收益法.ppt

1、 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l收益还原法的概念收益还原法的概念l收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤第六章第六章 收益还原法及其运用收益还原法及其运用1

2、重点掌握内容：重点掌握内容：重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。的内容。2一、概念一、概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯收是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。价期日现值的一种估价方法。是建立在货币具有时间价值的观念上，是

3、是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。称为收益价格。第一节第一节 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理3对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同。金存入银行获取利息所起的作用相同。二、理论依据：二、理论依据：预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。而是未来的因素。例如：某人拥有的不动产每年可以产生例如：某人拥有的不动产

4、每年可以产生2万元的净收益，此人万元的净收益，此人另有另有40万元资金以万元资金以5的年利率存入银行每年可得到的年利率存入银行每年可得到2万元的利万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值万元的资金等价，即值40万元。万元。故：故：4普通适用的收益还原法的表述：普通适用的收益还原法的表述：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净获取纯收

5、益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产的价格。收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产的价格。5三、适用对象和条件三、适用对象和条件适用对象适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益即可不动产有收益即可；适用条件适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预期，：收益法评估的价格，取决于未来的预期，因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益和风因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。

6、险都能够比较准确地量化。6四、收益还原法的操作步骤四、收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料；等数据资料；预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜的收益法公式计算收益价格选用适宜的收益法公式计算收益价格7第二节第二节 收益还原法的计算公式收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 0 1 2 3 4 t1

7、 t t+1 n-1 n A1 A2 A3 A4 At An通常以年为单位通常以年为单位V V价格价格 A Ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 Y Y报酬率报酬率8二、净收益每年不变 A1=A2=A3=An=A n=r=0有限年有限年有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n A A A A A A9公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格；不同年限价格的换算；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。101 1、直接用于计算价格、直接用于计算价

8、格 例：某房地产于例：某房地产于20062006年年9 9月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年的年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的报酬率为万元，该类房地产的报酬率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于试评估该宗房地产于20122012年年9 9月月1 1日的收益价格。日的收益价格。112 2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算 假设：假设：则则有：有：如果：如果：A An n=A AN N=A=A 则则有：有：如果：如果：Y=y Y=y 则则有

9、：有：12 例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/，报酬率为，报酬率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。13 例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/，对应的报酬率为，对应的报酬率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、报酬率为年、报酬率为10%10%下的价格。下的价格。143、比较不同年限价格的高低 例：例：有有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的

10、收益年限为5050年，单价年，单价1000010000元元/，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/。假设。假设报酬率均为报酬率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格:15A A房地产无限年价格房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格:A B 3、比较不同年限价格的高低 16 例：某宗工业用地使用权剩余年限为例：某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段的基准地年，所处地段的基准地价为价为15001500元元/平方米，制定基准地

11、价时设定的土地使用权年限为平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地报酬率为似，现行土地报酬率为6 6，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。宗地价格宗地价格=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 17A发生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n A A A A A A A180 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n A A A A A A

12、 AA发生在期中19三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式有限年公式n=无限年公式无限年公式0 1 2 3 0 1 2 3 n n A A(1+g)A(1+g)A(1+g)A(1+g)2 2 A(1+g)A(1+g)n-1n-1 Ai=A(1+g)i-120 例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限使用年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第年；预计该房地产未来第一年的净收益为一年的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长长2

13、%2%；该类房地产的报酬率为；该类房地产的报酬率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。21四、纯收益按一定数额递增有限年有限年无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n A A+bA+b A+2b A+2b A+(n-1)b A+(n-1)b Ai=A+(i-1)b22 例：某宗房地产预计未来第一年的净收益为例：某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%9%。试求该宗房地产的价格

14、。试求该宗房地产的价格。23递减没有无限年24五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt A1 A2 A3 At 0 1 2 3 t t 25若t年前的纯收益每年相等若若t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g递增递增 若若t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b递增递增 26 例：某宗房地产现行的价格为例：某宗房地产现行的价格为30003000元元/，年净收益为，年净收益为200200元元/，报酬率为，报酬率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在火车站，该火车站将在6 6年后建

15、成投入使用，到那时该地区将达年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为区，同类房地产的价格为50005000元元/。据此预计新火车站建成投。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。27 例：预计某宗房地产未来两年的净收益分别为例：预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元和万元和60.560.5万元，

16、两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该。该类房地产的报酬率为类房地产的报酬率为10%10%。求该宗房地产现在的价格。求该宗房地产现在的价格。28 例：某写字楼于例：某写字楼于20082008年年1010月月3030日取得日取得5050年的土地使用权，于年的土地使用权，于20112011年年4 4月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估月底建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于该写字楼于20112011年年5 5月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其未来前日的市场价格。市场分析显示，其未来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万元；第万元；第5 5年年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，该类房万元左右，该类房地产的报酬率为地产的报酬率为8%8%。试评估该写字楼。试评估该写字楼于于2011年年5月月1日日的价格。的价格。0 1 2 3 4 5 47.5（50-2.5）200 220 25