物业管理基本制度(招投标和承接查验制度n).ppt

1、 3.1 前期物业管理招标投标的概念和原则前期物业管理招标投标的概念和原则 3.2 前期物业管理项目招标规则前期物业管理项目招标规则 3.3 物业管理项目投标规则物业管理项目投标规则 3.4 开标、评标和中标开标、评标和中标 3.5 违反前期物业管理招标投标规定的法律责任违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 需熟悉和掌握的法规规章内容：需熟悉和掌握的法规规章内容：物业管理条例物业管理条例第三章第三章 前期物业管理；前期物业管理；前期物业管理招标投标暂行办法前期物业管理招标投标暂行办法；3前期物业管理招标投标制度前期物业管理招标投标制度1 4.1 物业承接查验制度的意义物业承接查验制度的意义

2、4.2 物业承接查验的内容物业承接查验的内容 4.3 物业的保修责任物业的保修责任 4.4 物业承接查验办法物业承接查验办法 需熟悉和掌握的法规规章内容：需熟悉和掌握的法规规章内容：物业管理条例物业管理条例第三章第三章 前期物业管理；前期物业管理；物业承接查验办法物业承接查验办法；4物业承接查验制度物业承接查验制度2概述概述立法背景立法背景定位与适用定位与适用承接查验程序承接查验程序六个明确一加强六个明确一加强课后学习案例课后学习案例4.4物业承接查验办法物业承接查验办法3作业作业 物业承接查验办法物业承接查验办法对物业承接查验的条件是如对物业承接查验的条件是如何规定的？何规定的？物业承接查验

3、依据的文件有哪些？物业承接查验依据的文件有哪些？物业承接查验办法物业承接查验办法对物业承接查验的的程序是对物业承接查验的的程序是如何规定的？如何规定的？建设单位应当向物业服务企业移交的资料有哪些？建设单位应当向物业服务企业移交的资料有哪些？熟悉承接查验的共用部位、共用设备设施所包含的熟悉承接查验的共用部位、共用设备设施所包含的具体内容。具体内容。简述简述物业承接查验协议物业承接查验协议的作用。的作用。试述承接查验的方法、内容和重点。试述承接查验的方法、内容和重点。4物业承接查验办法物业承接查验办法概述概述l物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例确定的七确定的七大基本制度之

4、一。大基本制度之一。l物业承接查验办法物业承接查验办法（以下简称（以下简称办法办法）将）将条例条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性。了物业承接查验制度的可操作性。l2010年年10月月14日发布，日发布，2011年年1月月1日起实施。日起实施。5立法背景立法背景l长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的物业服务企业之间的和谐互信关系和谐互信关系，而影响和谐互信关系的，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是主要因素有两方面，一方面是前期开发

5、的遗留问题前期开发的遗留问题，另一方，另一方面是面是后期管理问题后期管理问题。l前期矛盾前期矛盾主要来源主要来源于于权属、质量、责任权属、质量、责任三个方面，其现象是三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。两头夹击，处于弱势的不公平地位。l其其根本原因根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质本质则则是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。6立法背景立法背景l办法办法明确了

6、建设单位、物业服务企业和业主明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。在物业承接查验活动中的权利义务。l办法办法的实施，对减少建设单位的开发遗留问的实施，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。意义。7定位与适用定位与适用l定位定位l作为作为条例条例的配套性政策和物业承接查验制度的细的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充。化和

7、补充。办法办法既不同于既不同于“物业接管验收标准物业接管验收标准”，也不同于，也不同于“物业服务项目交接办法物业服务项目交接办法”。l与技术性强的与技术性强的“物业接管验收标准物业接管验收标准”相比，更偏重于相比，更偏重于制度性和程序性，与综合性整体项目的制度性和程序性，与综合性整体项目的“物业服务项物业服务项目交接办法目交接办法”相比，相比，办法办法涉及交接的内容仅为物涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。业共用部位和共用设施设备。8l办法办法的适用范围的适用范围l明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，l虽然虽然办法办法规定前期物业服务合同终止后

8、，业规定前期物业服务合同终止后，业主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照，但仅限于其中部分程序性和技接查验可以参照，但仅限于其中部分程序性和技术性条款，术性条款，办法办法中大量关于建设单位和物业中大量关于建设单位和物业服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性。有主体的相对性和内容的时效性。9承接查验程序承接查验程序l办法办法13条条明确了物业承接查验程序明确了物业承接查验程序确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；移交有关图纸资料；查验共用部

9、位共用设施设备；查验共用部位共用设施设备；解决查验发现的问题；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。办理物业交接手续。10六个明确一个加强六个明确一个加强l1.明确了物业承接查验的基本条件明确了物业承接查验的基本条件l2.明确了物业承接查验协议的核心作用明确了物业承接查验协议的核心作用l3.明确了物业承接查验双方的共同责任明确了物业承接查验双方的共同责任l4.明确了行政部门对物业承接查验的监管明确了行政部门对物业承接查验的监管责任责任l5.明确了物业承接查验的内容和重点明确了物业承接查验的内容和重点l6.明确了物业

10、承接查验各方的法律责任明确了物业承接查验各方的法律责任l7.加强对业主权益的保护加强对业主权益的保护11六个明确一个加强六个明确一个加强l1.明确了物业承接查验的基本条件明确了物业承接查验的基本条件l办法办法通过通过第第11条条详细规定实施承接查验详细规定实施承接查验的物业应当具备的的物业应当具备的七个基本条件七个基本条件，鼓励物业，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。供有关物业管理的建议。12第第11条条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：实施承

11、接查验的物业，应当具备以下条件：l（一）建设工程（一）建设工程竣工验收合格竣工验收合格，取得规划、消防、环保等，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；部门备案；l（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等有线电视等市政公用设施设备市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；供电、供气、供热已安装独立计量表具；l（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服（三）教

12、育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等务等公共服务设施公共服务设施已按规划设计要求建成；已按规划设计要求建成；13l（四）道路、绿地和物业服务用房等（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施公共配套设施按按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；规划设计要求建成，并满足使用功能要求；l（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等容器、电子监控系统等共用设施设备共用设施设备取得使用合格证书；取得使用合格证书；l（六）物业使用、维护和管理的（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料相关技术资料完整齐完整齐全；全；l（七）法律

13、、法规规定的其他条件。（七）法律、法规规定的其他条件。14为什么要设置七个条件？为什么要设置七个条件？l由于建设单位交予物业服务企业的物业的性质难由于建设单位交予物业服务企业的物业的性质难以确定，为了防止建设单位有什么、交什么，形以确定，为了防止建设单位有什么、交什么，形成后患。成后患。l此外，此外，办法办法第第3838条还规定了条还规定了“建设单位不得建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。接不符合交用条件或者未经查验的物业。”15l另一方面，在前期物业管理阶段业主大会缺位另一方面，在前期物业管理阶段

14、业主大会缺位的情况下，为保障物业服务企业实施承接查验的情况下，为保障物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查，工作有约可依和有据可查，办法办法明确规定明确规定建设单位在建设单位在三个契约性文件三个契约性文件中必须约定物业承中必须约定物业承接查验的相关内容。接查验的相关内容。16l第第6条建设单位与物业买受人签订的条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。配置和建设标准。l第第7条建设单位制定的条建设单位制定的临时管理规约临时管理规约，应当对全体，应当对全体业主同意授权物

15、业服务企业代为查验物业共用部位、业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。共用设施设备的事项作出约定。l第第8条建设单位与物业服务企业签订的条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服前期物业服务合同务合同，应当包含物业承接查验的内容。，应当包含物业承接查验的内容。17l2.明确了物业承接查验协议的核心作用明确了物业承接查验协议的核心作用l在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。协议是最为关键的核心环节。l办法办法中关于物业承接查验协议的规定有五中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多，凸显其核心作

16、用。个条款之多，凸显其核心作用。l办法办法明确了物业承接查验协议的内容、效明确了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任。力和违约责任。18l第第2121条建设单位应当委派专业人员参与现场查条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议签订物业承接查验协议。l第第2222条物业承接查验协议应当对条物业承接查验协议应当对物业承接查验物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项权利义务、违约责任等事项作出明确约定。作出明确约定。l第第2323条物业承接查验协议作为前期物业服务条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力法律效力。19l第第2424条建设单位应当条建设单位应当在物业承接查验协议签订后在物业承接查验协议签订后1010日内办理物业交接手续日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共