物业管理前期介入与入住管理.ppt

1、客户入住管理客户入住管理 学习内容：学习内容：一、一、PMPM前期介入与接管验收前期介入与接管验收二、客户入住管理概述二、客户入住管理概述三、入住管理标准作业规程三、入住管理标准作业规程四、装修管理概述四、装修管理概述五、装修管理标准作业规程五、装修管理标准作业规程 一、物业管理前期介入一、物业管理前期介入 指指物物业业管管理理公公司司在在接接管管物物业业之之前前，就就参参与与物物业业的的规规划划设设计计和和建建设设的的过过程程。从从业业主主与与使使用用人人及及物物业业管管理理的的角角度度，就就物物业业开开发发、建建设设和和今今后后使使用用、管管理理提提出出建建议议，并并对对将将接接管管的的物

2、物业业从从物物质质上上和和组组织织上上做做好好准准备备，以以更更好好满满足足业业主主与与非非业业主主使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。前期介入的主要目的前期介入的主要目的 物物业业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业业质质量量和和功功能能都都合合乎乎要要求求，有有利利于于业业主主使使用用，方方便便以以后后的的物物业业管理。管理。前期介入的必要性前期介入的必要性减少或避免规划设计、建设的隐患减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专

3、业形象维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行后期管理工作的进行促进物业的销售促进物业的销售 前期介入的重要意义前期介入的重要意义对于开发商而言对于开发商而言对于物业管理公司而言对于物业管理公司而言物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。PMPM前期介入的类型前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。早期介入：是指

4、物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业在方案设计阶段中期介入：是指物业管理企业在方案设计阶段的介入。的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。的介入。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入

5、签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 P PMM前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图图图 PMPM前期介入的主要内容前期介入的主要内容立项决策阶段立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目

6、的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）（可减少决策中的风险性。）pp 规划设计阶段规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计

7、，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。pp 施工建设阶段施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和

8、施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。工质量。工质量。工质量。pp 竣工验收阶段竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。措施。措施。措施。二、物业竣工验收二、物业竣工验收工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经付手续。在办理交付手续时，须经开发单位开发单位或或专门组专门组织的验收委员会织的验收委员会对竣工

9、项目查验，在认为工程合格后对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为接过程称之为竣工验收竣工验收。认真参与竣工验收，严格把质量关。认真参与竣工验收，严格把质量关。通通过过参参与与竣竣工工验验收收，熟熟悉悉物物业业，为为物物业业的的接接管管验验收收以至将来的维修养护做准备。以至将来的维修养护做准备。细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。PM企业在竣工验收过程中应注意的问题：企业在竣工验收过程中应注意的问题：竣工验收的种类竣工验收的种类隐蔽工程验收隐蔽工程验收

10、 单项工程验收单项工程验收 分期验收分期验收 全部工程验收全部工程验收 竣工验收的实施竣工验收的实施 u竣工验收的工作程序竣工验收的工作程序 1 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。2 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。使用等有关部门进行验收。3 3 3 3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验

11、收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。工验收申请报告。工验收申请报告。工验收申请报告。4 4 4 4、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会

12、或验收组共同进行。收组共同进行。收组共同进行。收组共同进行。5 5 5 5、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。u竣工验收的依据和标准竣工验收的依据和标准u 竣工验收时需移交的材料竣工验收时需移交的材料 竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设工程质量管

13、理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。实际情况，制定竣工验收办法。实际情况，制定竣工验收办法。实际情况，制定竣工验收办法。三、接管验收三、接管验收 指物业管理企业接管开发企业、建设单位指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的或个人委托的新建房屋新建房屋或或原有房屋原有

14、房屋时，以物业主体结时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的构安全和满足使用功能为主要内容的再检验再检验。物业接管验收的主要作用物业接管验收的主要作用 1 1、明确交接双方的责、权、利关系、明确交接双方的责、权、利关系 2 2、确确保保物物业业具具备备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维维护护自自身身和业主的利益和业主的利益 3 3、为后期管理创造条件、为后期管理创造条件接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收目的不同验收目的不同验收性质不同验收性质不同验收条件不同验收条件不同交接对象不同交接对象不同验收阶段不同验收阶段不同物业接管验收的实施物业接管验收的实施 早期介入

15、早期介入签约前的洽商签约前的洽商制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络人员培训人员培训协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件开始接管验收开始接管验收 接管验收的程序接管验收的程序 新建房屋新建房屋 原有房屋原有房屋物业接管验收应提交的资料物业接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料

16、技术资料技术资料技术资料 产权资料产权资料产权资料产权资料接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准 主体结构、主体结构、屋面和楼梯面、屋面和楼梯面、装修、装修、电气、水、电气、水、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、附属工程及其他附属工程及其他 质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 uu 新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准uu 原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准物业接管验收应注意的主要问题物业接管验收应注意的主要问题 1.1.选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。2.2.严格按照相关规范要求逐项、认真验收。严格按照相关规范要求逐项、认真验收。3.3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提