无锡太湖广场项目定位报告报告.ppt

1、第1页无锡项目产品定位无锡项目产品定位营销中心营销中心第2页CONTENTS目目 录录r第一部分第一部分 项目概况项目概况r第二部分第二部分 无锡高端公寓市场无锡高端公寓市场 r第三部分第三部分 项目发展模式探讨项目发展模式探讨r第四部分第四部分 项目产品定位项目产品定位r第五部分第五部分 项目产品策划项目产品策划第3页CONTENTS目目 录录r第一部分第一部分 项目概况项目概况r第二部分第二部分 无锡豪宅市场无锡豪宅市场 r第三部分第三部分 豪宅客户分析豪宅客户分析r第四部分第四部分 项目产品定位项目产品定位r第五部分第五部分 项目产品策划项目产品策划第4页1.1 项目位置及现状项目位置及

2、现状宗地位于无锡南长区太湖大道与通扬路交叉口东南侧。项目西侧隔世贸中心项目即是无锡规划新CBD区域太湖广场项目概况项目概况本项目地块本项目地块第5页本项目地块本项目地块1.2 项目周边及配套情况项目周边及配套情况地块西侧500M为太湖广场与清扬公园。地块距图书馆、大会堂、行政服务中心约1公里地块与中山路、五爱路等多个市级商业中心均在项目3公里以内周边教育资源包括辅仁中学、侨宜幼儿园、南长中心小学医疗设施方面，无锡医疗中心位于地块周边，无锡疾病控制中心、南长医院均在本项目三公里辐射范围之内项目概况项目概况第6页本项目地块本项目地块1.3 项目周边交通情况项目周边交通情况交通布局：立体交叉通行顺畅

3、 以三横两纵一街太湖大道、通扬路、清扬路为主干道，距离市中心4公里以内。第7页o 太湖广场（开放式）无锡市未来最高档的CBD区，且区级政府机构多，生活配套完善，交通系统发达。已形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会和休闲为一体的高品位城市广场。项目概况项目概况1.4 太湖广场规划太湖广场规划第8页四至范围：北至太湖大道、西至通扬路、东侧以自然河道为界，南侧与清名新村相邻地块面积：地块南北长约200米，东西长约210米，面积约合34343平米 地块现状：地块为居住、工业混合的老城区，整体环境一般，处于拆迁阶段。宗地现状宗地现状项目概况项目概况北侧太湖大道南侧道路东侧古

4、运河景观东侧历史街区西侧在建世贸中心项目地块内电瓶车厂1.5 宗地现状宗地现状第9页CONTENTS目目 录录r第一部分第一部分 项目概况项目概况r第二部分第二部分 无锡高端公寓市场分析无锡高端公寓市场分析 r第三部分第三部分 项目发展模式探讨项目发展模式探讨r第四部分第四部分 项目产品定位项目产品定位r第五部分第五部分 项目产品策划项目产品策划梁溪河板块梁溪河板块蠡湖板块蠡湖板块太湖大道太湖大道运河运河市中心市中心太湖广场太湖广场太湖新城太湖新城南长北区板块南长北区板块魅力万科城二期太湖国际社区三期观山名筑融创天鹅湖二期世家名门绿城玉兰花园一期尚锦城一期太湖国际社区二期中星苑时代国际清扬御庭

5、时代上城一期朗诗未来之家二期茂业豪园世贸国际公寓蠡湖香榭湖滨壹号花园二期蠡湖壹号一期山水湖滨花园二期湖滨杰座佳城国际中心无锡高端公寓分布梁溪河板块梁溪河板块蠡湖板块蠡湖板块太湖大道太湖大道运河运河市中心市中心太湖广场太湖广场太湖新城太湖新城南长北区板块南长北区板块蓝庭国际名都华庭领馆88万达广场万科金域蓝湾山语银城阳光嘉园瑜憬湾花园二期奥林花园三期太湖锦园紫金英郡瑜憬湾花园三期金色江南四期富安华庭中星苑时代国际清扬御庭时代上城一期朗诗未来之家二期茂业豪园世贸国际公寓鼎牌吾爱人家西水东一期无锡高端公寓分布第12页规模豪宅项目的规模普遍较大（30万平米以上）在相关配套的打造上具备较大的优势；物业类

6、型较大的规模以及较低的容积率使得其他的项目在物业形态的选择上比较的丰富，或者有较低的建筑覆盖率，具备舒适的尺度空间与园林环境；楼体形态大多数豪宅项目为一梯两户（最多三户）的板式结构，太湖广场的项目由于规模小，容积率高，普遍设计较大的户型来满足户型的舒适感项目名称板块总建面物业类型绿城玉兰花园一期太湖新城板块1501495栋27层的高层2栋17层的小高层时代上城一期太湖广场板块102520.04 1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10栋7层多层朗诗未来之家二期太湖广场板块90259.63栋15-16层小高层;2栋32层高层茂业豪园太湖广场板块1300003栋44层的高层世贸国际公寓太湖广场板块

7、1375651栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;鼎牌吾爱人家南长北片板块78391 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层西水东中央生活区一期南长北片板块148950.064栋32层的高层4栋16层的小高层万达广场梁溪河板块377870.171栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层万科金域蓝湾梁溪河板块384490 12栋33层高层蠡湖壹号一期蠡湖新城板块1591868栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:1

8、5栋规模与物业形态分析第13页高端公寓项目分析o太湖广场项目的容积率明显高于其他区域的项目；o高容积率意味着在物业形态的上，太湖广场的项目有着天然的劣势；o在无锡这类三线城市，如何突破高容积率与大户豪宅的矛盾是本项目重点考虑的问题。容积率分析绿城玉兰花园一期时代上城一期朗诗未来之家二期茂业豪园世贸国际公寓鼎牌吾爱人家西水东中央生活区一期万达广场万科金域蓝湾蠡湖壹号一期01234567容积率第14页户型分析项目户型面积区间比例茂业豪园二房114-11749.10%三房150-18249.10%复式370以上1.80%世贸三房160-21557.33%四房187-28719.94%五房240-26

9、222.31%朗诗一房53-6416.05%三房90-14074.39%四房197-2179.56%时代上城二房89-12251.47%三房123-15334.53%四房152-2558.90%金域蓝湾二房89-9044.44%三房12111.11%四房157-21744.44%万达一房50-7541.90%二房79-9322.22%三房124-13933.42%西水东二房88-9033.37%三房137-19754.44%跃层202-4008.02%吾爱人家二房89-9029.63%三房118-14259.26%跃层19-70-22311.11%玉兰花园二房10415.52%三房168-17

10、31.34%四房203-26635.52%蠡湖一号二房93-9311.33%三房117-16342.58%四房164-20120.12%第15页太湖广场板块的茂业豪园一期、世贸国际的户型都是以大户型为主，户型面积在200平米以上；户型分析总结其他豪宅项目的户型主要是以改善型的舒适户型为主，两房面积在90-100平米左右，三房户型在140-170平米左右,且占了绝对的比例；一些特点鲜明的项目例如城市综合体-万达广场、绿色科技住宅朗诗国际也配备了一些小户型-一房，以及一些紧凑型的三房户型；2022/10/30Page 16p除了茂业豪园、与世贸国际两个项目销售速度较慢，09年其他豪宅项目均取得了很

11、好的销售业绩。p5月份所有项目的销售速度大幅减缓项目名称板块月均销售面积月均销售套数月均销售金额（万元）绿城玉兰花园一期太湖新城板块15,34079172,637,667时代上城一期太湖广场板块7,4016074,961,926朗诗未来之家二期太湖广场板块4285 40 53042434 茂业豪园太湖广场板块2,2261420,859,668世贸国际公寓太湖广场板块2638 12 32377411 鼎牌吾爱人家南长北片板块322.2534170786.75西水东中央生活区一期南长北片板块7,53649103,910,576万达广场梁溪河板块15,915161155,855,724万科金域蓝湾梁

12、溪河板块4,3203352,270,792蠡湖壹号一期蠡湖新城板块5,9073972,490,231销售速度分析总结第17页项目名称容积率物业类型外立面风格绿城玉兰花园一期3.025栋27层的高层2栋17层的小高层新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶时代上城一期1.48 1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10栋7层多层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料朗诗未来之家二期2.53栋15-16层小高层;2栋32层高层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料茂业豪园6.53栋44层的高层世贸国际公寓5.641栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;现

13、代主义风格,外墙采用石材干挂到顶鼎牌吾爱人家1.8 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层建筑立面以现代灰为主，面砖西水东中央生活区一期2.74栋32层的高层4栋16层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万达广场31栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万科金域蓝湾2.5 12栋33层高层,轻盈、通透的外立面设计,创造现代的唯美风格，外墙面砖蠡湖壹号一期1.28栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:15栋外墙:面砖大部分项目的外立面是

14、现代风格，也有部分采用的是新古典风格；建筑风格与外立面分析2022/10/30Page 18未来新增高端住宅项目分析主要集中在南长区，滨湖区。2022/10/30Page 19占地39086容积率2.4建筑面积不包括地下部分94800总 户 数 845 845物业类别住宅、写字楼、商业项目地址清扬路与清名路交叉口东南角恒威中央领地2022/10/30Page 20物业类别3栋联排别墅，1栋多层住宅，1栋高层商住楼项目地址南长区太湖广场清扬路东侧占地1.5万容积率2.2南扬华庭2022/10/30Page 21总用地59482当期建筑面积 118964当期规划户数 800户左右容积率2绿化率70

15、.00%物业类型普通住宅建筑形态5栋25-30层高层;装修情况毛坯建筑形态5栋25-30层的高层规划特征以高层为主做半围合式布局地址滨湖区太湖大道与湖滨路交叉口的东南侧天安曼哈顿天安曼哈顿 一期总用地27360，总建筑面积80041，总户数290户，容积率2.35，绿地率45.4%。二（或三）期为南区，沿湖滨路，中南路呈“L”型布置的商业，三幢高层住宅。以160平米以上平层、精装大宅为主。2022/10/30Page 22未来高端项目供应量分析未来高端项目供应量分析总建筑面积当期推案量 推案套数已售面积已售套数3月销售均价整体销售均价待开发量预售未售出量 金域蓝湾384490384490103

16、171 594836026561621910766019569 玉兰花园40000015014956967290552252809774100642498511742五爱人家78391783919981817167131501304609265西水东6954001489505564436055601362175391347754645043时代上城1100000102520816156406440454313204973699748017211茂业豪园45000013000073918501668574701037894673200007061世贸国际31331313756510422146452277224163661283417574851944朗诗未来175260175260149072128513408811591620211650014984蠡湖2号地块16615221661522南扬华庭 3431434314天元世家 350000350000启麟尚院1812218122恒威中央领地9480094800天安曼哈顿 118964118964第三橡胶厂地块394218394218