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1、我的论文我国商业银行个人住房贷款市场风险 的成因与管理研究个人住房贷款业务是风险低，业务范围广，经营收入稳定的业务。但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。个人住房贷款一般采用住房抵押方式，因此被认为是安全系数较高的信贷业务，但是，由于个人住房信贷存在着专业性与区域性的特点，使得住房信贷的风险具有长期的累积性，一旦发生变质，必将引发大规模的金融风暴，产生严重的经济动荡。因此，要想避免个人住房贷款风险的产生与累积，就必须努力探寻个人住房贷款风险的形成原因，从根源上加强商业银行

2、个人住房贷款业务的风险的防范管理。 一 ，我国商业银行个人住房贷款的背景及现状 一 ，我国商业银行个人住房贷款的背景个人住房贷款从发展至今，经历了三个阶段。首先，20世纪80年代中期到90年代中期，是我国住房信贷的摸索和尝试期。在这个时期中，郑州，常州，沙市及四平等城市进行住房信贷试点，但是由于一些相关的管理法规没有出台，所以在这一阶段， 并没有太大的成果。其次1997年至1999年，是住房信贷的试点阶段。96年央行正式允许国有商业银行办理住房贷款。97年人民银行发布了个人住房担保贷款管理试行办法。从此，商业银行个人住房消费信贷业务开始推广。1998,1999年，金融机构住房消费贷款余额分别为

3、426.16亿元和1357.71亿元。年增速超过100%。最后，2000年至今，我国住房消费信贷进入了快速发展和竞争激烈的新阶段。2000年，央行延长了个人住房贷款期限，调低了贷款利率，增加住房公积金的最高限额等等，这些举措对鼓励个人购房贷款，增强居民购房支付能力起到积极作用。其余的各家银行也纷纷采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度。由于各家商业银行认为住房消费信贷是优质，最有发展空间的业务种类，于是为了市场份额，出现了“零首付”等偏激的竞争手段。2001年，为了防止房地产泡沫的出现，人民银行要求严禁发放“零首付”，并规范个人商业用房贷款管理。04年4月之后，中国经济全面进入宏观调控。9月

4、，银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，要求不得向资本金比例低于35%的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下。之后，央行上调存款贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。2011年2月9日住房和城乡建设部发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0。04个百分点，由0。36%上调至0.40%：上年结转的个人住房公积金存贷款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。五年期以上个人住房公积金存贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；5

5、年期以下（含5年）个人住房公积金存贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。这样说来20万元20年期贷月增21.49元。二，我国商业银行个人住房贷款的现状近年来，我国GDP保持连年稳步增长的形式，我国商业银行个人住房贷款，消费贷款及总贷款增势迅速。2000年个人住房贷款余额为3316亿元。而到了2004年则增加到了15853亿元，在短短的4年中，将近翻了5翻。个人住房贷款在消费信贷中的比例一直保持相对稳定，随着消费信贷的增加而增加。随着我国商业银行总贷款额的增加，个人住房贷款在总贷款中的比例从2000年的3.29%增加到2004年的8.90%。年末，全国主要金融机构个人住房贷

6、款余额达万亿元，在各项贷款中的占比接近。逐年递增。且有加速的迹象。至今这种迹象有增无减。大多数人在购房时仍采用住房贷款(这种方式居多)或与公积金并用的方式。它不仅方便了购房人，还促进了消费推动了经济发展。2007年以来进入了规范发展阶 房价和个人住房贷款的持续快速增长，引起了管理层的高度关注。2007年下半年，美国次级抵押贷款危机的爆发，使管理层进一步意识到防范个人住房贷款风险的重要性，意识到个人住房贷款的快速增长对房地产市场炒作、房价过快增长所造成的影响。2007年9月，人民银行和银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购

7、房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。在个人住房贷款方面，一是对90平米以下的普通住房和90平米以上的高档住房，首付比例有所不同。90平米以卜的普通住房仍实行最低20%的首付比例，而90平米以上的高档住房实行最低30%的首付比例。二是提高了第二套以上住房的首付比例和利率。要求商业银行对于利用银行信贷资金购买的第二套住房，将首付比例提高到40%，将利率提高到基准利率的1. 1倍。同时对第三套以上的住房，还要大幅提高首付比例和贷款利率。 这一政策的出台，强制性地规定了第二套以上住房的首付比例和贷款利率，大幅提高了炒房成本，严厉打击了炒房行为，对规

8、范房地产市场，抑制投资性需求，防止房价的过快增长都起到了积极的作用。同时，对银行来说，首付款和利率的提高，避免了银行之间的过度竞争，在房价高启的情况下，对防范信贷风险，也起到了重要的作用。从政策出台后这半年的时间来看，炒房现象已基本消失，个人住房贷款增长的速度再次降低。 二， 我国个人住房贷款所存在的风险我国住房信贷从90年代末正式开始。到现在已经有几年的时间了，从无到有，虽然有成果，但是也出现了一些问题。个人住房贷款存在的风险是多方面的，尤其在贷款的安全性上存在着个人信用风险，开发商信用风险，流动性风险等。总的来看，目前商业银行个人住房贷款存在的风险主要表现为信用风险。 一 ，银行方面存在的

9、风险银行自身的内控机制还不很完善，风险控制能力相对较弱，管理手段落后，从各个环节上看，存在不同程度的问题。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确的评估。例如，有个信贷工作人员责任心不强，导致贷前调查部到位，把关不严。贷后检查不及时，对分布很广的个人客户后续管理难以跟上。由于分布较广，贷后管理成本大，而信贷人员缺乏上门了解情况的积极性，只有贷款出现风险时才上门催款。目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在10年以上30年以下，属于中长期贷款，由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管

10、理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的理要求，可能引发流动性风险管理。另外，由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格的审查，给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系，主观人为判断成分较大啊，总经理（行长）权利过大，缺乏监督，对信贷委员会的判断可施加影响，“关系贷款”现象严重。二，借款人方面存在的风险个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭，工作，健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。

11、此外，购房人主要用于投资需求，而当房产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡。产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力就可能引发金融动荡。 三，开发商方面存在的风险开发商常用房地产信息不畅，督管理不严密，开发商开发行为，销售行为不规范等，欺诈银行，骗取银行贷款。如开发商实力较弱，或对市场前景把握不准，销售欠佳。导致楼盘烂尾，最终带来经营风险转嫁给银行。自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移，就出现了“假按揭”的情况，实际上把资金用作企业流动资金。同时，房价的波动也对开发商的还贷能力产生一定的影响。房地产项目前期资金投

12、入量大，许多企业自有资金筹备不足，开发商往往实力有限，就会形成用银行短期贷款充当长期贷款，长期贷款还短贷的循环。开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付，溢价登记，虚假房屋，组织内部人员假意购买，一方多售等方式套取银行资金。造成的危害：一是增加了银行经营风险，二是导致商品房在市场价格上的 值。再次出售实际是第二次交易，损害了真正购房人的合法权益，三是合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，导致产权纠纷。 三，我国商业银行个人住房贷款风险的成因 一，从银行方面来分析风险的成因（一）商业银行与贷款人的信息不对称，在个人消费信贷市场中，信息不对

13、称是产生信用缺失现象的主要原因，而信用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。信用是一种非正式的合约安排，其作用在于减少交易费用，降低社会平均交易成本，使市场交易更加公平合理和有利可图;而信用缺失则会增加交易费用，使得原本可以发生的交易不能发生或继续维持下去。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失现象将不能避免。商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安，街道，工商，银行，司法等等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前

14、为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安，法庭，工商，人事，从贷款人方面来讲劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统是封闭的，不能实现信息资源共享。（二） 商业银行信贷内部管理的缺陷在个人住房贷款中，商业银行扮演者十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况1、贷前审查不到位 主要问题有:(1)能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大;(2)有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，.在不同的银行按揭贷款，在多处购房;(3)是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化

15、。所以，对贷款人的考察和贷款资料的审查不到位，即对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等因素都掌握的不够准确，并且没有建立相应的真正具有参考价值的档案，银行间也缺乏必要的资源共享和流通，是一个很明显的漏洞。 2、对购房人还款能力的评估方式过于简单主要是指银行对购房人还款能力及抵押房地产的评估和变现能力分析等工作不到位。对购房人还款能力的评估不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、健康状况、家庭收入、配偶工作等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。由于房地产本身具有独一无二性及房地产市场具有很强的区域性和一定的垄断性，从而会导致房地产的

16、快速变现价格大幅度偏离其正常市场价值或评估价值，所以对抵押的房地产不能仅做简单的评估，还应做详细的真正具有参考价值的变现能力分析。3、对外部经济环境变化缺乏分析和对策 目前的金融机构缺乏对外部经济环境变化所应有的分析和对策。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值时，就会在很大程度上对银行贷款资金回收构成威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。而且，目前个人住房贷款采用浮动利率，果贷款利率突然变化较大，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷

17、款违约率也会增加。未设置专业的部门，对未来经济趋势和房地产价格走向做一个的预期，比如经常性地(每季度或每半年)通过对宏观经济资料和房地产市场资料分析，从而对近一年内的房价做一个较为准确地预期，对近三年内的房价做一个较为大致的分析，是一种银行内部控制的漏洞。 4、贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式 有的信贷人员对借款人、保证人的资信状况、担保能力等缺乏深入的调查研究，不能准确的反映借款人和保证人经济效益和信用程度。调查报告只是信贷人员坐在屋内根据贷户的一面之词而写来应付检查的。审查贷款时不严格，重形式轻内容，对不符合国家或当地产业政策的项目仍然发放贷款等;贷后检查不及时，在实际工作许多因为信贷

18、人员贷款催收不到位，造成了贷款超过了诉讼时效，贷户赖帐都无法起诉。由于贷款的贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式，导致贷款出现风险难以控制。 二，从贷款人方面分析风险的成因一方面，对于那些资金实力有限，资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多种按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购物者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多种按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。四，我国商业银行个人住房贷款风险的防范对策及建议为了保证银行信贷资金的安全性，流动性，效益性及社会性，大力发展住房贷款同

19、时，必须采取有效的措施加强住房贷款风险管理。 一，对商业银行进行改革，完善内部管理体制首先，建立良好的信贷激励与约束体制，使权利与义务能够对等，从体制上约束信贷从业人员包括高管人员的经营行为。现在有一部分的贷款信用风险可在其萌芽时给予控制，但是往往是由于贷款后管理放松的原因。使得错过了控制风险的最好机会。之中有信贷人员主观原因，还有考核制度本身的原因。所以应在信贷考核指标中，加入对贷款管理的考核比重，制定定性，定量相结合的贷款管理考核方法，使信贷人员的权利与义务能对等。例如，可对新发放贷款的不良比率做出明确规定，对严重超标的经营单位或个人给予一定的处罚。其次，要以人为本，加强内部风险管理。要从

20、银行员工的风险观，风险意识和职业道德等方面做起，通过持续不断地加强对员工的培训，不断提高员工的素质。按照德才兼备的原则，选拔能力强，懂业务的人员担任领导职务，并加强风险防范与绩效考核力度，建立能上能下用人机制。要建立风险管理激励机制。风险管理责任要渗透到每个部门，每个岗位和每个工作环节。最后，建立良好健康的企业信贷文化，建立学习型的组织，全面提高信贷从业人员的素质。二，建立科学的个人信用体系，减少借贷双方的信息不对称我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。所以要严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户，并结合个人收入申报制度等有关税收政策。使个人作为“立信”基础的货币

21、资产具有真实的衡量标准。尽快建立一个设置科学，机制灵活，管理方便的个人信用管理机构。注重与国际行业标准接轨，建立科学严谨的个人信用评价指标体系。例如，美国的5 C原则等。此外对银行来说，对个人的评信应该是“一次评估，动态调整，长期使用”。以避免重复评估。开可以利用网络技术，加强银行同业间的信息交流，实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节，降低交易成本。建立信用中介报告机构，保证信息的及时性，透明性和公正性。在提供信用报告的同时推出适合我国的信用报告业的创新品种。借鉴国际惯例，建立失信惩罚机制。三，加强以产权为中心制度建设，使银行成为真正的市场体首先进行产权制度创新，建立现代金融企业制度

22、。社会主义市场经济体系的确立，最基本的是产权制度，必须用法律界定出出资人和银行之间的利益关系，明确投资者对银行财产的权利和各自的义务责任，实现出资人的所有权与银行的法人财产权相分离。实现产权制度创新的途径可以通过对银行进行公司制改革，可以把总行改组为国家持有优势股的公司，按经济区域组建区域性，地方性的分支机构。根据经济实力和管理水平，自负盈亏。其次，以追求利润最大化为银行的经营目标，构建与市场经济相适应的金融资源配置机制。所以我们必须按市场的法规而不是行政的法规来管理经济。只有真正落实银行的自主权，彻底打破信贷资金供给制，确立信贷资金的商品属性，银行自主决定贷款的具体对象和数量，以追求利润最大化为经营目标，银行才有可能真正成为市场竞争的主体。最后，做好经营机制的转化，在信贷工作中，建立完善评估，审批制度贷款责任制度和责任追究制度，把工作和个人经济收入相结合，激发广大员工的工作责任感和积极性。同做效率事，同把风险关。