方兴梅溪湖项目发展策划报告201110.ppt

1、附：湖南合富辉煌房地产操作豪宅案例p藏珑湖上国际花园（产品调整藏珑湖上国际花园（产品调整+销售代理）销售代理）p中信新城（全程代理）p北辰三角洲（首期产品策划）藏珑湖上国际花园-基本指标开发商：开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司项目位置：项目位置：洪山路188号月湖公园北侧 产品类型：产品类型：花园洋房、双拼别墅、独栋别墅、高层 住宅、酒店式公寓总用地面积：总用地面积：1500亩总建筑面积：总建筑面积：185万平方米住宅总户数：住宅总户数：3000多户容积率：容积率：1.85绿化率：绿化率：48.77%长沙大学藏珑湖上国际花园广电中心四方坪小区圣爵菲斯163医院麦德龙超市周边配套比较缺乏，尤其

2、是离医院和超市有一定的距离，给生活带来不便；虽然有周边配套比较缺乏，尤其是离医院和超市有一定的距离，给生活带来不便；虽然有319319国国道、万佳丽北路、工程兵大道，但公交车并不多。道、万佳丽北路、工程兵大道，但公交车并不多。藏珑湖上国际花园-区位配套藏珑湖上国际花园-项目规划A A地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象；地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象；B B地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升；地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升；CC地块属整体资源最佳地段，放到最后开

3、发，使之价值和利润达到最大化。地块属整体资源最佳地段，放到最后开发，使之价值和利润达到最大化。u 项目总占地项目总占地15001500亩，分为亩，分为A A，B B，CC三个地块，一期开发三个地块，一期开发A A地块占地约为地块占地约为500500亩；总建面约亩；总建面约5656万。万。一期一期二期二期三期三期1.11.1期于期于0707年年3 3月推出月推出 首开洋房108套、双拼54套、高层6栋1.21.2期于期于0808年陆续入市年陆续入市 推出独栋12栋、一栋高层2 2期于期于0909年年4 4月开始陆续推出月开始陆续推出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋3

4、3期计划于期计划于20112011年推出年推出藏珑湖上国际花园-产品组合及分布一期建筑类型一期建筑类型以高层、联排为主，以半围合式分布，在独栋、双拼别墅、花园洋房以外，更有直入云宵的空中宫邸不可多得，点式，板式，蝶式高层；不同的体态，不同的视角，不同的格局，保证将600亩湖面展现在每家每户面前。高层住宅区独栋别墅区花园洋房区双拼别墅区项目一期产品线组合：高层项目一期产品线组合：高层+洋房洋房+独栋独栋+双拼双拼首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时，也树立项目高端形首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时，也树立项目高端形象，后以独栋拔高最大价值，同时也提升高层的售价象，后以独栋

5、拔高最大价值，同时也提升高层的售价项目二期产品：高层项目二期产品：高层观景豪宅高层区点式品字高层区二期建筑类型二期建筑类型以89-206的点式品字高层及观景豪宅高层组成，占据项目核心景观中轴线，户型设计延续藏珑一贯的高端调性,方正大气,通透舒适,可最大限度地欣赏到园区核心景观与月湖公园的自然风光。藏珑湖上国际花园-产品组合及分布项目三期产品组合：独栋项目三期产品组合：独栋+双拼双拼+高层高层+公寓公寓独栋别墅区双拼别墅区观景豪宅高层区高层公寓区点式高层区三期建筑类型三期建筑类型以独栋别墅、双拼别墅、高层及公寓为主，建筑风格将沿用以往一贯的建筑形态，具体户型面积尚待规划之中。藏珑湖上国际花园-产

6、品组合及分布藏珑湖上国际花园-产品供销情况户型户型面积区间面积区间推出套数推出套数占比占比销售套数销售套数销售率销售率一房一厅39-4768452%26739%三房两厅101-13639030%26267%四房两厅126-20823217%14964%复式37021%150%合计39-3701308100%67952%2011 2011年项目推出其三期的精装公寓以及高层普宅产品，共推出货量年项目推出其三期的精装公寓以及高层普宅产品，共推出货量13081308套，销售套，销售679679套，套，销售率销售率52%52%，其中三房、四房的普宅产品销售情况较好，成交量都在，其中三房、四房的普宅产品销

7、售情况较好，成交量都在60%60%以上。以上。独栋独栋普宅普宅洋房洋房双拼双拼 由于前期中高端产品的热售，高层作为主力，价值提升明显；独栋作为稀缺型产品，价值表现力非常强劲，当时的售价遥遥领先。藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆，价格涨幅较大，2010年价格上涨迅速，2011年推出精装公寓以及普宅产品，售价在8500元/左右。藏珑湖上国际花园-价格走势藏珑湖上国际花园-价值点分析固有价值资源景观企业品牌嵌于600亩月湖公园内双瑞地产，在本地知名度不高整体固有价值中，地段与资源景观占据了整体固有价值中，地段与资源景观占据了相当大的优势相当大的优势地段紧临广电中心，地段条件优越可变价值园林景观利

8、用借景手法，最大化利用月湖公园的水景，作为项目背景；将自身融入公园之中；既利用公园，也成为公园一景层见叠出的空间美学，结合建筑不同层数的变化，由低矮的别墅过渡到高层住宅四位一体的景观绿化系统：小区中心绿化组团级绿化宅前绿化空中花园社区内配套包括会所、五星级酒店以及综合性服务设施（停车场库、社区物业社区内配套包括会所、五星级酒店以及综合性服务设施（停车场库、社区物业管理用房等），沿街商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐，社会服务管理用房等），沿街商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐，社会服务（幼儿园），市政公用设施等。（幼儿园），市政公用设施等。可变价值配套及商业会所幼儿园五星级酒店中央

9、景观轴沿街商业共沿街商业共1.41.4万方万方区域型商业配置区域型商业配置可变价值户型分析公寓建筑面积约401房1厅1卫户型点评：户型紧凑实用，功能性强，并带阳台设计+大面积飘窗设计，附加值高。建筑面积约104.552房2厅2卫户型点评：双主卧带独立卫生间，景观、生活双阳台，赠送面积大。可改三房，空间尺度绰越，功能实用。户型点评：大横厅设计，空间尺度大气，居住舒适，动静分区，产品附加值高，赠送面积大。建筑面积约1603+2房2厅2阳台价值评判地段企业品牌自然资源 园林景观配套及商业户型外立面产品品质物业管理 固有价值：固有价值：可变价值：可变价值：藏珑项目赢得市场口碑的核心价值表现在地段、月湖景观、户型、配套商业四个方面，藏珑项目赢得市场口碑的核心价值表现在地段、月湖景观、户型、配套商业四个方面，但外立面等出来的产品效果给项目带来了一定的负面评价。但外立面等出来的产品效果给项目带来了一定的负面评价。