南昌市城市规划管理技术规定修订.docx

1、南昌市城市规划管理技术规定修订第一章 总 则第一条 为了加强城市规划管理，保证城市规划实施，根据南昌市城乡规划管理规定，结合本市实际，制定本规定. 第二条 在市城市规划区内编制城市规划、实施城市规划管理、进行建设，适用本规定。 第三条 建设项目的设计和建设应当符合城市规划、专业规划以及相关技术规范的要求，采用统一的城市坐标系统和高程系统.第二章 建设用地的分类与适建范围第四条 建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地.第五条 各类建设用地的使用和建设项目的选址,应当符合控制性详细规划要求，遵循土地

2、使用兼容性的原则，按照本市各类建设用地适建范围的规定执行.第三章 建筑容量控制第六条 建设项目的建筑容量应当符合控制性详细规划要求,不宜超出本市建筑密度及容积率控制指标的规定。第七条 单栋建筑面积超过5000平方米或者两栋以上的房屋建筑工程,需要依法编制修建性详细规划的,建设单位应当委托有资质的设计单位编制。修建性详细规划应当包括规划总平面图、表达规划设计与周边现状空间关系的实景效果图(重要地段公共建筑还应当增绘夜景灯光设计图）、道路交通规划图（含消防分析图）、单项及综合工程管网规划图、竖向规划图和相关说明等。第八条 建设用地规模在旧城区未达到5000平方米、在新城区未达到10 000平方米的

3、，一般不得新建房地产开发项目.第九条 建设项目的建筑面积、容积率及建筑密度按照本市建筑工程建筑面积及容积率计算规则计算。可供公众使用的架空层，其公共部分经市城乡规划主管部门核定后，其建筑面积可以不计入建筑容积率，但应当计入总建筑面积。第十条 建设项目应当按照本市建设项目停车配建标准配建相应的机动车停车场（库）和非机动车停车场(库). 第四章 建筑间距第十一条 居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，宜采用南偏东15度至南偏西15度朝向布置，临湖、临江等有景观要求的地段除外.第十二条 居住建筑的间距应当根据本市日照、通风的要求和建设用地的实际使用情况确定.第十三条 七层及以下居住

4、建筑的间距应当符合以下规定：（一)平行布置的，南北向（包括正南北向和南偏东、西45度以内）平行布置(包括两建筑夹角小于或者等于30度）的，其间距在旧城区内不小于南侧建筑物高度的1。0倍，在新城区不小于南侧建筑物高度的1。1倍，且不得小于9米.(二）垂直布置的，相对的建筑山墙宽度小于或者等于16米，南北向垂直布置的，其间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的0。 5倍，在新城区不小于南侧建筑物高度的0.6倍，且不得小于9米，山墙不应开窗、挑阳台;东西向垂直布置的,其间距在旧城区不小于较高建筑物高度的0.5倍，在新城区不小于较高建筑物高度的0.6倍，且不得小于6米。相对的建筑山墙宽度大于16米，按照平行

5、布置的间距控制。（三）既非平行也非垂直布置的，两栋建筑的夹角小于或者等于30度的,其间距最窄处按照平行布置的间距控制；两栋建筑的夹角大于30度、小于或者等于60度的，间距最窄处按照平行布置的间距的0.8倍控制；两栋建筑的夹角大于60度的,间距最窄处按照垂直布置的间距控制。第十四条 八层及以上居住建筑的间距应当符合以下规定：(一）八层及以上居住建筑之间平行布置的：1、建筑高度在50米及以下部分，南侧建筑面宽大于或者等于30米的(即条式居住建筑)，其间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的0.7倍,在新城区不小于南侧建筑物高度的0.8倍，且不得小于24米;建筑高度在50米以上部分按照每4米增加1米计算；

6、2、建筑高度在50米及以下部分，南侧建筑面宽小于30米的（即点式居住建筑），其间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的0。6倍，新城区不小于南侧建筑物高度的0.7倍,且不得小于24米；建筑高度在50米以上部分按照每4米增加1米计算。（二）八层及以上居住建筑与七层及以下居住建筑平行布置的：1、八层及以上居住建筑在七层及以下居住建筑北侧的，其间距按照第十三条第（一）项执行，但最小间距不得小于13米。2、八层及以上居住建筑在七层及以下居住建筑南侧的,其间距按照本条第（一）项执行。（三）八层及以上居住建筑与任何居住建筑南北向垂直布置的，其间距不小于南侧建筑高度的0。3倍，且不得小于13米；东西向垂直布置的，

7、其间距不得小于13米。第十五条 居住建筑南北向平行布置，北侧居住建筑底部设有架空层、储藏间的,应当以南侧建筑高度减去北侧居住建筑底部架空层、储藏间的高度计算间距，且不得小于9米；北侧居住建筑底部含公建功能的，住宅部分间距应当以南侧建筑高度减去北侧建筑底部公建的高度计算，公建部分间距按照非住宅间距的规定执行。对不同性质的建筑分别计算建筑间距后，应当采用能同时满足各间距要求的最大值。第十六条 居住建筑的山墙间距应当符合以下规定:(一)九层及以下居住建筑的山墙间距不得小于6米，按照此规定不能满足消防间距或者通道要求的，应当按照消防间距或者通道要求执行;山墙有挑阳台的间距算至阳台外边.山墙有居室窗户的

8、,其与相邻居住建筑的间距不得小于9米。（二)十层及以上居住建筑与其他居住建筑的山墙间距不得小于9米，山墙有居室窗户的，间距不得小于13米。第十七条 非居住建筑的间距应当符合以下规定：（一）建筑高度在24米以上50米以下非居住建筑平行布置的（含局部连体），其南北向间距不小于较低建筑高度的0.6倍，且不得小于21米，其东西向间距不小于较低建筑高度的0。4倍,且不得小于13米；建筑高度在50米及50米以上100米以下部分，按照每4米增加1米计算。（二）建筑高度在24米及以下非居住建筑平行布置的,其南北向间距不小于较低建筑物高度的0。8倍，且不得小于6米；其东西向间距不小于较低建筑物高度的0.6倍,且

9、不得小于6米。（三）建筑高度在24米以上非居住建筑与24米及以下非居住建筑平行布置的，其南北向间距不小于较低建筑物的0.8倍，且不得小于9米;其东西向间距不小于较低建筑物高度的0。6倍,且不得小于9米。（四）建筑高度在24米以上100米以下非居住建筑垂直布置的， 其间距不得小于13米；24米以上非居住建筑与24米及以下非居住建筑垂直布置的，其间距不得小于9米，24米及以下非居住建筑垂直布置的，其间距不得小于6米；相对的非居住建筑山墙宽度大于18米,按照平行布置的间距控制。（五）建筑高度在100米及100米以上的超高层非居住建筑的间距，由市城乡规划主管部门另行制定.第十八条 非居住建筑与居住建筑

10、的间距应当符合以下规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或者东、西侧的，其间距按照居住建筑间距的规定执行；（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的，其间距按照非居住建筑的间距及退让距离的规定执行，但最小间距不得小于9米。第十九条 医院病房楼、休（疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，按照居住建筑与相邻建筑的间距要求执行;但其位于相邻建筑北侧的,在旧城区其间距还应当增加10%以上，在新城区其间距增加20以上。第二十条 居住建筑的阳台总长度超过阳台所在建筑面宽长度的60时，应当从阳台外边缘计算间距。第二十一条 建筑间距的计算适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应

11、当将其地形高差计入建筑高度。第二十二条 位于同一裙房之上的几栋建筑,计算建筑间距时,可以扣除裙房的高度；与其他相邻建筑计算建筑间距时，应当包括裙房高度。第二十三条 不同地块建筑的间距，还应当满足用地边界退让距离的要求。第五章 建筑物退让第二十四条 建筑物退让距离应当符合以下规定：（一）建筑物退让用地边界的距离不得小于规定间距的一半。(二）建筑物相邻城市道路的，建筑物退让道路中心线的距离不得小于规定间距的一半。（三）建筑物相邻城市绿地的，建筑物退让绿线距离不得小于3米；临绿线开设出入口的，不得小于5米；建筑物位于公园绿地南侧的，应当满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求

12、，其中，建筑物高度超过24米且平行绿地布置的,建筑物退让北侧绿线距离还不得小于10米。（四）建筑物相邻河道的，建筑物退让河道规划蓝线距离不得小于10米，蓝线外侧有绿线的，按照绿线退让距离执行。第二十五条 临街建筑物(含台阶、有柱雨棚、骑楼)退让城市快速路红线的距离不得少于15米，退让主干路、快速路辅路红线的距离不得少于10米，退让次干路红线的距离不得少于8米，退让其他城市道路红线的距离不得小于5米，其中退让12米及以下的城市道路红线的距离不得小于 3米。建筑高度在50米以上100米以下的建筑平行道路布置的，在前款规定的基础上，建筑高度每增加4米，退让距离增加0。25米。建筑高度在100米及10

13、0米以上的超高层建筑的退让距离，由市城乡规划主管部门另行制定。围墙退让城市道路红线、城市绿线的距离不得小于0。5米,门卫、值班室等建筑物退让城市道路红线不得小于3米。第二十六条 临街影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等人流密集的多、低层建筑(含高层建筑裙楼），其主次出入口方向退让城市道路红线的距离不得小于12米，并应当留出与城市道路相连的临时停车或者回车的场地。第二十七条 道路交叉口建筑物退让道路转角处红线距离,按照两侧道路较宽退距要求进行退让。城市主次干路交叉口周边的建筑应当预留地下通道或者二层过街天桥的接口。第二十八条 地下建筑物退让城市道路红线、城市绿线及其用地边界的距离不得小于5

14、米,退让12米及以下城市道路红线不得小于3米且应当满足管线的埋设要求。 第六章 城市景观和环境第二十九条 城市道路两侧、临江、临湖等重要地段的建筑应当符合以下要求：（一）临城市主、次干路两侧、临江、临湖建设住宅的，其临街立面应当进行公建化设计，并与所处环境相协调;（二)沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、储藏间等有碍市容景观的附属设施；（三）建筑物临街主墙面不宜设置空调机位，确需设置的，应当结合建筑立面统一隐蔽处理。第三十条 建设项目临街可以采用花台、绿化带等建筑小品隔离或者设计成透空型围墙；有特殊要求需要修建封闭式围墙的，应当对其进行美化处理。 第三十一条 新建居住小区

15、应当统筹规划门卫、值班室、围墙、社区服务用房、物业管理用房、市政配套设施等用房。第三十二条 由城市规划确定的商业步行街两侧骑楼的建设，应当符合以下规定：（一）骑楼建筑的底层外墙面至骑楼立柱外缘的距离不得小于3.5米;（二）骑楼地面应当与人行道地面相同，无人行道的应当高出道路边界处0。1米至0.2米,表面铺装应当平整，不得设置任何台阶或者障碍物；（三)骑楼净高不得小于4米，骑楼总建筑高度不得大于14米；(四）骑楼立柱外缘距城市道路红线距离不得小于0.5米，并设置防撞和安全措施。第三十三条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施的周围新建、改建、扩建建筑物，其高度

16、应当符合有关规定。第三十四条 建设项目的绿地率应当符合城市绿化管理的规定。计算绿地率指标的绿地面积，包括建筑基地中的集中绿地面积和建筑物周边、道路两侧的零星绿地面积。第七章 市政工程第三十五条 城市道路平面交叉口的进出口宜设展宽段；新建、改建、扩建城市道路上的公交停靠站宜采用港湾式布局。第三十六条 在道路一侧开设机动车出入口应当符合以下规定：（一）出入口宽度不宜大于10米；（二）相邻两条或者两条以上道路的，宜在较低一级的道路上开设出入口;（三)对须进行交通影响评价的建设项目，应当按照经审定的交通影响评价报告设置各类出入口；（四）在道路交叉口附近开设出入口的，其位置距城市主、次干路交叉口自道路红

17、线交点起，不得小于70米且不宜设在道路展宽段上,在支路上的或者旧城区特殊较小地块周边道路的，可以适当放低标准；(五)在交通性主、次干路上开设出入口的，宜采用右进右出的交通组织方式,并增设加减速车道。第三十七条 新建、改建、扩建市政工程应当编制管线工程规划，并符合以下规定:（一）电力、电信等管线应当下地埋设，已有的城市架空线应当结合城市改造逐步下地埋设;（二）排水管线应当实行雨污分流；（三）通信管线应当同沟共井埋设；（四）管线工程应当与城市道路工程同步实施，且预留管线，并埋设市政接户管,新建桥梁应当按照规划要求,预留管线通过的位置。第三十八条 管线及市政设施的设置应当符合以下规定： (一)管线干

18、线应当布置在靠近主要负荷中心或者支管较多的一侧;(二）管线穿越河道时，应当满足通航、河道整治要求以及有关专业技术规定；（三）燃气管道应当单独直埋,不得进入综合管沟.禁止沿高压电线走廊、电缆沟道或者在易燃易爆物品、腐蚀性液体埋场下埋设燃气管道;（四)给水、燃气等输送性质的干管宜布设于市政道路的机动车道下；（五）建设项目内的变配电设备、弱电设备宜室内设置。第八章 附 则第三十九条 本规定以下用语的含义：（一)旧城区,是指洪城路、解放西路、洪都中大道、洪都北大道、沿江北大道、抚河北路、抚河中路所围合的范围。(二）新城区,是指城市规划区范围内除旧城区以外的其他范围。第四十条 本市建设用地适建范围、建筑

19、密度及容积率控制指标、建筑工程建筑面积及容积率计算规则、建设项目停车配建标准、建筑间距计算及建筑高度计算规则和建筑物退让距离，由市城乡规划主管部门根据城市建设发展需要，另行制定并向社会公布。第四十一条 本市市城市规划区以外建制镇的城市规划管理参照本规定执行。第四十二条 本规定自2014年 月 日起施行。2004年1月21日市人民政府发布的、2004年8月30日修改的南昌市城市规划管理技术规定同时废止。附件一 建设用地适建范围表序号类别居住用地公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地工业 用地 物流仓储用地道路与交通设施用地公用设 施用地绿地广场R2A1A2A3A4A5A6B1B2B3B4B9M

20、WS1S2S3S4UG1G2G31居住建筑 2办公建筑 3文化设施 4中高等院校 5中小学 6体育设施 7医疗卫生设施 8社会福利设施 9零售商业 10批发市场 11餐饮 12旅馆 13娱乐康体设施 14其他公用设施营业网点 15一类工业 16一类物流仓储 17加油加气站 18综合交通枢纽 19社会停车场 20公用设施 注：为适建；为不适建；为由城乡规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。A3中的中小学用地不可兼容其他类别。 表中未列出的建设项目,应由城乡规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定。 附件二 建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修订）为正确引导城乡规划管理

21、,规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法,现依照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）,结合本市实践，对原建筑工程建筑面积、容积率计算规则（洪规技字2007 第1号）进行修订：第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准,不得随意虚构设计平面用途及性质。第二条 建设单位（个人)、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料.第三条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积并计入容积率 (一）地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率（含架空层内楼递间、门厅、电梯间等）；层高小于2。2米者按1/2面积计入容积率（含建筑物顶部的

22、楼梯间、电梯机房,及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等)。（二）在室外地坪（含覆土)以上部分的高度超过1.5米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准）。(三)临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。（四）超高层建筑的其他非避难空间（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房）应当计入容积率。第四条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积但不计入容积率（一）因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的,应进行竖向设计并组织

23、好排水并与相邻地块平接，抬高不超过2.6米。(二)主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1。5米的用于停车及设备用房的地下室。（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1。5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室. (四）层高不超过4。5米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；临江、临湖的住宅架空层层高，经规划局认可，可适当提高。（五)无围护结构的结构（设备管道）转换层（层高不超过4.5米）. （六）超高层建筑的无围护结构的避难间（非避难空间除外)。（七)出挑宽度大于2。1米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨

24、篷。第五条 建筑物阳台、外廊、突出主体结构的外挑等按以下方法计算建筑面积并计入容积率（一）南向或东西向进深不大于1。8米的主阳台、北向或东西向进深不大于1。2米的次阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积。（二）高度为两层的阳台，计算方法同上款；但建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。 （三)北向外廊原则上要求统一封闭，按其水平投影面积计算建筑面积。 （四）入户花园为阳台的一种形式，其计算方法同本条第一款.进深大于3米的入户花园按全面积计算建筑面积。(五）与阳台相接的附属构件(如花台等），其底板与阳台底板高差小于0。6米、有围护结构、位于房屋

25、建筑结构围合范围以内、外挑宽大于0。6米的，视为阳台,其计算方法同本条第一款。第六条 建筑层高计算标准（一)普通住宅建筑标准层层高最低不小于2.9米,但最高不大于3.2米；当层高大于3.2米时,不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h3（h为建筑层高）。（二）套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层层高可适当提高,但最高不大于3。6米；当层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h3（h为建筑层高）。（三）办公、宾馆建筑标准层层高最低不小于3.2米,但最高不大于4。2米;当办公建筑标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积,K= h3。2(h为建筑层高）.门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。(高档酒店、宾馆除外)（