第2章建设用地制度与政策D.ppt

1、第第2章章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策l教学内容教学内容：l 集体土地征收集体土地征收 l 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 l 建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨 l 闲置土地处理闲置土地处理 l教材第教材第12章第章第4节；第节；第4章第章第2节内容节内容l思考题：思考题：l1征收集体土地的特点与原则是什么？征收集体土地的特点与原则是什么？l2什么是土地征收，和征用有什么区别？什么是土地征收，和征用有什么区别？l3征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如何确定？何确定？l4什么是建设用地使用权出让和划拨？什么是建设用地使用权出

2、让和划拨？l5建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？l6建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？l7划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？l8什么是闲置土地？闲置土地如何处置？什么是闲置土地？闲置土地如何处置？l2.1.1征收集体土地的特点（掌握）征收集体土地的特点（掌握）l2.1.

3、2征收集体土地的原则征收集体土地的原则l2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌征收、征用集体土地的政策规定（掌握）握）l2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）握）l2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解）征收集体土地的工作程序（了解）2.1集体土地征收集体土地征收 案例案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效在集体所有土地上进行房屋开发无效 l2004年年3月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为2005年年5月月底。房

4、子的面积为底。房子的面积为120平方米，价款平方米，价款480000元。合同签订后，元。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。原告依约支付了全部房屋价款。2005年年10月，被告将房屋月，被告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到证和土地使用权证。但直到2006年底，被告无法将房屋的年底，被告无法将房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。l经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土

5、地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还购房款，承担此间利息。购房款，承担此间利息。嘉禾口号嘉禾口号l谁影响嘉禾发展谁影响嘉禾发展一阵子一阵子,我影响他我影响他一辈子一辈子 土地冲突土地冲突l土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点。出的今天不可

6、避免地成为利益纠葛的焦点。l农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业大国现代化（工业化）进程中进行资本积累大国现代化（工业化）进程中进行资本积累时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行重新配置的问题。重新配置的问题。征地制度与社会冲突征地制度与社会冲突 l近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费近年来

7、国家向农民征地，共获得征地补偿费与土地批租价格的差价最低估计为与土地批租价格的差价最低估计为3030万亿元。万亿元。l利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村级组织留下两三成；农民往往不到级组织留下两三成；农民往往不到1%1%。l在近三年我国群体性事件中，约有在近三年我国群体性事件中，约有6565与土与土地征用有关。地征用有关。l集体土地集体土地是指农民集体所有的土地。是指农民集体所有的土地。l集体土地的范围：集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基规定属于国家所有的以外，属于

8、农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。地和自留地、自留山，属于农民集体所有。l征收集体土地征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。l征收和征用征收和征用:共同之处共同之处是都有一定强制性，都要经过是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿；法定程序，都要依法给予补偿；不同之处不同之处前者是所有前者是所有权的改变，后者是使用权的改变。权的改变，后者是使用权的改变。几个概念几个概念 l2.1.1集体土地征收的特点集体土地征收的特点（P245）l一是

9、集体土地征收的一是集体土地征收的强制性强制性l二是集体土地征收的二是集体土地征收的公益目的性公益目的性l三是集体土地征收的三是集体土地征收的补偿性补偿性l四是被征收后的土地所有权发生转移，即四是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地集体土地变为国有土地。l2.1.2征收集体土地的原则征收集体土地的原则（了解）（了解）l珍珍惜惜耕耕地地，合合理理利利用用土土地地的的原原则则。在在征征用用土土地地时时，必必须须坚坚持持“一一要要吃吃饭饭、二二要要建建设设”的的方方针针，必必须须坚坚持持“十十分分珍珍惜惜每每寸寸土土地地，合合理理利利用用每每寸寸土土地地”的基本国策。的基本国策。l保保

10、证证国国家家建建设设用用地地的的原原则则。在在征征用用土土地地时时，应应反反对对两两种种做做法法，一一是是以以节节约约土土地地为为理理由由，拒拒绝绝国国家家征征用用；二二是是大大幅幅度度提提高高征征用用土土地地管管理理费费用用，限限制非农业用地。制非农业用地。l妥妥善善安安置置被被征征地地单单位位和和农农民民的的原原则则。妥妥善善安安置置主主要要包包括括：对对征征收收的的土土地地要要适适当当补补偿偿；对对因因征征地地给给农农民民造造成成的的损损失失应应适适当当补补助助；对对征征地地造造成成的的剩剩余余农农民民劳劳动动力力要要适适当当安安排排；要要妥妥善善安安置置征征地地范范围围内的拆迁户。内的

11、拆迁户。l2.1.2征收集体土地的原则征收集体土地的原则 l有有偿偿使使用用土土地地的的原原则则。有有偿偿使使用用土土地地是是土土地地使使用用制制度度改改革革的的核核心心内内容容。有有偿偿使使用用土土地地包包括括土土地地使使用用权权出出让让、土土地地出出租租、土土地地使使用用权权作作价价入入资资、入股等多种形式。入股等多种形式。l依依法法征征地地的的原原则则。法法定定程程序序和和审审批批权权限限。“以以租租代代征征”土土地地违违规规违违法法的的主主要要形形式式，通通过过租租用用集集体体土土地地进进行行非非农农业业建建设设，擅擅自自扩扩大大建建设设用用地地规规模模。违违反反土土地地利利用用规规划

12、划、扩扩大大开开发发区区用用地地规规模模、未未批批先征等。先征等。2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收、征用集体土地的政策规定（掌握）l1征收土地审批权限的规定征收土地审批权限的规定：征收土地实行征收土地实行两级审两级审批制度批制度，即国务院和省级人民政府；，即国务院和省级人民政府；建设占用土地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批办理农用地转用审批手续手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；公顷的，由国务院审批；其他用地

13、和已经批准农用地转用范围内的具体项目，其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。由省级人民政府审批并报国务院备案。l2 建设单位申请征地不得化整为零建设单位申请征地不得化整为零l3 对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助 l4 临时用地必须办理报批手续。临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。多不能超过两年，并不得改变用途。l5 联营使用集体土地政策：联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以以按照国家建设

14、用地的规定实行征收，也可以由农由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。件。l6 征用土地时必须进行征地公告。征用土地时必须进行征地公告。土地管理法土地管理法规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，收土地方案后，10日内日内以书面形式或其他形式进行以书面形式或其他形式进行公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。l7合理使用征地补偿费。合理使用征地补偿费。l（1）耕地占用税耕地占用税用于土地开发和农业发展用于土地开发和农业发展l（2）菜田

15、基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费费用于菜田开发建设、土地的调整和治理用于菜田开发建设、土地的调整和治理l（3）征地管理费用于）征地管理费用于土地管理部门的各项开支。土地管理部门的各项开支。2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）l土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利用。到国家、集体、个人的利用。征地告知后，在拟征征地告知后，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建

16、的地上附着物和青苗，征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地是一律不补偿。地是一律不补偿。l土地管理法土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。偿费。物权法物权法还规定，除要依法足额支付上述还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。益。2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准 1 土地补偿费：土地补偿费：征地费的主要部分，是国家建设征用征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。向其支付的款项。标准：标准：征收耕地的补偿费，为该耕地被征用征收耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平前三年平均年产值均年产值的的6至至10倍；倍；支付对象：支付对象：土地补偿费归土地补偿费归农民集体经