物业管理的前期工作培训教案.ppt

1、第第三三章章 PM前期介入与接管验收前期介入与接管验收2022/10/302022/10/301 1CYCY 一、物业管理前期介入一、物业管理前期介入 指指指指物物物物业业业业管管管管理理理理公公公公司司司司在在在在接接接接管管管管物物物物业业业业之之之之前前前前，就就就就参参参参与与与与物物物物业业业业的的的的规规规规划划划划设设设设计计计计和和和和建建建建设设设设的的的的过过过过程程程程。从从从从业业业业主主主主与与与与使使使使用用用用人人人人及及及及物物物物业业业业管管管管理理理理的的的的角角角角度度度度，就就就就物物物物业业业业开开开开发发发发、建建建建设设设设和和和和今今今今后后后后

2、使使使使用用用用、管管管管理理理理提提提提出出出出建建建建议议议议，并并并并对对对对将将将将接接接接管管管管的的的的物物物物业业业业从从从从物物物物质质质质上上上上和和和和组组组组织织织织上上上上做做做做好好好好准准准准备备备备，以以以以更更更更好好好好满满满满足足足足业业业业主主主主与与与与非非非非业业业业主主主主使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。2022/10/302022/10/302 2CYCY前期介入的主要目的前期介入的主要目的 物物业业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是

3、是在在物物业业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业业质质量量和和功功能能能能都都合合乎乎要要求求，有有利利于于业业主主使使用用，方方便便以以后后的的物物业管理。业管理。2022/10/302022/10/303 3CYCY前期介入的必要性前期介入的必要性n n减少或避免规划设计、建设的隐患减少或避免规划设计、建设的隐患 n n加强对物业的全面了解加强对物业的全面了解 n n维护物业管理企业的专业形象维护物业管理企业的专业形象 n n后期管理工作的进行后期管理工作的进行n n促进物业的销售促进物业的销售 2022/10/302022/10/304 4CYCY前期介入的重要

4、意义前期介入的重要意义n n对于开发商而言对于开发商而言n n对于物业管理公司而言对于物业管理公司而言n n物业管理前期介入能够在较大程度上保证物物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。的损失。2022/10/302022/10/305 5CYCY PMPM前期介入的类型前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶

5、段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。2022/10/302022/10/306 6CYCY早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。的介入。2022/10/302022/10/307 7CYCY与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与

6、房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期

7、介入 P PMM前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图图图 2022/10/302022/10/308 8CYCYPMPM前期介入的主要内容前期介入的主要内容n n立项决策阶段立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内

8、容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）（可减少决策中的风险性。）2022/10/302022/10/309 9CYCYpp 规划设计阶段规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工

9、程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。2022/10/302022/10/301010CYCYpp 施工建设阶段施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参

10、与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。工质量。工质量。工质量。pp 竣工验收阶段竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。措施。措施。措施。2022/10/302022/10/301111CYCY二、接管验收二、接管验收 指物业

11、管理企业接管开发企业、建指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。容的再检验。2022/10/302022/10/301212CYCY物业接管验收的主要作用物业接管验收的主要作用 1 1、明确交接双方的责、权、利关系、明确交接双方的责、权、利关系 2 2、确确保保物物业业具具备备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维维护自身和业主的利益护自身和业主的利益 3 3、为后期管理创造条件、为后期管理创造条件2022/10/302022/10

12、/301313CYCY物业接管验收的实施物业接管验收的实施 n n早期介入早期介入早期介入早期介入n n签约前的洽商签约前的洽商签约前的洽商签约前的洽商n n制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划 n n着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度 n n建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络n n人员培训人员培训人员培训人员培训n n协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼协助房地产

13、开发商售楼n n检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件n n开始接管验收开始接管验收开始接管验收开始接管验收 2022/10/302022/10/301414CYCY物业接管验收物业接管验收应提交应提交的资料的资料P63P63新建物业新建物业 原有物业原有物业n n新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料 n n原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管

14、验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料技术资料技术资料技术资料 产权资料产权资料产权资料产权资料2022/10/302022/10/301515CYCY接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准 主体结构、主体结构、主体结构、主体结构、屋面和楼地面、屋面和楼地面、屋面和楼地面、屋面和楼地面、装修、装修、装修、装修、电气、水、电气、水、电气、水、电气、水、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、附属工程及其他附属工程及其他附属工程及其他附属工程及其他 质量与使用功能的检验质量与使用功能的检

15、验质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 uu 新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准uu 原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准2022/10/302022/10/301616CYCY物业接管验收应注意的主要问题物业接管验收应注意的主要问题 1.1.1.1.选选选选派派派派素素素素质质质质好好好好、业业业业务务务务精精精精、认认认认

16、真真真真负负负负责责责责的的的的人人人人员员员员参参参参加加加加验验验验收收收收工工工工作。作。作。作。2.2.2.2.物业管理企业物业管理企业物业管理企业物业管理企业3.3.3.3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.4.4.4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。5.5.5.5.对对对对于于于于不不不不同同同同程程程程度度度度的的的的质质质质量量量量问问问问题题题题，一一一一定定定定要要要要落落落落实实实实责责责责任任任任，并并并并对对对对整改措施进行明确。整改措施进行明确。整改措施进行明确。整改措施进行明确。6.6.6.6.在在在在整整整整个个个个的的的的接接接接管管管管验验验验收收收收过过过过程程程程中中中中要要要要遵遵遵遵循循循循原原原原则则则则性性性性和和和和灵灵灵灵活活活活性性性性相相相相结合的原则等。结合的原则等。结合的原则等。结