理财规划第5章.ppt

1、理财规划理财规划 第五章第五章 居住规划居住规划&居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租租？决策决策购购否否？购购房房规划规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款购房消费规划流程图2购房或租房的选择适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势3租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款4购房或租房的选择年

2、成本法p购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用p租房年成本=房屋押金存款利率+年租金 年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。5购房或租房的选择年成本法案例李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是

3、70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）6购房或租房的选择年成本法案例分析：李小姐租房年成本=10000元4%+3000元12=36400元李小姐购房年成本=30万元4%+40万元5.51%+0.5万元=37400元计算表明，租房年成本36400元 购房净现值-230340元，王先生租房更划算 13购房规划购房的目标购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行购房环境需求区位面积14确定购房目标

4、后的筹资计划确定购房目标后的筹资计划 确定需要居住的面积和区位目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款款购房前的应有储蓄率？投资报酬率？购房后的应有储蓄率？15购房规划估算负担得起的房价可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 需求房屋面积 16购房规划估算负担得起

5、的房价案例李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？17李先生可负担的购房首付款=30万50%复利终值系数（n=5，r=4%）+4万年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万

6、元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 100=7876元 18购房规划按想购买的房屋价格估算每月负担费用欲购买房屋总价=房屋单价需求面积需要支付的首期部分=欲购买房屋总价（1-按揭成数）需要支付贷款比例=欲购买房屋总价按揭成数每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值19购房规划按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是30006000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时3060万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。30万元房屋总价需要支付的首付款=30（1-70%）=9万元

7、需要支付的贷款数额=30 70%=21万元每月摊还的贷款本息费用=1505元60万元房屋总价需要支付的首付款=60（1-70%）=18万元需要支付的贷款数额=60 70%=42万元每月摊还的贷款本息费用=3009元20换屋规划对房屋的需求也会随着人的生涯阶段的改变而逐渐升级换代 单身或新婚时，受制于经济实力，以小户型住房为主；当小孩出生，尤其是到了受教育阶段，这时除了考虑户型大小外，还要注重教育条件和周边环境等因素；人至中年，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房；退休时，子女已经独立，这时可考虑医疗保健齐全、居住环境较好的小户型住宅颐养天年。21换屋规划考虑因素 客户

8、有无能力支付换屋所必须支付的首付款 换屋需要支付的首付款 新房净值-旧房净值 （新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）客户未来有无能力偿还换屋后的贷款22换屋规划案例郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%郭先生换屋必须支付的首付款（100万元 100 万元 0.7）-（50万元-20万元）0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款100万元0.7年金现值系数（n15，r6%）7.21万元 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款 20万元年金现值系数（n15，r

9、6%）2.06万元u可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。23购房时应考虑的其他因素 契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3%评估费律师费（公积金贷款面授）max（千分之3，100元）保险费抵押登记费印花税购房0.3 商品房买卖合同贷款0.05 个人购房贷款合同出售已购房屋0.5 24购房规划的主要指标房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%38%小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买

10、一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元），剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。25如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是：A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元）房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27%房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%；可见，选择15年的住房按揭

11、期限不会给小王家庭带来财务困境。26住房消费信贷个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款27个人住房公积金贷款指按住房公积金管理条例规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三者为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。特点贷款期限限制：利率比商业贷款利率低贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人贷款额度不超过购房合同金额的50%，最高贷款额各地不同(广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度是广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度是 20万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为万

12、元，申请人为两个或两个以上的最高额度为50万元万元）广州：一手楼贷款期限最长不超过30年。二手楼贷款期限最长不超过20年。贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年 28个人住房公积金贷款案例一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和供6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额*剩余退休年限*12=6000+150*30*12=6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其

13、家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万元）所购住房的评估价的70%（35万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）29个人住房商业贷款个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭。个人住房商业贷款要求借款人有稳定收入、有合法有效的购房合同自筹20%以上的房款，能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保贷款期限（一般低于20年）贷款额度（一般不超过100万元）30个人住房商业贷款的贷款方式抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的

14、宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押（质押）加保证贷款方式31住房组合贷款公积金贷款+商业贷款接案例客户贷款总金额以房价的70%为限客户可申请的最高贷款额度=50*0.7=35万元个人住房公积金贷款金额=10万元个人商业贷款金额=35-10=25万元贷款期限=15年，公积金贷款利率4.41%，商业贷款利率5.509%公积金贷款每月还款=760.4商业贷款月还款=2043.77每月供款=2804.17

15、元32还款方式和还款金额首付款（总房价的20%30%）期款1年以内：到期本息以此清偿1年以上等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法33等额本息还款法适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本息还款下，每月还款额是：A=30*(A/P，5.508%/12，20）=2065用金融计算器计算34等额本金还款法适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本金还款下，每月还款额是：每月偿还本金=300000/240=1250元第t月偿还利息=300000-

16、(t-1)*1250*5.508%/12第1月偿还利息=300000-(1-1)*1250*5.508%/12=1377最后1月偿还利息=300000-(240-1)*1250*5.508%/12=5.73元35其他还款法等额递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作的人群等额递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好，未来收入将减少的人36提前还贷的选择权提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息37房屋规划的流程与客户交流，确定客户希望购房的目标收集客户信息、包括家庭组成、收入等分析客户信息及财务现状帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价帮组客居进行贷款规划购房规划的实施监控及调整购房规划38案例 收入支出125003000月结余9500元年结余11.4万元名称金额占比银行