决以往建筑通病的目的，预计将采用多项当今世界流行的新技术。一、住宅承重、围护体系的比较砖混结构中和框架结构的外墙采用EPS保温墙体，重量轻、砌筑的体系可减少自重20%左右，减少红砖用量约800万块，又可以降低基础的造价。另外EPS保温墙体是从国外引进的先进技术，该技术与屋面保温

10、技术、断桥保温铝合金窗等节能技术综合应用，使节能率可达50%以上。该技术体系的应用将达国际先进水平。 二、住宅分割技术体系的应用在房间分隔上采用新型轻质隔墙板，集节能、隔音、保温于一体，安装速度快，分隔灵活，增加使用面积，减轻结构自重，省时、高效，可拉动当地能源回收，促进相关产业化程度提高。居当前国内先进水平。三、智能、信息技术体系的应用本项目按照3星级智能化标准设计建设，系统先进、实用、可靠，并具有开放性、可扩充性和可维护性，在节省资源和环境保护的智能技术与产品方面应用效果明显，并具备以下控制子系统：安全防范子系统管理和监控子系统信息网络子系统应用节省资源和环境保护的智能技术与产品，智能化系

11、统为物业管理和住户提供多种服务，如建立小区internet网站和小区数据中心，提供物业管理、电子商务、网上信息查询、远程医疗与远程教育等增值服务项目。四、节水节能技术体系的应用采用无负压供水设备以及6升型的节水卫生洁具及瓷芯节水龙头，取代以往的9升型的卫生洁具和传统的铸铁水龙头，节约用水。达到国内领先水平。五、采暖新技术的应用在北方地区，供暖主要采用集中燃煤锅炉房。领秀城小区的建设中，将采用污水、海水源热泵中央空调技术，解决供暖和制冷，并提供24小时热水，上述空调系统可以自行设置室内温度，节约能耗，还因为免维修而节省大量维修、运行管理费用。该技术居全国先进水平。六、太阳能技术的应用在采用水源热

12、泵中央空调技术的同时，利用太阳能加热技术收集、积蓄太阳能来对泳池中的水进行加热，进而达到节省能源，为开辟使用新能源作出典范。该技术属于国内先进水平。七、雨水回收利用技术将屋面雨水回收，并用于草地和树木的浇灌，节约水资源。此项技术属于国际先进水平。八、其他技术的应用领秀城小区还将在给水上采用铝塑复合管、排水采用PVC消音管道和离心柔性铸铁管、厨房采用成套技术体系等，多数是国内、省内先进水平。3 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测青岛当地经济状况：青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛位于山东半岛南端，面积10654平方公里，人口819.55

13、万，其中城镇居民517.45万人。青岛综合经济实力雄厚，是中国15个副省级城市之一。2005年，青岛市实现国内生产总值2695.5亿元，比2004年增长16.9，城镇居民人均可支配收入12920元，综合经济实力在全国15个副省级城市中居第5位。青岛是重要的国际港口性贸易城市。是我国大陆第二大外贸口岸和第三大集装箱港。青岛港吞吐能力已跻身世界亿吨大港行列，国际集装箱运输量已进入世界前15强。2005年港口吞吐量1.87亿吨,增长14.9%;外贸吞吐量1.4亿吨,增长14.8%;集装箱吞吐量631万标准箱，增长22.8%。青岛市以青岛港为核心的国际航运服务体系已经建立，正向着中国北方航运中心的目标

14、迈进。与之相配套，航空、道路交通、铁路、通讯业以及金融、保险、信息、商贸、法律、咨询等服务业功能日益增强，服务体系不断完善。2005年航空运输保持稳步增长。年末拥有国内航线72条，国际（地区）航线14条，全年航空旅客吞吐量达到555.04万人次，增长15.43%；航空行货邮吞吐量12.34万吨，增长18.1%。2005年青岛口岸对外贸易进出口总额693.29亿美元，增长22.1%，其中出口额395.99亿美元，进口额297.3亿美元，分别增长23.8%和19.9%。青岛是著名的国际性滨海旅游城市。青岛市依山傍海、风景优美，气候宜人，具有山海城浑然一体，红瓦绿树、碧海蓝天交相辉映的人文地理优势和

15、深厚的文化底蕴，是首批中国优秀旅游城市和8个国际会议城市之一，荣获“中国人居环境奖”，作为北京承办2008年奥运会的伙伴城市，青岛又增添了新的旅游亮点，进一步提升了青岛的国际形象和城市美誉度。2005年青岛市旅游业强劲增长，全市旅游总收入达256.58亿元，增长23.6%，其中国内旅游总收入222.59亿元，增长21.1%；国际旅游收入4.15亿美元，增长44.3%。全年共接待国内外游客2517.47万人次，增长13.9%；其中国内游客2449.03万人次，增长13.5%；海外游客68.44万人次，增长31.0%。青岛是中国重要的经济中心城市。青岛是中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一，在家

16、用电器、电子、橡胶、机车制造以及食品加工等领域都具有较强实力。良好的工业基础孕育了海尔、海信、青岛啤酒、澳柯玛、双星鞋业等一批在国内外有一定知名度的品牌企业和名牌产品。2005年，全市“四大工业基地”和“六大产业集群”集群效应逐步呈现，有力促进了工业的快速发展。四大工业基地完成工业总产值2334.7亿元，占规模以上工业总产值的54.33%；六大产业集群完成总产值1685.86亿元，占39.2%。青岛是中国的海洋科学研究中心。青岛历来享有中国海洋科技城的美誉，拥有占全国60的海洋科研机构和一半以上的海洋科技人员。中国海洋大学、中国科学院海洋研究所等均设在青岛。青岛正在成为最适宜创业和居住的城市之

17、一。青岛是目前中国对外开放和经济发展最活跃的城市之一，投资和居住环境日趋完善，已成为海内外投资者投资兴业的乐园。特别是，青岛努力为人才发展创造平台，在人才吸引力等方面努力向上海、北京、广州、深圳等城市看齐。青岛拥有国家级的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区和出口加工区。青岛市经济保持了持续快速的发展，“十五”期间，2001-2005年GDP增长速度分别为13.7%、14.6%、15.9%、16.8%、16.9%；2005年全市实现GDP2695.5亿元，同比增长16.9%。同时社会事业全面进步，文明城市彰显魅力。先后荣获“中国人居环境奖”“全国社会治安综合治理优秀城市”和首批“全国文明

18、城市”称号等。极大在提升了城市的形象和知名度，并促进了城市经济品位的提高。青岛市的“十一五”规划，明确提出了进一步推进以“三点布局、一线展开、组团发展”为主轴的城市大框架。这个框架的具体内容是以青岛区域内青岛、黄岛、红岛3个半岛为核心支点，以蜿蜒伸展的287公里滨海公路为主要轴线，串连琅琊、胶南、黄岛、红岛、老市区、鳌山、田横7个城市组团，涵盖东西两海岸、胶州湾北岸、主城区和城郊区，以主城区牵引卫星城，以卫星城带动周边区域。这样一来，青岛将从根本上完成从半岛型城市向海湾型城市的转变。随着从半岛型城市发展为海湾型城市，无疑将获得更大的发展空间，赢得更大的发展后劲。据测算，随着大量投资的完成，“十

19、一五”期间乃至未来更长的时期，青岛的发展速度将进一步加快。2010年前，青岛将以充分发挥“国字号”经济中心城市作用为核心，制定和实施中心城市辐射带动战略，建设现代化的国际大城市。青岛市社会经济连续多年的稳定高速发展，持续支持了房地产市场的发展和繁荣，特别是市政府确定建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，城市核心竞争力得到进一步提升，将会吸引更多的境外资本和民间资本对青岛建设项目的投资力度，展示青岛房地产市场良好的广阔前景。青岛市居民的人均收入水平继续快速上升，改善居住条件愿望强烈，对于房价的承受能力进一步提高，也促使了房地产有效需求的持续增加。2005年，青岛市房地产开发投资规模继续快

20、速增长，全年房地产开发完成投资223.8亿元，同比增长34.9（与经济普查相比下同）。需求预测：未来一段时期内，住宅市场需求将表现出的几大特点。青岛住宅市场整体供求平衡，发展健康稳定，仍有较好的市场空间。由于奥运因素和青岛城市形象的提升，青岛高档住宅市场需求潜力较大，非青岛客户比例正在增加。青岛房地产产品竞争尚属发展阶段，下阶段关于产品品质的提升需求将日益明显。3.2 销售对象定位及住宅性能等级1、销售对象定位：享受滨海舒适居家、喜爱占有稀有资源、国内外成功人士和青岛高收入人群。二次及以上置业为主、自住型与投资型基本相当。成功、自信、自我、理性，追求享受，具有良好的见解及对生活的主张，对品牌认

21、同度高。具有明显的阶层消费特征，常常出入属于阶层内的社交场所，炫耀性消费特征明显，以满足自身优越地位的心理需求，注重休闲消费、注重品位、既有个性化消费特点、也有投资性消费的隐性目的。不注重性价比、注重性能比，需要一定的私密性，需要较高的安全性。2、住宅性能等级：打造建设成为3A级住宅典范。4 总体规划4.1 控制性规划要点根据青规函业字2006250号和青崂土预字200661号执行4.2 主要技术经济指标（可列表说明）4.3 市场基础设施条件麦岛片区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。1、道路

22、。城市道路：70m宽香港东路；24m东海路；居住区级道路：30m宽麦道路；海兴路、海游路、海江路24m宽。2、管网供水：现有东海路DN300mm，香港东路DN600mm给水管道。雨水：现有海江路3.51.8米暗渠过东海路直接排海，海游路1.71.8米暗渠过东海路直接排海，东海路雨水管已完善。污水：现有东海路1200mm压力管道，海江路300mm，海游路300mm污水管道。海游路、海江路、109线污水经东海路排入麦岛污水处理厂处理。3、供电。电源供给：南京路220千伏变电站，规划占地内建35KV变电站一座。4、电信。高科园麦岛市话容量80000门，东海路电缆铺设工程已完成。5、燃气及供热。香港东

23、路已有燃气管道至徐家麦岛；规划由青岛大学扩建后的集中锅炉为采暖热源。5 实施进度计划5.1 实施进度计划麦岛项目已于4月26日成功举办开工奠基仪式，计划2006年7月份完成多层地基及基础工程，8月底多层主体封顶；8月份完成高层土方及基础工程，12月底高层主体封顶。2007年5月份完成室内安装及粗装饰工程施工，6月份完成市政管网及园林景观工程施工，2007年9月份综合验收备案。6 技术方案6.1 工程中采用的成套新技术（列表说明采用的项目、技术特点及应用覆盖率）鲁能领秀城住宅小区的建设过程中，在考虑目前青岛地区的生活水平和控制开发成本的前提下，引用成熟科技成果应用于工程建设中，以达到提高住宅水平

24、拖动住宅产业化发展的目的。具体采用的成套新技术如下:序号类 别项目名称技术特点及应用范围应 用覆盖率1住宅结构体系（一）住宅结构体系成套技术1、短肢剪力墙结构体系抗震7度以下地区，便于空间分割，工程强度高。用于高层住宅。82%2、轻钢结构成套技术体系轻体,承重能力大,抗震能力好，缩短施工周期，用于业主会所和低层住宅中10%3、框架结构体系抗震7度以下地区，可根据需要进行大空间分隔，用于沿街商业网点8%4、现浇大跨度GBF板增大板跨度，减小板厚度，整体性能好，裂缝控制好，适用于大开间住宅100%（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术）1、外墙外保温技术240承重空心砖

25、外贴XPS板保温，保温效果好100%2、一层地面保温技术一层地面应用保温材料进行保温，导热系数小，降低热能耗100%3、倒置式屋面保温技术使用再生苯板屋顶保温自重轻，强度高，导热系数小，吸湿率低，透气性好100%4、粉煤灰砖墙体技术采用工业副品，保护耕地用于全部外墙维护体系100%（三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分隔等技术）GRC墙应用技术轻质、分割灵活、施工方便用于住宅内隔墙80%2建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、分散式采暖、空调节能、利用太阳能等技术）1、铝合金门窗节能技术采用隔热型材、中空low-e玻璃、等技术，保温、抗渗、隔音效果好应用于所有住宅工程100%

26、2、三防保温门技术分户门内设轻质高效保温材料，隔声、隔热效果好100%3、供热管网水力平衡技术采用平衡阀和智能仪表应用于所有住宅供热系统100%4、双管供热技术改善供暖质量应用于所有住宅供热系统100%5、供热分户计量、温控阀技术便于分户计量应用于所有住宅采暖系统100%6、真空超导散热器技术高效节能应用于所有住宅采暖系统100%7、热泵技术提高热能使用效率应用于所有住宅采暖系统100%8、地面辐射采暖技术节能、舒适应用于所有住宅采暖系统100%3住宅厨卫体系成套技术1、厨房整体标准化技术体系成套定型设施、可满足厨房的系列要求,考虑厨房的电器设备的配置和插座位置100%2、卫生间标准化技术体系

27、按照标准化系列设计,确定卫生间定型设计。设置管道夹墙100%3、厨房烟气排放技术按竖向和水平排风管道与机械排风设计,接口定型,设施简单、安装方便, 产品配套100%4、无动力排烟装置利用空气对流及内外压差开发研制的无动力排烟装置,设置在厨房竖向烟道出屋面处,排烟效果好,节约能源100%5、整体卫生间配置按标准化设计。卫生间及内部器具按整体组装设置、防水防漏、安装快捷50%4住宅设备成套技术1、住宅厨房变压式共用排气道技术占地面积小、避免交叉污染应用于所有住宅厨房排烟体系100%2、节水型洁具应用技术采用6/3升节水型洁具,大使、小便分冲洗,节约用水50%3、瓷心节水开关应用技术设置瓷心节水开关

28、,使水开关的开启关闭灵活,严密100%4、小高层专用电梯技术体系小高层住宅使用专用、标准电梯100%5、空调室外机隐藏技术每户设置统一空调室外机摆放位置,以达到不影响建筑外型100%6、静音PVC下水管技术减少下水噪音应用于所有住宅厨卫下水立管100%5住宅管网体系成套技术1、弱电综合布线技术电信、有线电视、监控等各种弱电综合排管,一次予埋,节约工期,降低造价,方便维修100%2、给水工程新型管材应用技术干管使用UPVC管道,支管使用铝塑复合管100%3、排水工程新型管材应用技术使用静音UPVC管道100%4、同层排水技术排水支管不出户用于厨厕间排水系统100%5、管网流量自动调节技术解决室温

29、不均匀问题用于住宅供热系统100%6小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）1、周界防范技术入口监控及园区内设置24小时红外线监控探头,设园区中心指挥系统并配有每户紧急呼救等报警系统100%2、电子无线巡更系统保安电子巡更系统,掌握巡更路线及时处理突发事件100%3、门禁防范技术单元门设电子对讲系统,可对讲,控制门禁和报警100%4、窗栅防范技术在一层窗部设置红外线防盗设施,保证安全20%5、卫星电视及有线电视系统园区内引入有线电视并按规定安装卫星接受天线,丰富业主文化生活100%6、智能化计量技术水、电、煤气表远传出户,智能化采集数据,减少对业

30、主的打扰,提高工作效率100%7、信息通讯予留internet联网接口,满足业主的网上购物等家政服务需求100%8、IC卡交费技术智能化计量、收费,提高工作效率100%9、煤气泄露自动报警装置厨房内设置煤气泄露感应装置,可将煤气泄露的信号传至消防中心100%10、烟感报警技术在业主会所和地下车库设置烟感报警装置,并将信号传至消防中心100%11、设置双插口电话每户设置双电话插口,增加信息传输量及传输速度100%12、紧急呼救系统每户设置紧急呼救装置,与小区管理部门相通,对突发事件能够及时处理,加快救生速度100%7居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）1、绿化种植系统

31、技术选择适合当地气候条件的树木花草，采用先进的种植技术和防治病虫害技术，选择透气、透水性能的地面铺种材料。用于室外绿化场区50%2、保留原有成年树木保留园区内原有成年树木，提高园区内绿化率及居住品质 , 利于环保100%3 、园区水压、水质保障技术分别设置生活用水和消防用水蓄水池，采用变频调速水泵加压设备保证水压稳定，给水干管采用 UPVC 管道和室内支管选用铝塑复合管减少二次污染生活水池两端设置水管进、出口 , 并在水池内设置导流墙 , 避免在水池内形成死水影响水质 , 并在水泵出口设置紫外线杀菌装置100%4、中水利用技术生活污水处理回用，达到节水目的，用于冲洗马桶、清洗路面和浇灌草木100%5、雨水收集处理技术利用人工湖收集地面雨水用于浇灌草木100%6 、园区内设大比例停车位，并人车分流地上、地下车位相结合 , 车位比可达园区总数的50%，并留有可发展空间100%7、生活垃圾