黑龙江大庆住宅用地.docx

1、黑龙江大庆住宅用地黑龙江省大庆市住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划技术报告大庆市国土资源局二一七年六月前 言为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据住房城乡建设部、国土资源部联合下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780号）及黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅联合下发的关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函2017133号）等文件的规定，大庆市国土

2、资源局结合房地产现状及经济社会发展状况，制定了黑龙江省大庆市住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划。住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的，通过对住宅用地供应能力及需求量的分析和预测，科学安排规划期内大庆市住宅用地供应的总量、结构、布局等，有效提高了政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。该计划的编制本着节约集约高效用地的原则，保障年度建设用地需求，促进大庆市社会经济快速的发展。黑龙江省大庆市住宅用地三年（20

3、17-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划编制工作得到大庆市房产局、建设局、规划局、统计局、发展和改革委员会等多个部门的大力支持与密切配合，在此表示感谢！目 录第一章 计划编制的目的、意义、依据和适用范围 1一、计划编制的目的 1二、计划编制的意义 1三、计划编制的依据 2四、计划适用范围 4第二章 计划编制的指导思想和基本原则 5一、计划编制的指导思想 5二、计划编制的基本原则 5第三章 计划指标 7一、住宅用地供应总量 7二、土地和住房结构的确定 14三、住宅用地空间布局 14第四章 供应导向 15一、调整供应力度，稳定预期 15二、优化空间布局，促进和谐宜居 15三

4、、减量发展，落实城市总体规划 15第五章 保障措施 16一、建立工作机制，明确任务目标和职责分工 16二、加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督 16第一章 计划编制的目的、意义、依据和适用范围一、计划编制的目的为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位；为有效实施国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。根据住房城乡建设部、国土资源部联合下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780号）及黑龙江省住房和城乡建设厅、黑

5、龙江省国土资源厅联合下发的关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函2017133号）等有关规定，制定本计划。二、计划编制的意义无论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明，有了科学合理的计划，市场运行才能减少盲目性，才能有序运行。住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的，体现了对未来住宅用地供应总量、结构、布局等方面的设计和谋划。有了这个计划，才能对供多少地，何时供，以什么方式供，供应结构、方向如何等做到心中有数，才能进一步提高政府供地的前瞻性、科

6、学性、针对性和合理性。2004年以来，中央要求利用土地政策参与国民经济运行的宏观调控，而编制土地供应计划，对落实一个地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。特别是2009年以来，国土资源部多次强调土地供应计划管理在宏观调控中的重要性，指出土地计划的职能已从单一服务于土地资源管理，逐步转向管理与宏观调控并重。2011年以来随着新国八条、房价控制目标、房产税调整、信贷政策改变、限购令的等房价调控政策的出台，中央更加强调了住宅供应计划的调控作用。“十三五”期间，大庆市将牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，力争把大庆建设成为产业多元发展的经济大市、彰

7、显大庆特色的文化名市、促进区域繁荣的中心城市、环境和谐优美的生态园林城市、人民群众认同感自豪感获得感不断提升的幸福城市。在“十三五规划纲要”中对改善民生、提高人民生活质量作出了明确指示，如实施保障性安居工程，推进铁路沿线、龙凤新兴地块等棚户区改造，完成红岗塞纳新村、大同同北路区块等城中村改造等。编制科学合理的住房供地计划，可以控制住房供地结构和时序，中小套型商品房建设用地需求，保障中低收入阶层的住房供应，有利于房地产市场回归理性，对促进大庆市国民经济和社会健康稳步发展有着重要意义。三、计划编制的依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号

8、，2004年8月28日）2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）3、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）4、关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）5、住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）6、土地储备管理办法（国土资发2007277号）7、关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知（国土资发201126号）8、关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知（国土资发20112号）9、国

9、土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014119号）10、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780号）（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、黑龙江省土地管理条例（黑龙江省九届人代会常委会第33号）2、黑龙江省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见（黑政发201195号）3、黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函2017133号）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）2、中华人民共和国国土资源部国

10、有建设用地供应计划编制规范（试行）（国土资发2010117号）（四）当地有关规划资料1、大庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）2、大庆市中心城区建设用地集约利用潜力评价技术报告3、大庆市土地利用总体规划4、大庆市土地利用年度计划5、大庆市城市总体规划四、计划适用范围大庆市住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划适用范围为，大庆市市本级范围内计划期供应的全部住宅用地。住宅用地三年滚动计划的计划期为三年，年度为2017年1月1日至2019年12月31日；住宅用地五年中期规划的计划期为五年，年度为2017年1月1日至2021年12月31日。第二

11、章 计划编制的指导思想和基本原则为贯彻落实科学发展观，严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策，坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则，合理调配住宅用地供应指标，通过指导性与指令性相结合的方式，本着节约集约高效用地的原则，全力保障住宅用地需求，促进我市健康有序发展。一、计划编制的指导思想依据住房城乡建设部、国土资源部联合下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780号）及黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅联合下发的关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函2017133号）文件要求，编制大庆市住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五

12、年（2017-2021年）中期规划。该计划是指大庆市人民政府在计划期内对住宅用地供应的总量、结构、布局等做出的科学安排。计划的指导思想为：牢固树立“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚决贯彻中央“控房价、稳市场、去库存、防风险”的要求，认真按照“分类调控、因城施策”的原则，合理安排市本级三年和五年住宅用地供应的总量、结构、布局等，有效改善商品住宅供求关系，稳定市场预期，确保市本级房地产市场持续健康发展。二、计划编制的基本原则（一）分类调控、因城施策原则开展调查摸底，摸清商品住宅库存量、开发量、以往三年和五年商品住宅用地年均实际供应规模、今后三年和五年商品住宅用地供应潜力等，在科学分析本地商

13、品住房供求情况的基础上，全面研判房地产市场变化趋势，坚持稳市场与去库存并重，合理确定住房建设规模。（二）节约集约用地原则节约集约用地主要包括了三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。（三）统筹均衡原则在认真分析现状的基础上，要根据住宅建设规划和年度计划，并结合当地的人口变化预测、商品住宅库存和去化周期、商品住宅用地供应潜力以及以往三年或五年商品住宅用地年均实际供应

14、规模等因素，按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，统筹兼顾安排中期和三年商品住宅建设所需用地的总量、结构、布局等。（四）存量为主、增量为辅原则优先安排符合规划的低效利用再开发土地、储备土地、政府收回的国有土地和批而未供土地，用于商品住宅建设，切实提高存量土地保障能力和利用效率。（五）持续利用原则土地利用不能只顾眼前而不顾长远，不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。同时，对土地利用结构调整更应在可持续发展理论的指导下遵循客观规律，实现土地类型的合理转换，做到保护与利用并重，利用服从保护，最终实现土地的可持续利用。第三章 计划指标大庆市住宅用地三年（2017-201

15、9年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划，计划指标包括供应总量、土地和住房结构、空间布局三方面内容。一、住宅用地供应总量大庆市国有建设用地总量的确定主要采用两种途径来确定，一是定性分析法，根据大庆市住宅用地供应能力、经济社会发展情况、土地利用和房地产市场的现实状况，预判未来大庆市住宅用地供应量的大小；二是定量预测法，根据大庆市前几年的供地总量，运用模型分析预测未来五年住宅用地供应量；两种途径相结合，保证了预测和现实需求的平衡，具有相对的严谨性与科学性。（一）调查分析住宅用地供应能力调查分析住宅用地供应能力是指通过对土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析，依据规划实施状

16、况，初步确定国有建设用地供应潜力；通过对政府收购储备的土地、年度土地利用计划中拟供应土地等来源，进行潜力分析，综合确定住宅用地供应能力。通过对大庆市土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析可知：到2020年（城市规划期为2011-2020年），大庆市规划住宅用地面积为6637.10公顷，目前未建设区域主要集中在龙凤湿地北侧、龙永路东侧、万宝三区右侧、让胡路火车站及四厂地区、王家围子；另外规划用途为住宅用地，现状为其他用地的土地面积约为239公顷。目前大庆市土地储备住宅用地规模为288.28公顷，主要集中在龙永路东侧、万宝三区右侧、让胡路火车站及四厂地区。通过以上数据可知，城市规划未

17、建设区域与土地储备区域基本吻合，也就是说到2020年住宅用地可供应总量至少为288.28公顷；另外将土地利用现状遥感影像图与城市规划图进行对比，可以看出未在土地储备区域内的王家围子、龙凤湿地北侧区域还有较大的建设空间，故大庆市住宅用地供应能力较强。（二）预测住宅用地供应量1、相关调查和分析（1）经济社会发展状况和走势根据统计部门提供的数据，得到大庆市2012-2016年住宅用地历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表。各项指标示意如下：Y某年的住宅用地供应量;x1国内生产总值(GDP)；x2第二产业值；x3某年第二三产业比重；x4固定资产投资；x5某年总人口数；x6城市化率。表1 2012-20

18、16年住宅用地历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表年份Y(公顷）x1 (亿)x2 (亿)x3 (%)x4 (亿)x5 (万)x6 (%)2012384.834004.073235.9396.071375.51281.751.372013129.804100.053184.3495.731527.89282.651.562014197.474077.513079.9395.30919.52276.052.07201511.212983.461935.7393.47554.09275.551.29201655.382610.021523.9392.83565.26275.852.43图1 201

19、2-2016年大庆市住宅用地供应总量与经济、社会驱动因子相关关系图1图2 2012-2016年大庆市住宅用地供应总量与经济、社会驱动因子相关关系图2从表1及图1、2可以看出，2012-2016年大庆市国内生产总值（GDP）、第二产业值、固定资产投资额均呈下降趋势；第二三产业产值仍占主导地位，且占比保持平稳；总人口、城镇人口数、城市化率变化幅度不大；住宅用地供应量整体呈下降趋势，展现出跳跃式下降形态，即高-低-略高-低-略高，其中2015年达到历史最低，随着房地产市场的回暖，需求量增加，预测未来住宅用地供应量将有小幅增加。（2）土地利用和房地产市场状况通过对近年来已供应住宅用地的总量、方式及开发

20、利用情况等进行调查，掌握房地产市场发展状况和运行规律，对计划期内住宅用地供应量进行分析。根据土地、房产、建设部门提供的数据，我们了解了大庆市历年供地计划执行情况、历年商品住宅销售情况以及目前商品住宅的在建在售情况。表2 住宅用地2012年-2016年供地计划执行情况调查表 单位：公顷 用途年份合计廉租房用地经济适用房用地商品房用地2012年供应计划427.3409.02418.32实际用地384.83011.04373.792013年供应计划194.3105.0189.31实际用地129.8000129.802014年供应计划235.1805.0230.18实际用地197.4704.37193

21、.102015年供应计划207.7200207.72实际用地11.210011.212016年供应计划13300133实际用地55.384.377.0343.98图3 2012-2016年大庆市住宅用地供地计划执行情况变化图从表2、图3可以看出，与2012年相比，大庆市供地计划实际执行情况整体呈现下降趋势，供地计划执行情况变化图呈现的折线状态与历年住宅用地供应量变化情况极为相似，展现出跳跃式下降形态，即高-低-略高-低-略高，其中2015年达到历史最低，随着房地产市场的回暖，预测未来住宅用地供应量将有小幅增加。表3 大庆市2012-2016年商品住宅销售情况汇总表年份历年销售商品住宅建筑面积（

22、万平方米）商品住宅年末库存量（万平方米）库存消化周期（月）2012217.06370.320.52013580.44352.947.32014235.23379.7919.42015169.73281.6519.92016174.98190.2913图4 2012-2016年大庆市住宅用地销售情况及年末库存量变化图图5 2012-2016年大庆市住宅用地库存消化周期变化图从表3及图4、5可以看出，大庆市2013年商品住宅销量突然大幅增加，而后又快速回落，2015年后才开始呈现增长态势，而商品住宅年末库存量2014年后开始匀速回落；大庆市历年库存消化周期变化图与历年商品住宅销量变化折线呈现镜像状

23、态，即2013年库存消化周期突然大幅缩短，而后又快速增加，2015年后才开始出现缩短态势。商品住宅销售量的小幅增加，年末库存量的匀速减少，库存消化周期的缩短，预测未来大庆市住宅用地供应量将小幅增加。根据调查，大庆市目前住宅每户平均1.6套，人均建筑面积43平方米，库存消化周期13月，住房量已能满足居民的实际需求，按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标的分类，住宅用地供应应该处于持平状态。但根据对大庆市居民居住条件需求的调查，目前大庆市缺少高品质住宅小区，随着居民生活水平的提高，居民对于住宅小区的基础设施状况、绿化率、物业管理等提出了更高的要求。综上，考虑到大庆市居

24、民对于住房的实际需求，预测未来大庆市住宅用地供应量将小幅增加。2、科学方法预测住宅用地供应量在上述工作基础上，根据当地的实际情况，选用灰色模型预测法，预测国有建设用地需求量。根据2012-2016年大庆市住宅用地历年供应总量，利用灰色模型预测法，设定2012年为初始时间t=0,其他年份依次类推，建立住宅用地供应总量预测模型为：x(t+1)= 1446.863658e0.022836t-1417.325182令t=5、6、7、8、9,分别计算出2017、2018、2019、2020、2021年住宅用地供应总量为44公顷、34公顷、27公顷、22公顷、19公顷。3、确定住宅用地供应量根据上述预测分

25、析，剔除不合理成分，将预测量与实际用地需求紧密结合，确定大庆市2017-2021年住宅用地总供应量为146公顷；2017-2019年住宅用地总供应量为105公顷，具体内容见表4。表4 大庆市2017-2019年住宅用地供应计划结构表 单位：公顷2017年2018年2019年计划供地量443427二、土地和住房结构的确定大庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中阐明：“推进铁路沿线、龙凤新兴地块等棚户区改造，完成红岗塞纳新村、大同同北路区块等城中村改造，“十三五”期间计划改造4500户。完成农村泥草危房改造。优化住房供给结构，扩大中低价位、中小户型住房供给，研究探索库存商品房改为保障性住房，

26、多措并举解决好新就业职工等中低收入群体基本住房问题。”根据实际调查，大庆市保障性安居工程已经趋于完善，未来对此类用地的需求量不大。基于上述“十三五”规划的重要指示，结合未来住宅用地预测结果及土地利用现实情况，确定大庆市2017-2021年住宅用地面积为146公顷，其中棚户区改造用地为15公顷，商品住房用地为131公顷。表5 大庆市2017-2021年住宅用地供应计划结构表 类别总计保障性安居工程用地商品住房用地计划供地量（公顷）14615131供地占比（%）100.0010.2789.73三、住宅用地空间布局大庆市住宅用地中心区域主要为龙凤区基准地价一二级地范围内，让胡路区基准地价一二级地范围

27、内，萨尔图区相对已经弱化。2017-2021年，大庆市重点建设区域主要为龙凤湿地北侧、龙永路东侧、万宝三区右侧、让胡路火车站及四厂地区、王家围子区域等。第四章 供应导向一、调整供应力度，稳定预期结合需求，调整供应力度，努力稳定预期，促进房地产市场健康平稳发展。基于住房存量和人口总量，深入分析住房需求结构和人、房、地资源匹配关系，全面落实房地产市场调控要求，回应民生重大关切，科学合理确定住房建设计划，立足当前与长远，有效配置住房供地总量、结构、布局等，建立住宅用地供应长效机制，综合施策，稳定预期。二、优化空间布局，促进和谐宜居坚持目标导向，调整优化住宅用地供应空间结构，统筹生产生活生态布局，促进

28、和谐宜居。居住用地优先在大容量公共交通廊道节点周边布局，城市中心，发挥规划引导作用，同步完善配套设施，把握住宅用地供应节奏时序，实现产业和人口、居住和交通的有效对接。推进“三旧”改造建设，提高存量用地利用效率，优化老城区居住环境，促进城市功能更新，提升城市现代化水平和实现城市空间价值增长。三、减量发展，落实城市总体规划坚持减量发展，从更大的空间尺度优化用地结构布局，确保供、减挂钩，全面落实城市总体规划。通过科学安排今后三年和五年住宅用地供应，统筹空间规模产业三大结构，高起点谋划供地能力，多渠道筹措用地，依托大区域综合整治开发，促进拆违、疏解和生态环境治理，逐步实现城市绿色化。第五章 保障措施一

29、、建立工作机制，明确任务目标和职责分工加大大庆市政府在土地储备开发和住宅用地供应中的主导性作用，逐步健全住宅用地计划的工作机制。一是加强基础工作，市发展改革、规划和国土资源等部门要会同市政府尽快做好计划实施涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作，加强协同配合，简化审批程序，提高服务效率。二是完善土地储备开发运作模式，加强政府储备力度，提高对房地产市场调控能力。二、加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督大庆市国土资源局和发展改革委员会等部门要切实加大计划执行过程中的协调力度，及时总结计划执行情况，定期向市政府报告。在供应总量和结构相对稳定的基础上，继续完善住宅用地供应计划调整机制。对于未列入供应计划的新增项目，条件成熟后，纳入计划。