新余市物业管理办法.docx

1、新余市物业管理办法余府令第7号 新余市物业管理办法已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。 市 长： 二六年四月二十九日新余市物业管理办法第一章 总 则第一条 为规范我市物业管理活动，明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务，保障物业合理使用，促进物业管理的健康发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督，适用本办法。第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设

2、备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。 本办法所称业主，是指物业的所有权人。 本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业，是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托，根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。 第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区，建筑面积在2万平方米以上的

3、，应按照本办法规定的方式实行物业管理；建筑面积在2万平方米以下的，可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。 第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。 第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。 第二章 物业管理分工 第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的

4、日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。 第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。 第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。 第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责，厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管

5、理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项，按市政府有关规定执行。 第十一条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。 第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。第三章 物业管理区域划分第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建

6、筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。第十四条 新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的，可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的，遵循规模经营、方便管理

7、的原则，按照城市主次干道或者其他自然边界围合，可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。第四章 业主和业主大会第十七条 建立业主名册制度。业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。第十八条 物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力：选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；审议通过业主公约和业主委员会章程；决定选聘或解聘物业管理企业；决定有关业主利益和物业管理的重大事项；监督物业管理企业执行物业管理合同的情况；有关法律、法规规定的其他职权。第十九条 公有住宅出

8、售建筑面积达到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上，或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区，应当设立业主委员会。第二十条 开发建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份，负责（或委托物业管理公司负责）成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议，业主大会临时

9、会议的召开，应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。第二十一条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内予以公布。第二十二条 召开业主大会，可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向物业主管部门作出

10、书面报告，取得物业主管部门的同意，业主大会也可以书面方式召开。第二十三条 在首次业主大会会议上的投票权数，实行住宅1套1票。非住宅房屋不超过100平方米有单独房屋所有权证的为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30% 。首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。第二十四条 业主身份以售房合同或产权登记证为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的，可书面委托1人行使业主权利。第二十五条 开发建设单位未售出的空置房，由开发建

11、设单位作为业主参加业主大会，投票权数的确定按本办法第二十三条的规定执行。第二十六条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况；草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同，并负责合同的履行；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告；监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。第二十七条 首届业主委

12、员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。经依法选举产生的业主委员会备案时，物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第二十八条 业主委员会可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。第二十九条 业主委员会候选人人选，由所在街道办、居委会征求

13、有关各方意见后确定；也可由10名以上的业主联合提名候选人，但只能一次性推举一名。第三十条 业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意，会议决定的事项应向全体业主公布。第三十一条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。第三十二条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和

14、物业管理企业。第五章 前期物业管理第三十三条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或委托物业管理企业进行前期物业管理。开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。第三十四条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。第三十五条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十六条

15、开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第三十七条 在前期物业管理期间，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付（指交接钥匙）之日的当月发生的的物业服务费用由开发建设单位承担；出售房屋交付（指交接钥匙）之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担，物业销售合同未约定的，由开发建设单位承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担的

16、，从其约定。第三十八条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业项目、非住宅总建筑面积在1.5万平方米以下的物业项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理招投标的具体办法由物业主管部门另行制定。 第三十九条 开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权转让。第四十条 开发建设单位按照房地产开发项目总建筑面积5的比例配置必需的物业管理用房，总建筑面积在2万平方米以下的应配置不小于100平方米的物业管理用房，总建筑面积超过10万平方米的

17、，其超过部分按3配置。物业管理用房费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。按比例配置的物业管理用房，应当在业主委员会成立时，交与业主委员会。第四十一条 共用设施及物业管理用房应当与房地产开发项目同步规划、设计、施工、验收。房产权属登记机关在核发商品房预售许可证时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置；在办理房产权属登记时，应当在房产档案中载明物业管理用房的权属。第四十二条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，地下管网工程竣工图

18、等竣工验收资料； 设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 物业管理所必需的其他资料。第六章 物业管理服务第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容：物业的基本情况；服务事项；物业管理服务质量标准；物业管理服务费用标准、收费方式；物业管理酬金标准及支付方式；合同期限、合同提前终止的约定；物业、业主及住户资料的管理和移交方式；双方的权利义务；法律责任及解决纠纷的途径；双方约定的其他事项。物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。第四十四条 从事物业管理

19、活动的企业应当具有独立的法人资格，并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后，方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后，方可上岗。第四十五条 物业管理企业在接受物业管理后，是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任包括：履行物业管理委托合同，按本办法规定的内容、标准管理物业；保管好物业的综合验收资料；合理收取和使用物业管理费；对物业范围内的违法行为和违反本办法或业主公约的行为立即进行劝阻和制止，及时向业主委员会和有关行政管理部门报告，并为有关行政管理部门执法提供方便；接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；接受物业主管部门的物业管理工作考评。

20、第四十六条 业主委员会成立后，由开发建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。业主委员会通过业主大会选聘和委托物业管理企业进行管理。第四十七条 业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的，应经业主大会同意；物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的，应向业主大会报告；双方均应提前二个月通知对方，并按照合同及有关规定办理移交手续。第四十八条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第四十二条规定的资料。物业管理企业承接物业时，应当向当地社区居民委员会通报，并支持、配合居民委员会做好相关工作。第四十九条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者

21、解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门备案： 对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还； 移交全部物业档案资料和有关的财务账册；移交业主共有的房屋、场地和其他财物。第七章 物业的使用和维护第五十条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；法律、法规禁止的其他行为。业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。第五十一条 物业管理区域内

22、禁止下列行为：践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；乱停乱放车辆；破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；饲养禽畜；发生超过国家规定标准的噪音；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。第五十二条 业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先与物业管理企业签订协议。协议范本由物

23、业主管部门免费提供，内容应当包括：装修、维修、检修工程的实施内容和期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；服务费用与违约责任；其他需要约定的事项。第五十三条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。第五十四条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。第五十五条 建筑物的维修责任明确的，由责任人

24、负责维修，其他则按下列规定执行：房屋自有部分由业主或使用人负责维修；毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理公司进行维修，其费用由业主或使用人承担。第五十六条 住宅建设工程招标时，建设单位应当按照国家有关规定在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例预留建设工程质量保证金，并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后，建设

25、单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用，不得挪作他用。合同约定的质量保证金预留期满后，建设单位应当及时返还给施工单位。 第五十七条 设立住宅物业专项维修资金，专项用于物业共有部位、共有设施、设备保修期满后维修、更新和改造。具体办法另行制定。开发建设单位在前期物业管理中，不得动用物业专项维修资金。第八章 物业服务收费第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业管理服务收费包括下列项目：公共性服务收费，实行政府定价，包括物业管理范围

26、内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费；专项服务收费，实行政府指导价，包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费；特殊服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。第五十九条 普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，通过听证，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主（在成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费标准）与物业管理企业根据规定的基准价和浮动

27、幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。第六十条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

28、的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第六十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税赋和物业管理企业的合理利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分，具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用

29、设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用；物业管理企业所管物业支付的办公费用；物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第六十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少

30、于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第六十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第六十四条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。 物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，

31、一次最多可预收三个月的费用。 第六十五条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。第六十六条 业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。前期物业管理期间物业服务收费按照第三十七条执行。 第六十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用，由新业主承担。第六十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费