中心城主题公园项目投资可行性研究分析报告.docx

1、中心城主题公园项目投资可行性研究分析报告第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称中心城生态主题游乐园1.1.2 项目主管部门东营市人民政府1.1.3 项目性质企业独资、合资1.1.4 项目建设地址该项目选址于东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南一路，西临东青高速，东临东一路沙营村，本规划地块为市三级商业用地（经查询东营国土定价表和挂牌土地价格，三级地土地使用费50万/亩），总用地面积约600亩，计划使用500亩。1.1.5 项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括主题游乐场、附属餐饮吧、购物中心、演艺广场、商务休闲会所，项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的

2、大型综合活动场所。该项目以大型现代游乐设施为主，配合东营生态文化产业，拟简称鲁北地区首屈一指的综合游乐园。1.1.6项目研究工作依据 拟建地区的开发建设政策、法令和法规。根据该项目需要进行调查和搜集的基础资料，包括拟建地区的建筑测评，开发用途及现阶段市政府建设生态之城政策。1.1.7项目收入预测东营市位于黄河三角洲地区，仅2011年“十一”期间，黄河入海口、清风湖景区、孙子文化旅游区“三大景区”创东营黄金周接待新高，全市共接待国内游客54.07万人次，2011年预计旅游人数超500万人次综上所述，本游乐园定位为旅游观光、休闲度假、文化健身、餐饮住宿等为一体的主题公园。本项目及有利于本地区旅游事

3、业的发展，又你能带动本区域的经济建设，我们会把本项目作为一个长期发展目标，力争做到东营市的一个闪光点和重要旅游窗口。第二章项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设的必要性2.2.1扭转东营市中区缺少大型主题公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求近年来，随着新媒体产业基地的建设，东营市的经济发展持续快速发展。加强东营的基础设施及精神文化建设，是实现东营快速发展的前提条件。东营近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管

4、理，与城市高标准的规划存在较大的差距。随着东营市的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到东营市安家落户。东营市人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于东营市的经济发展水平。所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对东营市缺少大型主题文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。2.2.2 城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求城镇的建设和发展是促进东营市经济发展

5、的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，东营市配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把东营建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。把东营建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城将是现阶段东营市发展的首要目标。2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要东营市位于山东省中轴北延伸区域，是山东总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有

6、带动辐射中部区域发展的重要任务。本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。第三章 建设选址和建设条件3.1 建设地点3.1.1 项目选址该项目选址东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南一路，西临东青高速，东临东一路沙营村，本规划地块为市三级商业用地，总用地面积约600亩。3.1.2用地性质本规划地块为市三级商业用地，总用地面积约600亩。3.1.3 项目用地现状本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是荒地，原有建筑主要是农民居住点。图3-2 项目场址现状图图3-3 项目

7、场址现状图3.2 建设条件3.2.1自然条件位于山东省北部黄河三角洲地区。属大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。境内气候南北差异不明显。多年平均气温12.5，无霜期长达206天，10的积温约4300，可满足农作物的两年三熟。年降水量550-600毫米，多集中在夏季，7-8月降水量约占全年降水量的一半，且多暴雨；降水量年际变化大，易形成旱、涝灾害。 东营市风光奇秀，具有独特的旅游资源。东营国家级自然保护

8、区，在黄河入海口附近。这里是地球温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和特色的旅游景观之一。 南部主要景点有孙武园、南宋大殿、柏寝台、傅家遗址等。北部为黄河冲积的近代三角洲平原，雄浑壮阔，富有野趣。有堪称旷世奇景的“黄龙入海”；有一望无际的大草原；有15万亩的槐林公园和风光旖旎的海滨小城；有镇海锁浪的围海长堤、油流滚滚的孤东油田和屹立海上的钻井平台；有望不尽的湿地景观和海滩景观。中部则是气魄雄伟的石油大工业现代化组团式城市。游览胜景-天鹅湖，那里湖光天色，水鸟翔集。 3.2.3交通运输通讯及水电气现状况项目的四周道路通畅，距东营市新建火车站、长途汽车站不到10公里，距

9、飞机场约20公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。东营地区的供电状况较好，东营电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足东营地区生产、生活需求，除了供给东营市用电外，还向北京等地输电。东营市市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖东营市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。东营市通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。3.2.4社会经济条件项在中国的城市之林中，东营市是一个非常年轻的城市。20年间，东营人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，

10、经济社会发展之快令世人刮目相看。2002年，全市国内生产总值（按当年价格计算，增长幅度按可比价格计算，下同）540.3亿元，是1983年的8.35倍，年平均增长11.82%；其中地方国内生产总值248.94亿元，是1983年的12.3倍,年平均增长14.1%。全市产业结构调整取得明显成效。第一产业得到稳定发展，第二产业逐步调整提高，第三产业迅速发展。2002年，全市完成第一产业增加值32.96亿元，是1983年的2.61倍,年平均增长5.2%；第二产业增加值417.37亿元，是1983年的9.74倍,年平均增长12.73%；第三产业增加值89.97亿元，是1983年的18.16倍，年平均增长1

11、6.48%,是三次产业中增幅最高的；三次产业的比例由1983年的9.08:72.74:8.18变化为2002年的6.1:77.2:16.7。开发黄河三角洲，是山东省委、省政府确定的两大跨世纪工程之一。“发展黄河三角洲高效生态经济”，已在九届全国人大第四次会议上正式列入国家“十五”计划纲要。2003年，山东省政府批准，在黄河三角洲（东营）建设山东省加工制造业基地。“信用东营”和“数字化东营”建设进展顺利。 东营市已与40多个国家和地区建立了友好往来关系。先后与美国得克萨斯州米德兰市和韩国江原道三陟市结为友好城市。被联合国工发组织确认为“国际绿色产业示范区”。加入了世界能源城市伙伴组织。固定资产投

12、资规模日益扩大，重点建设硕果累累。1983年，全市固定资产投资仅为8.5亿元,1990年为46.11亿元。近三年来,全市招商引资取得丰硕成果,共引进招商项目10399个,科英电子等一批大的工业项目相继落户东营。2002年全市固定资产投资猛增至240.8亿元，是1983年的28.3倍，年平均增长19.24 %，也是全市历史上重点建设项目和投资额度最多的一年。20年累计完成投资1784.5亿元。 2008年全市生产总值突破2000亿元，达到2052.62亿元，比上年增长13.7%。按常住人口计算，人均生产总值102741元，按年平均汇率折算为14783美元，增长12.9%。第一产业增加值70.08

13、亿元，增长5.0%，对GDP的贡献率为1.2%；第二产业增加值1570.93亿元，增长13.2%，对GDP的贡献率为74.3%；第三产业增加值411.61亿元，增长17.2%，对GDP的贡献率为24.5%。经济结构继续保持“二三一”的格局。三次产业结构为3.4：76.5：20.1。全年规模以上工业实现增加值1676.48亿元，增长14.5%，回落2.4个百分点，其中地方工业增加值776.48亿元，增长20.1%，回落16个百分点。全年完成固定资产投资873.81亿，增长25.1%，其中地方完成固定资产投资692.15亿元，增长23.2%。全市实现社会消费品零售总额254.61亿元，增长23.3

14、%。全年实现外贸进出口总额411932万美元，增长55.3%，其中进口214698万美元，增长71.6%；出口197233万美元，增长40.7%。全年共接待海内外游客429.22万人次，增长30.1%，其中入境游客1.67万人，增长46.5%。旅游总收入28.66亿元，增长39.8%，其中旅游外汇收入1530万美元，增长128.9%。实现全口径财政收入413.86亿元，增长20.9%，其中地方一般预算收入70.95亿元，增长18.0%。地方财政支出89.72亿元，增长17.6%。城市居民人均可支配收入19487元，增长15.0%。农民人均纯收入6660元，增长13.5%。 2008年末全市常住

15、人口200.48万人，增加1.39万人。城镇化率为57.77%，比上年提高0.67个百分点。年末公安部门统计的户籍数为58.44万户，人口为183.97万人，增长0.5%，其中：男性人口93.05万人，女性人口90.92万人。全市人口出生率8.59、死亡率4.86、自然增长率3.73；合法生育率为98.9%；出生人口性别比为107。3.2.5市政基础设施条件1、电力项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。2、给排水 项目用地范围内为东营供水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。项目排水采用雨污分流制，规划的污水管线位于黄河路上，项目污水经过统一收集后，接入黄

16、河路市政污水管网。规划的雨水管网接入黄河路路市政雨水管网。3、通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。4、天然气管道城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。5、热力城市供热系统已通至项目区内，住宅区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。第四章项目建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。4.1 现状分析土地使用现状：用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，

17、其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物(景点)面积0.38公顷。游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和东营基础水库水，在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被等田园风光为代表的文脉特征。游乐园规划其北侧与东营职业学院生态农业教学区相邻。从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。道路现状：规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与用地外部道路相接。宽度比较窄，通行能力有限，

18、很难适应未来的需求。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。地形地貌：游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内南侧的东营水库水位常年稳定，较利于规划建设的发展。4.2 规划思想设计理念：尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。设计立意：根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌

19、理，失去了原有的自然生态系统。主题定位：在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在公园建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的公园。4.3 规划原则1、维护原貌：充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。2、珍惜水体：保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。3、保护田园景观特征及其可延续性：地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层

20、层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。4、减少车流：引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。4.4 规划目标1、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。2、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为高新区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。3、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。4.5 规划方案4.5.1功能分区规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为流个功能区。即：接待服务区、休闲运动

21、区、极限运动区、休闲娱乐区、滨水景观区、保留建筑区。接待服务区是公园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。该区位于高速公路东两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。休闲运动区位于规划园东区临近东一路路的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同的活动。舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地

22、，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。极限运动区位于规划园西区西侧，可由临高速公路次入口直接进入。穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体

23、验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。休闲娱乐区位于场地东区与南侧水库路邻的次入口地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。入口枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。中心侧南设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的田园风光。农家乐园位于该区北侧，

24、以当地特产梨园为主园，同时设有葡萄园、枣园、水井、水车、菜圃、饲养圈等农家生活基础设施，游人可亲自去体验采摘、栽种、汲水浇灌、饲养等农家项目。 滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。保留建筑区位于场地西区北侧，外部与市政防沙防护林相接，内部与入口服务区和极限运动区相邻，是东营七分场的水务管理处，独成院落，交通上与规划园区隔离。4.5.2交通系统规划规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分六种形式：公园主干路、公园次干路、专项道路、水上游览

25、线路、环水线路、市政道路。 公园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；公园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设；市政道路为贯穿场地南北的东一路，是场地的中轴交通线，连接七分场的南北两区。 各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。4.5.3景观系统规划公园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被

26、、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。规划区以贯穿场地的黄河路为中心景观主轴，它依次连接两个地块的三条景观次轴线，形成别具特色的南北景观带，主要展示市政道路绿化和通过视线透景观赏到的两侧园区内的景观；另一条以都市休闲景观桥为核心，将东西两大地块的景点串联起来，形成东西走向的景观带，主要展示规划园区内部景观，包括含乔木、灌木、花卉、草坪等在内的综合性绿地景观、林区景观、水面景观、构筑物景观、建筑景观、园路景观、小品景观等。景观轴充分将场地内的所有景观区联系起来，形成一个大的景观结构网络，使的园区景观成为一个完整有序又能贴近市民生活的系统，从而

27、提升城镇的休闲价值，丰富居民的生活。4.5.4建筑风格园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。4.5.5停车场和公共卫生间规划园区设四个停车场，分别布置在出入口地带，与出入口广场相连。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，

28、为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。公共卫生间：公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。4.6 主要经济技术指标表4-1 项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1总用地面积m2333380计划不超过500亩1园区m2603001.1接待服务区m255001.2极限运动区m265001.3休闲运动区m2120001.4滨水景观区m250001.5休闲娱乐区m285001.6保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m28600

29、4构筑物(景点)m238005场地m2907005.1广场m2202005.2绿化场地m2330005.3篮、足、排球场地m2120005.4停车场m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2水库m2310002建筑密度m20.50%3绿化率m274%第五章 环境影响评价5.1项目建设过程中对环境的影响及治理措施5.1.1对交通的影响及治理措施施工期间，由于土方、建筑材料等的运输将增加项目周围路段的车流量，施工车辆尽量避免在主要干道通行，并尽量避开行车高峰时间。5.1.2扬尘对施工工地周围的影响及治理措施施工车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆、地表，在遇风

30、吹扬和遇雨的情况下，将造成泥污污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，保持车轮清洁，春冬多风季节注意对裸露地表洒水，降低飞尘影响，实行保洁制度。5.1.3噪声对周围环境的影响及治理措施为减少施工期运输车的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。5.1.4现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施在施工期间始终保持工地的良好的排水状态，修建临时排水渠道，并与永久性排水设施相连接，避免引起淤积和冲刷。针对可能出现的冲刷与淤积：（1）采取有效预防措施，防止施工场所占用的土地或临时使

31、用的土地受到冲刷。（2）采取有效预防措施，防止从本工程施工中开挖的土石材料，对河流、水道、灌溉或排水系统产生淤积或堵塞。（3）施工中的临时排水系统，最大限度地减少水土流失及对水文状态的改变。（4）不得干扰河道、水道或现有灌溉或排水系统的自然流动，以免导致冲刷与淤积的发生。5.1.5施工渣土对周围环境的影响及治理措施施工期固定废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或浪费的各种建筑装饰材料。本项目施工期产生的固体废弃物将会对其周边环境产生一定的影响：为了削减施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。（2）施工期间产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用封闭式运输。5.1.6其他防护措施（1）保护植被1）尽量保护建设用地范围之外的现有绿色植被。若因