主报告2稿.docx

1、主报告2稿中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目资产价值咨询报告书中华咨字（2002）第*号中国信达资产管理公司贵公司下属之海口办事处拟将部分不良资产组合处置。中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务” 或我们）接受贵公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日2002年6月30日的可回收价值发表咨询意见。 （一）委托方及资产占有方概况1、委托方概况：中国信达资产管理公司经国务院以及中国人民银行批准，并经国家工商行政管理局注册登记，于1999年4月20日在北京正式成立。公司性质：具有独立法人资格，独立承担民事责任的国有独资非银行金融机构。公司资

2、本金：注册资本金100亿元人民币。公司主要任务：利用国家给予的特殊法律地位和专业优势，管理、处置因收购中国建设银行、国家开发银行不良贷款形成的资产，最大限度保全资产，减少损失。2、资产占有方概况：中国信达资产管理公司海口办事处为中国信达资产管理公司在海南省的分支机构，成立于1999年8月。公司性质：办事处，非法人机构。公司主要任务：利用国家给予的特殊法律地位和专业优势，管理、处置因收购中国建设银行、国家开发银行不良贷款形成的资产，最大限度保全资产，减少损失。（二）项目背景简介贵公司拟将下属海口办事处之部分不良资产组合处置，将该等不良资产组合出售给合资格的境外投资者，加快不良资产的处置速度。（三

3、）咨询目的本次咨询项目旨在调查贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关资产。我们对该等资产在2002年6月30日这一咨询基准日的可回收价值进行判断和测算，向贵公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为贵公司本次经济行为提供价值参考。（四）咨询范围贵公司下属之海口办事处所拥有之拟应用于本次经济行为之资产为纳入本次咨询范围之特定资产，包括实物抵债资产和债权资产，其中实物抵债资产共78项，抵债金额为107,097.48万元，债权资产共141项，债权金额为419,507.38万元。我们根据本次组合处置范围内的相关资产的资产性质、特点，把以上抵债资产与债权资产分为四类，各类资产

4、情况如下：1. 旅游类主要涉及纳入本次组合处置范围内的度假村、酒店和停缓建的度假村三种旅游类经营性资产，共计8项。其中旅游类实物抵债资产共计7项，抵债金额共31,920万元，旅游类债权计1项，债权金额合计10,068万元。该8项抵债资产和债权的价值咨询过程及结论在分报告中体现。2. 房地产类主要涉及纳入本次组合处置范围内的以房产、土地为主的实物抵债资产，以及以房产、土地为主要抵押物或查封资产的债权资产。其中实物抵债资产计63项，抵债金额共67507.48万元，债权资产计34项，债权金额合计87,399万元，债权本金合计39,421万元，表内应收利息合计5,711万元，表外及孳生利息合计42,2

5、67万元。该97项抵债资产和债权的价值咨询过程及结论在分报告中体现。3. 事实呆账类主要涉及纳入本次组合处置范围内的债务（及担保）企业已注销或名存实亡、无还款来源的债权。该等债权实质上无法获得返还资产，共计100项，债权额合计282,727.45万元，债权本金合计104,579.61万元，表内应收利息合计20,503.84万元，表外及孳生利息合计157,644万元。4. 其他类主要涉及纳入本次组合处置范围内的除房地产类资产、旅游类资产、以及事实呆账类资产之外的其他全部资产，包括其他类抵债资产和其他类债权资产。其中抵债资产计8项，抵债金额合计7,673万元，债权计6项，债权金额合计39,313万

6、元具体包括： 整体经营类； 股权类； 权益类； 设备类； 其他类。（五）咨询基准日本项目咨询基准日为2002年6月30日，我们对咨询范围内的资产可回收价值的测算及咨询意见的提供均基于该基准日的资产状况、市场条件、企业经营情况、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。由于贵公司提供的关于本金及利息的统计截止于2001年12月20日，故本报告中反映的本金、利息及本利合计的金额，除非另有说明，均是以2001年12月20日数据为基础。对于该基准日后所发生的重大后续事项，我们在本报告的“重大期后事项”中进行了摘录。（六）本报告所述及之价值定义本报告之

7、目的旨在向贵公司提供基准日委托资产可回收价值的咨询意见。本报告所称之可回收价值指假设贵公司在基准日执行该等资产的清收程序，可获取之货币金额。我们已考虑在回收过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费、快速变现需要考虑之相关折扣等。除非另有说明，本报告未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清收过程中所需要支付的清收费用。（七）咨询方法我们主要采用市场比较法、假设开发法、现金流折现法、收益还原法等方法测算该等资产的可回收价值。1. 市场比较法市场比较法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的

8、方法。对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，且公开市场上有可比的资产及其交易活动的资产，我们采用市场比较法测算其可收回价值。采用市场比较法的具体操作过程为：a) 进行市场调查，收集与评估对象类似的交易资料；b) 验证交易资料的准确性；c) 把选定的参照物与评估对象进行比较；d) 分析与调整差异；e) 综合分析确定评估对象的价值。采用市场比较法进行测算可回收价值的资产类别主要为有交易案例与公开市场的房地产、土地及非流通股权。1) 房地产房地产采用的市场比较法就是指通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到评估对象在评估基准日的市场状况下的价格水平。基本计算公

9、式为：P=P,ABCD式中：P被估房地产评估价格； P,可比交易实例价格； A交易情况修正系数； B交易日期修正系数； C区域因素修正系数； D个别因素修正系数。2) 土地 土地评估采用的市场比较法也称基准地价法，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 基本计算公式为： 被估宗地地价=待估宗地地段的基准地价 年期修正系数期日修正系数 容积率修正系数其他因素修正系数3) 非流通股权本次经济行为涉及的股权类资产为非流通股权。其每股价格我们通过场外交易市场获得。基本计算公式为：可回收价值=股份数场外交易市场的每股收购价2. 假设开发法假

10、设开发法是指将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。假设开发法主要适用于下列房地产的： 待开发的土地的估价； 将生地开发成熟地的土地估价； 待拆迁改造的再开发地产的估价。基本计算公式为：土地价格=房屋预期售价建筑总成本利润税收发展商利润本次经济行为我们对于目前尚未开发或达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。采用假设开发法的具体操作过程为：a)该等房地产资产目前的实际现状，以及土地在目前周边条件下最佳的潜在经济用途；b)重新

11、定义其用途后，开发投入的成本费用和未来可实现收益；c)实现收益扣减利润及成本之后得到该等土地在定义的最佳经济用途下的价值；d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对土地价值进行调整，得到该等资产的可收回价值。3. 现金流折现法现金折现法是指通过估测评估对象未来现金流的现值来判断资产价值的方法。基本计算公式为：式中：NCFt第t年净现金流； r贴现率。对于的整体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。采用现金流折现法的具体操作过程为：a)考察该等整体经营性资产目前的营运现状和财务状况

12、；b)考虑未来持续经营该等资产的投入、产出及现金流状况；c)将该等资产未来经营净现金流乘以折现系数，得到其净现值d)考虑其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。4. 租金还原法租金还原法是指是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。基本计算公式为：对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续或曾经经营，获得营业收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值。采用租金还原法的具体操作过程为：a)了解该等经营性资产目前的营运现状；b)了解该等资产未来营运的经营收入、其

13、他收入和费用成本支出；c)资产未来净营运收入乘以折现系数，得到其净现值。d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。5. 其他方法1）部分抵债资产与债权我们结合项目或资产的特殊情况，按照快速变现折扣系数进行综合调整，得到其可收回价值。快速变现折扣系数的确定主要从以下方面考虑： 相关资产的用途、质量状况、所处地理位置、周边环境； 相关资产所处市场环境的发达程度； 相关资产的商业价值；该等特殊情况包括： 市场上缺乏可比交易案例，但有评估报告的； 评估报告基准日与本次经济行为基准日相隔在6个月内； 已经通知领取换地权益书的土地；具体操作过程为：a)该等整体资产

14、的实物现状；b)本项目及资产的特殊情况，给予快速变现折扣系数进行综合调整；c)评估价值或抵债金额价值乘以快速变现折扣系数，得到该等资产的市场可变现价值；d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。2）部分事实呆账，通过对债务人及其可执行资产状况的分析测算，或者参照法院的判决决定，我们认为其的回收可能性很小，或者具有巨大不确定性，基于稳健原则，基本判断为0。（八）调查与咨询程序我们的咨询工作共分四个阶段：1、接受委托及准备阶段。我们于2002年7月*日接受贵公司委托从事本项目，我们随即确定了有关的工作人员并就本项目有关问题进行认真讨论。确定了工作方案和工作

15、计划。依据本项目特点，我们编制了有关工作所需的空白底稿模板，并对参与项目员工进行培训。本阶段工作时间为2002年7月*日至2002年7月23日。1、 预调查及工作计划阶段中华财务预调查工作小组赴海口对委托范围内的有关资产及债权项目进行前期调查，查阅有关文档资料，向海口办事处归口经理进行访谈，实施对贵公司委托资产的预调查。根据预调查结果编制咨询工作计划及现场工作日程。预调查及工作计划阶段的工作时间为2002年7月24日至8月4日。2、 现场调查基于预调查所了解的情况，各小组赴海口及确定的资产所在地对其展开现场调查。我们的现场调查工作主要包括（但不限于）： 资产产权状况、实际存在状况，资产所处的市

16、场环境； 债务人（担保人）的合法存在情况、经营情况、举债情况； 该等资产产生的背景； 不良资产形成的原因； 贵公司的相关人员为维护贵公司的资产及权益所实施的行为及有关结果（或未来可能性）； 对各项资产、债权的账面金额进行核实； 其他与资产的形成及回收有关的情况。现场调查阶段的工作时间为2002年8月5日至8月13日。3、 分析测算并出具报告阶段根据预调查及现场调查的结果，依据资产的特点，选择适当方法对具体资产在基准日的可回收价值进行测算并出具分报告。汇总各资产的可回收价值数据，得到本次经济行为委托资产于基准日的参考可回收价值。分析测算并出具报告阶段的工作时间为2002年8月14日至*月*日。（

17、九）咨询结果在实施了上述咨询程序与方法后，本次委托范围内的资产在2002年6月30日这一特定基准日的可回收价值参考区间为16,492万元至22,906万元，具体结果见各分类汇总表。本报告含有四份分报告，包括旅游类分报告、房地产类分报告、事实呆账类份报告及其它类份报告。分报告针对不同类别的资产分别编制。（十）重大及特殊事项说明1、 工程欠费问题2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过的最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权

18、和其他债权。我们在本次经济行为过程中已经考虑了上述法律条文对抵债资产及债权的可回收价值的影响。2、 换地权益书问题根据海南经济特区换地权益书管理办法（以下简称管理办法），海南省对部分两年以上未开发的土地，采取换地权益书形式予以收回。按管理办法第七条的规定，适用范围中包括：依法作价抵偿国有金融机构和国有控股金融机构债务的土地。按照此规定，凡海口办事处所取得的土地（地上未开发的）均可能属于该范围。我们在本次经济行为过程中已经考虑了上述管理办法对抵债资产及债权的可回收价值的影响。3、 建筑物容积率问题在90年代尤其是90年代初，海南省政府在出让土地的时容积率一般批得较高，但2001年3月，海南省人民政府发布了琼府200119号文海南省人民政府关于印发海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定的通知，该文件规定容积率最高为2，远低于取得土地时所批的。们在本次经济行为过程中已经考虑了上述问题对抵债资产及债权的可回收价值的影响。4、 （本页以下无正文）（本页无正文）中华财务会计咨询有限公司2002年*月*日