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1、 敦煌事业台湾前三大房地产专业行销公司敦煌事业CUSTOMER Real Estate Professional Marketing理性消费时代重视品质性能及价格好、坏为判断感性消费时代重视品牌设计及使用性喜欢不喜欢为判断感动消费时代重视满足感及喜悦满意不满意为判断TOP消费时代重视成就感及自我实现独一无二为判断行销理念MarketingConcept敦煌事业传统思维行销导向商品导向新价值思维文化导向品牌导向品牌价值创造商品价值创造企业利益经营效益品牌领先市场领导者CUSTOMER Real Estate Professional Marketing行销价值体系MarketingValueSy

2、stem敦煌事业产业革命行销直效行销整合行销极大化行销资料库行销个人化行销CUSTOMER Real Estate Professional Marketing因高度成熟市场之行销新观念MarketingNewConcept敦煌事业房地产行销行销环境（不可控制变数“市场分析”）行销组合（可控制变数“4PS”）主观环境营建事业体-品牌品质房屋市场供需变化市场竞争个案目标市场行为分析消费观念趋势演变总体客观环境趋势产品订价推广通路传播组合（IMC）EVENT 事件行销SP 促销活动DS 直效行销PR 公共关系AD 广 告CUSTOMER Real Estate Professional Marke

3、ting行销概念MarketingConcept敦煌事业总体客观环境趋势国际环境转变趋势经济环境经济阶段发展政策资本市场 利率汇率通货膨帐自然环境现地景观土地政策建管政策金融政策行政法规环境人文环境人口成长市场需求政治环境 政治现况 文化环境 消费习惯的变迁建筑环境规划营建工程及建筑材料及技术之进步CUSTOMER Real Estate Professional Marketing行销概念MarketingConcept敦煌事业STEP1商品概念STEP2商品定位1.市场调查研究2.目标市场分析3.商品总主题形成4.建筑规划5.行销企划CUSTOMER Real Estate Profess

4、ional Marketing行销架构MarketingFrame3.商品概念形成6.SWOT分析7.商品概念确定8.商品定位9.商品草案形成敦煌事业STEP3行销定位STEP4行销计划10.商品化策略11.商品计划CUSTOMER Real Estate Professional Marketing行销架构MarketingFrame13.人力组织计划15.行销动脑会议17.行销架构拟定19.行销架构整合12.AD14.SP16.PR18.D.D.T20.EVENT敦煌事业STEP5计划推动STEP6计划执行21.行销阶段运作23.现场作业25.企划作业27.业务作业CUSTOMER Rea

5、l Estate Professional Marketing行销架构MarketingFrame22.教育训练24.PR展开26.发包作业28.EVENT展开29.人员进驻31.前置作业33.销售作业(一)35.销售作业(二)30.销售讲习32.DS展开34.SP配合36.协调会37.荣耀结案STEP7计划完成敦煌事业商品包装行销直效行销促销广告公关事件行销业务执行销售目标资料库定位个案市场概念CUSTOMER Real Estate Professional Marketing房屋市场行销新架构MarketingNewFrame敦煌事业商品概念提出目标尊贵化精致化国际级空间规划大师物业管理

6、权威达成目标导入名牌空间规划功能推动空间规划功能推动领导性品牌团队开发品牌设计品牌建材品牌管理品牌生活空间质材设施情境外观庭园铺面灯光景观敦煌事业国际团队会所多元主題智能化设备功能硬体文化硬体绿化园林主題流畅交通地段及环境机能外观气质房型平面项目项目产品力产品力构建构建无障碍环境设施主题广场各年龄段主题景雕家庭式SPA养生馆商务型功能会所游泳池,运动馆，美容、美体功能馆景观大道地铁和公交到核心区车程20分钟到交通枢纽车程15分钟繁华商圈休闲商圈和平公园、景观氧吧小学、中学、大学等书香氛围欧式简约、古典装饰，现代时尚建筑风格导入艺术大师景雕艺术型俱乐部双语社区识别体系文化內涵历史景雕全功能的休闲

7、空间小哈佛图书管RO渗透净水设备E時代宽频网络生活垃圾环保回收处理门禁、周界报警等小面积、实用性前瞻性创意空间高得房率混合型规划，满足不同层次需求国际化团队联袂打造敦煌事业全功能、全龄层青年社区全功能全功能创意创意游戏游戏艺术艺术人性人性休闲休闲学习学习运动运动联谊联谊全龄层全龄层幼幼少少青青壮壮老老情境化外观庭园铺面灯光景观植栽水景尊荣化生活空间质材设施社区VI敦煌事业媒体整合运作表LOGO个案VISLOGAN精神口号户外媒体印刷媒体电波媒体告示功能指示功能NP 报纸海报传单商品说明书DMRD收音机TVCF现场摄影 SP 消费时代 EVENTAD广告 PR 广告效果极大化敦煌事业SP促销活动

8、促进来人活动促进成交活动促进签约活动预约特惠价赠品活动(来就送 小型赠品 本案吉祥物)其他活动(周年庆 重要节日大型晚会亲子活动)三日内补足再送礼品或礼券一周内签约敬增大型礼品限时限量确保战果促进成交名人活动(影歌星活动明星球队行政首长 企业人)创造机会当场下定敬增小型家电或礼券等敦煌事业 直效行销D.D.T.目标客群 来访客群 意见领袖 已成交客户 资料收集 T.S追踪 D.S拜访 关系拓展 直接信函 介绍礼金 D.S拜访 T.S追踪 反应修整 问候函 问候函 D.S拜访 追踪 追踪管理 追踪管理 追踪管理 缔结成交敦煌事业EVENT策略事件行销事件主题社区行销社会参与社区CIS艺术步道社区

9、艺术景雕社区VI区域小学及订购户雕塑系学生吉祥物自由创作主题未来 自然健康媒体（记者招待会）公开评审奖学金新闻发布落成启用落成启用落成启用敦煌事业公共关系PR事件主题媒体参与媒体关系讯息发布消费心理掌握消费信心建立意见领袖二阶段传播理论敦煌事业业务作业流程项目市场咨讯商品定位人员编制业务专案行动动脑会议业务作业业务战术人员管理激励户外派夹报现场差异化细分化品牌教育价格情景业务讲习业务演练业务销售广告效果客户反应企划、业务协调会广告表现、媒体计划修整业务战术及商品建议修整业主协调会销售目标达成结案报告资料库敦煌事业企划作业流程会议主题广告表现动脑会议企划部研展、业务表现方案确定文案初稿确定（C）

10、文案确定（C.D）设计初稿（D）设计确定（A.D）表现确定（C.A.D）业务告知发展商简报媒体发稿效果拟定媒体品质业务现场下波修整敦煌事业广告表现文字表现图面表现广度深度强度美学工学经济学注意兴趣欲望行动购买业务敦煌事业社区会所空间建筑特色公共空间管理智能B1M1C1敦煌事业社區環境藝術創作石雕 彩繪墙面 社區圍牆 分區主題創造上海最尊貴住宅社區環境藝術大愛-藝術與住宅的融合社區空間 美化心靈大师级艺术创作朝森堂配合VI系列設計新聞性 尊贵性 藝術性 社會性營造社區形象價值社区艺术形象塑造社区艺术形象塑造敦煌事业会所建筑外观艺术形象会所灯光绿化情境营造会所内部装修情境营造VIP游艇俱乐部形象博

11、物馆会所形象商务功能：视讯会议设施、商务联谊厅运动功能：游艇会员设施、健身馆、网球场、室内外游泳池养生功能：SPA、美容、芬多精湖景冥想室休闲功能：咖啡吧、图书馆、多功能音响室、特色餐厅、棋牌室文化功能：木雕博物馆情境：会所空间 功能：敦煌事业情境：公共空间 功能：水下灯光照明庭院灯光绿化灯光步道灯光社区主题道路情趣铺面车行道路铺面人行道路铺面庭院道路铺面灯光计划铺面计划绿化计划（公共绿化、私人绿化）景雕计划（公共景雕、私人景雕）社区艺术大门艺术围墙主题特色植栽（梅、松、竹、莲、柳、桃、桂、枫）八大主题区松涛闻莺、红浪芰荷、柳外水天、桂影斜照、笼碧听竹、枫间信流、风舞千桃、轩观梅妆 敦煌事业未

12、来中国新海派（简约与华丽共舞、未来与古韵同醉）墙影风文的新江南，空间通过步移景移来产生变化 风格：功能：采日月光，捕八方风，现内外水，引四维绿，透无穷景的透漏望院格局。具体采用 ：建 筑 特 色 敦煌事业聘请世界知名物业管理团队导入全方位贴近别墅业主生活需求的高科技住宅科技宽频、地热泵空调、电子灭蚊、电子巡更、红外监控、ro逆渗透净水系统、社区频道、社区供应站 管 理 智 能 敦煌事业销售现场功能分区售楼中心引力动线功能造型引力视觉引力灯光引力人流车流接待区销售区解说区销控区休息区服务区障碍排除区敦煌事业销售情境视觉商品包装VI计划装饰灯光嗅觉气味听觉轻松活力感觉精致尊重轻松态度味觉饮料茶点敦

13、煌事业敦煌事业转变前对你的潜在和现有顾客一无所知创意导向横扫整个市场评估整个广告印象广告独白对消费者疲劳轰炸被动的消费者大众行销独特的销售主张U.S.P.单一管道行销转变后确认潜在和现有顾客反映导向满足每一个利基计算赢的多少新顾客和消费者对话和消费者建立关系涉入参与者直接大众行销附加价值主张多重管道行销CUSTOMER Real Estate Professional Marketing十大行销趋势TenMarketingTend敦煌事业极大化目标对象极大化媒体极大化责任极大化知名度极大化促销极大化融合极大化连接极大化销售极大化流通在所有媒体运用上，针对你最想吸引的顾客，做潜在的顾客诉求即接触消费者的新媒体保证其绝对可行广告针对大脑诉求，包括控制理性的左脑和感性的右脑促使消费者询问赋予广告双重任务将广告和销售连接接着建立资料库和占据消费者心理来达成销售增加新通路CUSTOMER Real Estate Professional Marketing极大化行销九个步骤MarketingNineSteps朝森堂房地产CAD:刘朝森DESIGN:李晓兵