油田东方城.ppt

1、调控十年政策频出调控十年政策频出 房地产未来趋势及房企路在何方房地产未来趋势及房企路在何方从2003年至今已经走过了10个年头，十年间政策频出，可谓十年九调。各种政策出台似乎都离不开一个限字，限购、限贷、限涨，2013年2月20日国五条的出台，房产价格能否得以有效抑制？在目前的市场条件和宏观经济条件下，房地产将会如何发展？据业内专家分析，从经济增长周期的维度判断，中国经济在2012年已经实现初步软着陆，已基本呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向大国崛起新台阶；如果从房地产业的维度判断，一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生重

2、要变化。一、房地产业由一、房地产业由“超高增长超高增长”转变为转变为“中低速增长中低速增长”过去30年，中国经济是典型的超高速增长。但是，由于人口周期变化及政府更加看重经济增长质量与社会和谐等因素，展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将告别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。二、房地产市场格局由二、房地产市场格局由“卖方市场卖方市场”转变为转变为“买方市场买方市场”当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向202

3、0年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。三、房地产的调控将不会放松三、房地产的调控将不会放松对于房地产业，2012年的中央经济工作会议只有一句话“坚持房地产调控不动摇”。这表明，本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。五、房地产市场也会从单一的商品房市场转向五、房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房商品房 保障房保障房”的双轨市场的双轨市场过去几年，城市保障房已经大步推开。展望未来十年，房地产的收益分配将转向公平

4、改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房 保障房”的双轨市场。六、作为不限购的投资形式六、作为不限购的投资形式 商业地产发展潜力无限商业地产发展潜力无限随着国家对于房地产市场调控的逐步加强，购房者对于投资高端豪宅的投资兴趣将会逐步降低。此时，商业地产作为一种不被限的投资形势必然会得到更多的开发商的注意，在接下来的一段时间，必然会有更大的发展。四、住宅市场的属性将从四、住宅市场的属性将从“商品时代商品时代”转为转为“商品时代商品时代”与与“产品时代产品时代”并重并重未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时

5、代”与“产品时代”并重。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。从国家城市地产政策来看：从国家城市地产政策来看：城市的地产行业已经进入平稳发展阶段；同时，行业的压力也日趋明显，风险也随之而来。然而，城镇一体化的发展战略又是区域地产的绝佳契机。河南省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要明确指出：一、建设社会主义新农村的重要性和现实基础今后十五年，是我省全面建设小康社会、实现中

6、原崛起的 重要时期，也是贯彻落实科学发展观的关键时期。二、建设社会主义新农村，坚持以发展农村经济为中心；全面增强农业和农村经济发展的活力和动力；完善农村基础设施，优化人居环境和生态环境；三、建立健全多元化投入机制，为新农村建设提供资金支持。在国家新农村建设的步伐中，新农村的改造建设作为新的地产契机；同时更是推动新农村发展的重要支撑。1.地产行业在一线、二线的城市中已处于稳步、缓和的发展阶段，在激烈竞争中承受巨大的风险压力；2.然而，三线城市和县区城市正处于飞速发展的蓬勃阶段；在没有受到国家政策的调控，虽说市场有所影响，但行业整体较为稳定；3.乡镇的新农村建设，则是一个初步的发展建设阶段；不仅存

7、在着巨大的发展潜力，同时区域庞大的人口基数，和国家新兴政策的支持更为乡镇的地产发展提供有力的平台保障。南阳油田又名河南油田，地处豫西南的南阳盆地，东临京广铁路，西近焦枝铁路，主要分布于南阳市宛城区、新野县、唐河县、桐柏县和驻马店地区的泌阳县境内，东西长71公里，南北宽19公里，范围约1349平方公里。局总部位于南阳市宛城区官庄镇，下属33个二级单位，现有职工家属9万多人，在岗全民职工3.62万人，拥有资产总额111.33亿元。河南油田已经发展成集石油勘探、油气开发、油品炼制、基本建设、规划设计、机械制造、多种经营、社区服务为一体的综合型石油化工基地。油田续存部分分为石油工程、公用工程、社会服务

8、、多种经营四大板块，近年来外创市场力度不断加大，石油、公用工程外部市场主要分布在4个国家、21个省区、80个市场；张店镇张店镇位于唐河、新野、宛城三县区结合部，河南油田腹地。全镇辖31个行政村，191个自然村，453个村民小组，8.4万人，总面积162.8平方公里，耕地15.9万亩。这里区位优越，交通便利，通讯发达，物产丰富。位于油区腹地，油田至沪陕高速快速通道连线、省道豫335线、大（朱岗）瓦（店）路、桐（河）苍（台）路穿境而过，东距312国道12公里，宁西铁路在镇设有二级站，镇村路网四通八达，全镇31个行政村已于2008年全部实现了“村村通”；其中：官庄镇官庄镇位于南阳市中心城区东南部，地

9、处宛城、唐河、新野交界处，是一个农业工业大镇，著名的南阳油田，。该镇辖25个行政村，252个村民小组，全国500强特大企业河南油田及其下属的32个二级单位均在本镇辖区，总人口13万人，其中农业人口6万人，非农业人口5万人，外来人口2万人，镇域面积88.2平方公里，其中建成区面积4.5平方公里。2002年，该镇完成农业产值2.7亿元，工业产值2.8亿元，乡镇企业产值5.6亿元，实现财政收入850万元，农民人均纯收入达到2300元。就本项目区域张店和官庄约总人口21.4万人，拥有216个自然村；这为项目的可行基础性数据提供参考。本案位于官庄北约1.5公里，处于官庄镇近10年的发展规划范围内。本案距

10、唐河约15公里；距同寨铺约10公里；距南阳约35公里。周边高速、省道、县道路等交通便捷，畅达四方。根据本案的区域属性及规划属性定义，为新农村建设项目。本项目重点范围为方圆5公里范围内，约覆盖周边10个自然村庄。本项目次重点覆盖方圆10公里范围，覆盖周边约25个自然村。本项目周边辐射方圆约1518公里范围，约40余个自然村。官庄官庄1010年规划：现有城区主力向北发展：年规划：现有城区主力向北发展：纵向：嵩山路北延至机修农场场区，路宽红线内40米，（主干道），两侧规划为政府功能用地。广北路北延至小尹庄村学校前的大路界，路宽红线内40米（次干道）两侧规划居民区，教育区（远期规划，搬迁林营和小尹庄林

11、营和小尹庄，路延至北环大道）恒山路北延至宗坡村东何庄宗坡村东何庄后的北环大道路界，路宽红线内40米，两侧以招商引资，建设工业园区为主。官庄镇区向东发展，形成涧河西岸城区。横向：顺延瓦官路，向东至黄山路，路宽红线内50米，（主干道，未来东连唐河。西接邓州），重新规划建设大尹庄村向西至官庄镇的大路，路宽红线内50米。由南向北，是行政大道，中间是东方大道，北有北环大道三横五纵，这样就构成了新城区的框架，局部小道路再行设计。从官庄的未来发展看，本项目处于发展规划的范畴；同时城镇的发展也带动了新农村的兴起。本案的出现，为区域的新农村建设增加动力。根据项目的各种情况判断，本案的属性为“新农村建设”，那么针

12、对的主要客群为周边的自然村。国家大形势是城镇一体化、新农村建设的前提；本案所处区域整体人群收入相对较好；周边交通畅达，又趋于城镇化；就项目自身来考虑，规模较大，则相应配套较为完善；因项目所在的区域为农村，相对经济落后，价格是消费者的第一关注因素；项目的整体规划和生活配套及环境，也将成为消费者购买的关键因素之一；项目虽是新农村建设，但实际是农村商品房的销售形式，故宣传引导是项目成功的重要关键；村镇人群较为朴实，口碑传播的有效率较高，对项目的未来蓝图十分关注；因而项目地块整体建设和未来社区描绘等，都是增强消费者购买信心的必要方式。地段城镇血统城市规模新城规划自然环境 区域 产品高端城镇社区全面高端

13、配套别墅级城镇住宅高端城镇居住环境交通畅达四方区域交通环境改善区域形象改善整体城市规划高速、省道、乡道环绕 唐河、南阳半小时生活圈半小时主城交通环境的实现城市全面生活环境规划未来城乡公交畅达社区规模较大社区人口较多形成社区的全面发展四周地势平坦社区四周无污染绿化、园林全面覆盖 高端的市场形象 大规模成熟的生活环境 通达的交通条件 完善的教育及医疗配套高端农贸市场社区高端教育设施社区全面医疗保障社区小中型商业配套社区健身设施齐全具有投资价值和长远价值优质城镇生活项目价值体系项目价值体系1 1项目价值体系项目价值体系2 2产品区域区域建筑品质户型设计交房配置独户别墅风格带来的建筑价值感/美感完美的

14、施工工艺五居设计完善的功能空间两至三层独户建筑舒适的空间布局/分区庭院铝合金防盗窗户隔音保暖玻璃防盗门高端独栋的交房配置高价值感的建筑外形合理舒适的户型设计高居住舒适度的产品地段项目价值体系项目价值体系3 3 高端的市场形象 便利的生活环境 通达的交通条件 完善的教育及医疗配套投资价值及长远性产品产品区域区域高 居住舒适度的产品城市居所的产品高端的的家庭和私人化享受高端居住环境地段项目产品定位：项目整体定位语：现营销手段战术形象力提升战术产品力渗透战术品牌力导入战术区域差异力战术现场力杀伤战术产品力强化战术形象力拉动战术产品力深化战术形象力丰满战术促销力打击战术活动力渲染战术销售节点与传播阶段

15、策略销售节点与传播阶段策略 11月1月3月5月7月9月11月12月开盘10月1月3月品牌导入期品牌导入期强销强销品牌丰满期品牌丰满期二期预定二期预定接待处开放持 续 销 售接受房源预定客户蓄积客户蓄积二期开盘销售二期开盘销售9月项目围墙、奠基等完成项目品牌导入项目品牌导入三大动作三大动作动作一：动作一：项目形象气质构建项目形象气质构建动作二：动作二：项目规模配套的肯定项目规模配套的肯定动作三：动作三：项目未来生活蓝图勾画项目未来生活蓝图勾画项目品牌导入项目品牌导入形象气质构建形象气质构建东方城的形象表现东方城的形象表现我们的选择是我们的选择是龙，是华夏的图腾；也是民族的图案代表。作为一个5千年

16、的图案，即代表了历史更代表了文化。寄托了民族的希望更寄托了人民的希望。从而达到项目过目不忘、便于传播的营销要求。项目纸杯表现项目手提袋表现项目单张表现项目单张表现项目围墙表现项目户外广告表现成就万人 城镇生活 梦想项目售房部背景墙表现项目品牌导入项目品牌导入项目规模配套项目规模配套核心竞争力核心竞争力万人大规模社区公园式社区社区医疗教育囊括娱乐、休闲、教育、运动、文化等为一体，打造管庄第一城镇社区。项目品牌导入项目品牌导入未来生活蓝图描绘未来生活蓝图描绘景祥景祥.东方城：东方城：官庄村镇行政办公中心官庄村镇行政办公中心南阳新型居住典范社区南阳新型居住典范社区未来未来的东方城规划有官庄及张店村镇区域行政办公中心、区域新型居住社区。将通过将通过“三区、三带、三心、一轴”的构建来实现。“三区”即3个综合片区，包括新型商业居住综合区、村镇行政办公居住警务、医疗、教育综合区等。“三带三带”为社区绿化景观带、社区文化景观带、社区活水景观带。“三心三心”是3个片区职能中心和景观核心，分别为江南景观核心、商业农贸综合商业核心、综合广场办公商业核心。官庄村镇综合商业服务中心官庄村镇综合商业服务中心景祥景