最全房地产(基础知识等)(售楼部)销售人员培训PPT演示稿.ppt

1、销售人员专业知识销售人员专业知识 培训教材培训教材宝资通项目咨询有限公司宝资通项目咨询有限公司二二000年十月编制年十月编制经典时代第一讲第一讲 房地产基本概念房地产基本概念$房地产的概念房地产的概念$房地产业的概念及内容房地产业的概念及内容$房地产房地产所具有的特点所具有的特点$房地产的开发过程房地产的开发过程土地的基本概念土地的基本概念l土地的类型土地的类型 l开发用地的获取开发用地的获取l土地的使用权及年限土地的使用权及年限l土地的土地的“三通一平三通一平”l土地的土地的“七通一平七通一平”第二讲第二讲 建筑基本知识建筑基本知识基本概念基本概念建筑类型建筑类型建筑结构建筑结构建筑布置形式

2、建筑布置形式（特点）（特点）建筑风格建筑风格第三讲第三讲 规划设计基础知识规划设计基础知识P基本概念基本概念P住宅规划设计住宅规划设计基本流程基本流程P户型设计的户型设计的基本流程基本流程P设计阶段的设计阶段的划分划分P设计图纸的设计图纸的基本种类基本种类第四讲第四讲 房地产综合知识房地产综合知识前期工作前期工作市场推广市场推广项目环境项目环境项目产品项目产品市场分析市场分析项目优劣项目优劣其他方面其他方面 A 房产的分类：房产的分类：住宅类和非住宅类住宅类和非住宅类B 住宅类分为：住宅类分为：商品房和非商品房商品房和非商品房C 商品房的概念：商品房的概念：由房地产开发公司综合开发，建成由房地

3、产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。补充概念补充概念商品房的分类商品房的分类A A 按商品房的性质来分按商品房的性质来分 居住商品房居住商品房和和非居住商品房非居住商品房B B 按商品房价格来分按商品房价格来分 平价商品房平价商品房和和市场价商品房市场价商品房C C 按销售对象来分按销售对象来分 内销商品房内销商品房和和外销商品房外销商品房房屋预售的条件房屋预售的条件A “A “五证五证”齐全齐全B B 工程建设投资达到工程建设投资达到25%25%“五证五证”是指是指A A 土地使用权证（简称：土地证）土地使用权证（简称：土地证）

4、B B 建设用地规划许可证建设用地规划许可证C C 建设工程规划许可证建设工程规划许可证D D 建设用地许可证建设用地许可证E E 商品房预售许可证商品房预售许可证第五讲第五讲 看图知识看图知识施工图施工图户型图户型图第六讲第六讲 面积及计算原则面积及计算原则面积的概念面积的概念面积的计算原则面积的计算原则面积的计算面积的计算第七讲第七讲 合同条款及签订合同条款及签订合同的类型合同的类型合同的条款解释合同的条款解释合同签订的注意事项合同签订的注意事项第八讲第八讲 银行按揭银行按揭银行按揭的概念银行按揭的概念银行按揭的流程银行按揭的流程办理按揭的费用办理按揭的费用办理按揭的条件办理按揭的条件按揭

5、款项的计算按揭款项的计算按揭的年龄要求按揭的年龄要求第九讲第九讲 类比楼盘分析类比楼盘分析类比楼盘的类比楼盘的信息收集信息收集类比楼盘的案例分析类比楼盘的案例分析第十讲第十讲 销售基本流程销售基本流程前期准备工作前期准备工作销售基本流程销售基本流程销售工作销售工作执行流程执行流程前期前期宣传部署工作流程宣传部署工作流程第十一讲第十一讲 客户问答客户问答A A 电话问答电话问答B B 现场问答现场问答经典时代经典时代第十二讲第十二讲 市场调研与分析市场调研与分析市场调研的价值市场调研的价值市场调研的模式市场调研的模式市场调查的研究市场调查的研究市场调查的市场调查的基本流程基本流程房地产的开发过程

6、房地产的开发过程一、建设用地的确定一、建设用地的确定二、可行性研究二、可行性研究三、勘察、规划、设计三、勘察、规划、设计四、土地平整及拆迁四、土地平整及拆迁五、开工建设五、开工建设六、竣工验收六、竣工验收七、维修与管理七、维修与管理u 市场推广、销售市场推广、销售返回返回什么是房地产什么是房地产?房地产房地产 是是指土地上的房屋等建筑物指土地上的房屋等建筑物和构筑物和构筑物,是是房产房产和和地产地产两种财产两种财产的总称的总称.房地产又称为 返回返回不动产房产和地产的定义房产和地产的定义房产房产：是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包

7、括全部土地房屋建筑物。确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地产：地产：并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。相应的经济效益的建设用地。返回返回房产的分类房产的分类房产分为：房产分为：住宅类和非住宅类住宅类和非住宅类住宅类分为：住宅类分为：商品房商品房和非商品房和非商品房返回返回什么叫商品房？什么叫商品房？由房地产开发公司综合开发，由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。其他建筑物。按

8、性质来分：居住和非居住按性质来分：居住和非居住 按价格来分：平价和市场价按价格来分：平价和市场价 按销售对象分：内销和外销按销售对象分：内销和外销返回返回房地产业是指房地产业是指8 从事房地产开发、经营、管理的从事房地产开发、经营、管理的 行业。行业。8 它包括土地的开发、经营、管理、它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维房屋的开发建设、买卖、租赁、维 修等。修等。返回返回房地产的特点房地产的特点A A 是价值大、集约化的商品是价值大、集约化的商品B B 价格差别比较大价格差别比较大C C 市场需求弹性大市场需求弹性大D D 安全性、保值性的商品安全性、保值性的商品E E

9、 具有一般商品的流通过程具有一般商品的流通过程返回返回开发用地方面的概念开发用地方面的概念开发用地的获取方式开发用地的获取方式土地的土地的“三通一平三通一平”土地的土地的“七通一平七通一平”土地使用权的年限范围土地使用权的年限范围返回返回土地的类型土地的类型工业用地工业用地 商业用地商业用地公用事业用地公用事业用地 交通运输用地交通运输用地住宅用地住宅用地 行政机关用地行政机关用地绿化用地绿化用地 军事用地军事用地其他用地其他用地 返回返回土地的获取土地的获取A 土地使用权出让土地使用权出让 三种出让方式：拍卖、招标、协议三种出让方式：拍卖、招标、协议B 土地的征用土地的征用C 土地的划拔土地

10、的划拔返回返回土地的使用年限土地的使用年限纯居住用地纯居住用地 .工业用地工业用地 .教、科、文、卫、体用地教、科、文、卫、体用地 .商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地 .综合或其他用地综合或其他用地 .返回返回70年50年50年40年50年“七通一平七通一平”“七通七通”：通路、通水、通电、通下污水、通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热通电讯、通煤气、通供热“一平一平”：土地平整土地平整返回返回建筑类型建筑类型多层建筑多层建筑高层建筑高层建筑 超高层建筑超高层建筑 返回返回八层以下，建筑高度不超过24米八层以上，二十四层以下二十四层以上建筑结构建筑结构砖木结构砖木结构砖混

11、结构砖混结构框架结构框架结构框剪结构框剪结构返回返回建筑布置形式建筑布置形式行列式行列式周边式周边式混合式混合式自由式自由式返回返回建筑风格建筑风格 什么叫什么叫建筑风格建筑风格？建筑风格的建筑风格的分类分类 住宅建筑风格的住宅建筑风格的表达要素表达要素返回返回建筑风格建筑风格A 是一个建筑物的个性或独特表征是一个建筑物的个性或独特表征B 是建筑的一种方式、类型或方法是建筑的一种方式、类型或方法C 是一代人文思想的重要组成部分，它作为是一代人文思想的重要组成部分，它作为 凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值 和美学观和美学观D 是一种建筑个性和建筑特征是一种

12、建筑个性和建筑特征E 是民族的特征，也是时代的特征是民族的特征，也是时代的特征F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式是建筑艺术和审美价值的直接体现形式返回返回建筑风格的分类建筑风格的分类A A 欧陆风格欧陆风格B B 古典与现代结合古典与现代结合C C 现代风格现代风格D D 异域风格异域风格E E 普通风格普通风格返回返回建筑风格的表达要素建筑风格的表达要素A A 立面立面B B 重点和细部处理重点和细部处理C C 材质材质D D 色彩色彩E E 空间及其组合空间及其组合F F 外部环境外部环境返回返回重点和细部处理重点和细部处理包括三个方面：包括三个方面：A A 部件部件：如窗户、门、走廊

13、、阳台、：如窗户、门、走廊、阳台、拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等 B B 形状形状：如角形、：如角形、V V字形、圆形、半圆字形、圆形、半圆 形、菱形等形、菱形等 C C 图案图案：主要是人、神、动物、器物：主要是人、神、动物、器物 等等返回返回基本概念基本概念朝向朝向 层数层数 层高层高 开间开间 进深进深长度长度 体型体型 净高净高 标高标高 楼高楼高栋距栋距 山墙山墙 分户墙分户墙 户内墙户内墙 外墙外墙女儿墙女儿墙 柱梁柱梁 楼板楼板 立面立面 天花天花返回返回基本概念基本概念A 规划用地规划用地 B 建设用地建设用地C 总建筑面积总建筑面积 D 建筑密度建筑密度

14、E 居住密度居住密度 F 容积率容积率G 绿化率绿化率 H 总户数总户数I 总居住人口总居住人口 返回返回总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积=地上建筑面积地上建筑面积+地下建筑面积地下建筑面积+公共建筑面积公共建筑面积返回返回建筑密度建筑密度又称为又称为“建筑覆盖率建筑覆盖率”居住建筑基底面积居住建筑基底面积建筑密度建筑密度=（%）居住建筑用地面积居住建筑用地面积返回返回居住密度居住密度 居住面积居住面积居住密度居住密度=（%）居住建筑用地面积居住建筑用地面积返回返回容积率容积率 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率=（%）建筑用地面积建筑用地面积返回返回绿化率绿化率返回返回 总绿化面积总

15、绿化面积 绿化率绿化率=（%）建筑用地面积建筑用地面积住宅规划设计的基本流程住宅规划设计的基本流程A 总体规划总体规划B 房型设计房型设计C 细节处理细节处理D 环境规划环境规划E 景观设计景观设计返回返回户型设计的基本流程户型设计的基本流程A 进行市场调查进行市场调查B 掌握户型需求掌握户型需求C 确定户型大小确定户型大小D 进行功能分区进行功能分区E 进行户型布局进行户型布局F 确定户型构成确定户型构成G 细部处理细部处理返回返回设计阶段的划分设计阶段的划分A 总体设计阶段总体设计阶段B 初步设计阶段初步设计阶段C 技术设计阶段技术设计阶段D 施工设计阶段施工设计阶段返回返回图纸的基本种类

16、图纸的基本种类A 总平面规划图总平面规划图 B 环境规划图环境规划图C 交通组织图交通组织图 D 单体平面图单体平面图E 建筑立面图建筑立面图 F 工程施工图工程施工图G 户型图户型图返回返回房地产开发前期工作房地产开发前期工作A 项目建议书项目建议书B 项目前期市场调研项目前期市场调研C 市场定位、价值评判市场定位、价值评判D 价值报告价值报告E 客户群体与产品定位客户群体与产品定位F 项目发展规划项目发展规划G 总体规划设计总体规划设计返回返回市场推广市场推广A A 广告宣传广告宣传B B 宣传物料的准备宣传物料的准备C C 样品房样品房D D 销售现场的布置销售现场的布置E E 项目示范环境项目示范环境F F 项目引导系统项目引导系统返回返回项目环境项目环境A 所处区域简介所处区域简介B 历史沿革历史沿革C 商业发展情况商业发展情况D 公共投资与重大建设公共投资与重大建设E 区域特色区域特色F 交通状况交通状况返回返回区域特色区域特色A 商业设施商业设施B 市政设施建设市政设施建设C 教育设施教育设施D 医院医院E 娱乐设施娱乐设施返回返回交通状况交通状况A 主干道及规划道路主干