星洲779财富中心营销策划1111.ppt

1、1北海星洲北海星洲779779财富中心财富中心整体营销策略整体营销策略合富辉煌（中国）广西公司合富辉煌（中国）广西公司20112011年年5 5月月1515日日目目 录录第一部分：项目理解第二部分：项目定位第三部分：项目的价值体系核心竞争力第四部分：项目销售第五部分：项目营销推广3 项目理解一项目愿景区域、地段与地块价值整体规划理解商业价值理解产品分析生活方式理解 SWOT综合评价44 利润合理化 快速销售，回笼资金 取得非凡的市场影响力 奠定开发品牌高端地位豪华、珍稀、保值、纯粹、最后的城市商业中心地标楼盘、封疆钜作。北部湾地产项目投资典范北海商业中心国际首席豪华住区 北海市商业中心地产标杆

2、项目愿景555项目处于城市商业核心区绝版地段区域地段价值项目项目项目项目北部湾广场北部湾广场项目地处北部湾中路60号，正对面是北海市客运中心，西面是五星级酒店凯旋国际大酒店，西南面是北部湾广场及北海最繁华商场-和安商港。东边紧靠北海最大公园-中山公园。6宜商不宜住项目经济技术指标总用地面积 3692.78（5.5亩）总建筑面积 40718.43 商业面积 10623.33 公寓面积 23903.40 总户数 426套项目一共30层，3梯20户。1-6层为商业，7层以上是公寓，l 项目体量小，单体商住楼，整体交付；项目体量小，单体商住楼，整体交付；l 商业占比较大，卖场式商业形态；商业占比较大，

3、卖场式商业形态；l 户型单一，公寓式户型间隔；户型单一，公寓式户型间隔；l 配套有限，电梯与停车位配比不足。配套有限，电梯与停车位配比不足。整体规划理解整体规划理解7北海商务办公、商业购物集中圈l 项目所属的片区云集城市项目所属的片区云集城市70%70%的中高档商业，商的中高档商业，商业配套需求十分大；业配套需求十分大；l 北部湾广场作为城市的中心，集中了城市商务办北部湾广场作为城市的中心，集中了城市商务办公的服务需求。公的服务需求。商业价值理解商业价值理解8产品单一 户型欠创新产品分析产品分析5种户型，4种一居室（43.15-55.31），1种二居室（70.54）户型方正，单面采光，内置阳台

4、，欠缺创新。9繁华 便利 圈层生活模式意向繁华，便利，圈层的氛围。工作与度假一起，购物与休闲一体，花园漫步，便繁华，便利，圈层的氛围。工作与度假一起，购物与休闲一体，花园漫步，便捷居住，捷居住，一种崭新的海滨一种崭新的海滨都市生活模式呈现。都市生活模式呈现。生活方式理解生活方式理解10优势明显 乘势拔高StrengthsStrengthsWeaknessesWeaknesses规模小，灵活变通整体交付，产品统一建筑风格现代简约市政生活配套好产品单一，选择面窄项目规模有限，难以营造良好的居住氛围户型欠缺突破性OpportunitiesOpportunitiesThreadsThreads北海将打

5、造成为“中国南部最佳的休闲旅游中心城市”。将带来大量的休闲旅游商机。北部湾经济区的发展和进程，为城市带来大量的商务服务需求。城市化进程带来大量商务商业居住需求项目位于具有保值性大的、投资价值高的，未来前景好的城市中心。政策的严控和不确定性为项目发展带来影响与区域部分项目构成一定的竞争关系城市未来房地产项目供应量极大，与海景资源投资形成激烈竞争。策略总结：策略总结：以商业核心区地段优势确立领导者地位以商业核心区地段优势确立领导者地位增加高附加值提升产品价值增加高附加值提升产品价值重新树立项目高商业价值的推广形象重新树立项目高商业价值的推广形象项目项目SWOT综合评价综合评价地段、区域与城市角度城

6、市之心 商业之心地段！地段！还是地段！绝版城央地块，雄踞城市商业区中心；发展条件最优，城市发展带动商地段！地段！还是地段！绝版城央地块，雄踞城市商业区中心；发展条件最优，城市发展带动商业核心区域发展。地段优势凸显价值。业核心区域发展。地段优势凸显价值。星洲星洲779财富中心财富中心项目自身条件角度项目具备高端公寓的条件项目规模优势 规模小，整体交付，商业体量占比较大，易于建立整体的商业形象。项目资源稀缺 项目占据商业区的核心位置，未来周边无土地供应，唯一性及差异性显现。商业居住领跑者商业居住领跑者 项目定位商业区、新CBD、政府牵头、逐渐完善，逐渐成熟区位地段价值项目坐享商业区核心位置，直面北

7、部湾广场，稀缺的城市资源和现代的都市生活配套，为项目高档国际公寓的打造提供了得天独厚的配套优势项目自身条件市场及竞争分析区域已没有待开发的一线地块北海商业核心区第一盘核心点：日趋成熟的、国际化商业区核心点：项目的规模和品质核心点：打造城市高端公寓产品标杆高尚国际公寓高尚国际公寓北海最具商业价值的核心区域通过区位、项目自身条件、市场及竞争四个维度定位项目通过区位、项目自身条件、市场及竞争四个维度定位项目高尚国际公寓 产品分割南宁豪宅划时代作品楼层楼层产品产品面向客群面向客群4205平米2211196平米2111186平米2011177平米1911168平米1811158平米1711149平米16

8、11140平米1511131平米1413112平米1213103平米11146平米4137平米3129平米2119平米149平米夹层15 项目价值体系 核心竞争力三地段规模产品设计生活配套精装体验智能系统物业服务个性化增值跃升生活方式核心竞争力16 项目销售四货量统计开盘时机决策营销中心决策推盘策略创新销售策略17 项目营销推广五营销推广策略推广调性推广主题及模拟广告营销活动首期推广部署18181818北海市的整体发展已呈现锥形，正在以高效的速度全面发展。政府致力将北海打造成为政府致力将北海打造成为“中国南部最佳的休闲旅游中心城市中国南部最佳的休闲旅游中心城市”。观点：商务平台和服务平台成为城

9、市房地产需求的主体。观点：商务平台和服务平台成为城市房地产需求的主体。发展目标拟分三个阶段推进：发展目标拟分三个阶段推进：l第一阶段：至2010年“十一五”期末时，产业总值达到相当于GDP30%左右。l第二阶段：至2014年北海对外开放30周年之际，产业总值达到相当于GDP45%左右。l第三阶段：至2020年，产业总值达到相当于GDP60%左右。发展重点：发展重点：1、大力发展海产品为主的美食业，打造美食猎奇的瑶池。2、积极推进现代商贸业，打造时尚消费的天堂。3、做强做大珍珠等饰品的制造、营销业以及海洋美容产品的加工业，打造美容保健的基地。北海市发展规划191919项目处于城市商业核心南宁主导发展方向：整体向东整体向东 重点向南重点向南我们的观点：东盟中央城位于凤岭核心区域东盟中央城位于凤岭核心区域东盟商务区内，市政资源优势明显，发展态势东盟商务区内，市政资源优势明显，发展态势 乐观。乐观。东盟商务区的功能定位：东盟商务区的功能定位：l创建南宁最具国际化的区域l创建一个具有商务区功能并承载商业服务、文化交流、娱乐休闲职能的城市核心区l创建一个具有东盟各国特色，为东盟各国和其它国家、地区政府、商务机构提供商务、办公和生活服务的综合园区一联络部(办事处)基地。项目处在城市东部的重点发展区域东盟商务区内区域地段价值20