房地产结构成本控制管理思路及要点.ppt

1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living 房地产结构成本控制管理思路及要点房地产结构成本控制管理思路及要点 武汉成本管理部武汉成本管理部 2009-12-1一、引言一、引言二、结构成本控制的管理思路及方法二、结构成本控制的管理思路及方法三、事前控制的几个要点三、事前控制的几个要点四、层高对成本的影响及控制四、层高对成本的影响及控制五、结构超限对成本的影响及控制五、结构超限对成本的影响及控制六、公共大地下室的面积的利用六、公共大地下室的面积的利用七、如何优化（桩基础）的总量七、如何优化（桩基础）的总量八、梁布置对成本的影响八、梁布置对成本的影响九、

2、剪力墙布置与成本的关系九、剪力墙布置与成本的关系十、结构柱配筋技巧十、结构柱配筋技巧十一、楼板厚度建议十一、楼板厚度建议十二、勘察报告应关注的内容十二、勘察报告应关注的内容十三、实际工程中钢筋选择建议十三、实际工程中钢筋选择建议十四、实际工程中楼板标号选择的建议十四、实际工程中楼板标号选择的建议十五、结构成本控制的关键点十五、结构成本控制的关键点十六、保证工程质量的技术关键点十六、保证工程质量的技术关键点十七、管理思维小结十七、管理思维小结十八、总结十八、总结Gemdale Corporation一、引言：结构成本控制的意义引言：结构成本控制的意义结构成本到底有多少？（结构成本到底有多少？（占

3、整个主体造价的占整个主体造价的50%50%以上。以上。）结构成本会有很大离散性的原因是什么？（结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计地区、物业类型、设计院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能）房地产商的客户最不关注的成本是什么？（房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本结构成本）结构成本结构成本 -必须是房地产商最最应关注的成本！Gemdale Corporation二、结构成本控制的管理思路及方法二、结构成本控制的管理思路及方法p 必须对整个设计和策划的全过程进行管理必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划阶段（前期策划阶段（物

4、业类型布局合理性物业类型布局合理性）规划设计阶段（规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况对周围楼盘进行调研，了解地质情况）方案阶段（方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工结构的可行性及合理性，避免返工）扩初阶段（扩初阶段（结构方案的优化）结构方案的优化）施工图阶段（施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计）施工配合阶段（施工配合阶段（变更、签证的合理控制变更、签证的合理控制）1 1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错错 漏、二次设计）漏、二

5、次设计）2 2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）Gemdale Corporation三、事前控制的几个要点事前控制的几个要点p如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识l前期主动前期主动的沟通的沟通l尊重平等尊重平等的心态的心态l质量标准质量标准的换位思考的换位思考l同行同行的交流与竞争的交流与竞争l双赢双赢的思路和手段的思路和手段p如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？u决策的导向和措施决策的导向和措施u工序的前置和搭接工序的前置和搭

6、接u标准化设计的推广标准化设计的推广Gemdale Corporationp 设计过程中必须控制的关键环节有哪些？设计过程中必须控制的关键环节有哪些？结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转化层的布置及配筋图Gemdale Corporation四、层高对成本的影响及控制四、层高对成本的影响及控制n控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有几几个厘米个厘米也是我们要仔细探讨的问题）也是我们要仔细探讨的问题）结构成本结构成本：1、地面以上部分：、地面以上部

7、分：减少所有结构柱，剪力墙等竖向构件的长度和体积；减少建筑的总高度，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本降低上部结构所承受的地震力，风荷载，间接降低结构成本 2、地面以下部分：、地面以下部分：地下室土方开挖及运输的数量基坑支护的面积，基坑支护的单价地下室底板及侧壁的截面及配筋抗拔桩、抗拔锚杆的费用基础降水 Gemdale Corporation 3、其它土建成本、其它土建成本：减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量 4、设备及运营成

8、本、设备及运营成本更好满足节能规范的要求更好满足节能规范的要求减少空调设备的负荷量减少空调设备的负荷量减少后期空调设备的运营成本减少后期空调设备的运营成本 5、如何降低层高、如何降低层高许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，而是使用空间的而是使用空间的净高净高Gemdale Corporation6、影响净高的因素：影响净高的因素：p 结构梁高结构梁高p 机电管道空间机电管道空间1 1、结构梁高、结构梁高l 设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（一般为一般为1/81/

9、81/121/12的跨度的跨度）。）。综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10%10%30%30%（建议为建议为1/121/121/181/18的跨度的跨度）。）。2 2、机电的管道空间、机电的管道空间设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。我们的优化措施？我们的优化措施？我们有没有要求设计院做每一层的：我们有没有要求设计院做每一层的：综合管线图综合管线图来优化各专业网线交叉布置和统一协调。来优化各专业网线交

10、叉布置和统一协调。采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常可以节省出可以节省出近近200200的高度。的高度。Gemdale Corporation3 3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用利用？采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管

11、线与结构柱帽在同一高度。高度。Gemdale Corporation五、结构超限对成本的影响及控制结构超限对成本的影响及控制p结构超限会有什么影响？结构超限会有什么影响？影响成本、设计周期影响成本、设计周期p如何权衡和控制结构超限？如何权衡和控制结构超限？投入产出比投入产出比p结构超限后该如何处理？结构超限后该如何处理？资源引进，前期介入资源引进，前期介入Gemdale Corporation六、公共大地下室的面积充分利用了吗公共大地下室的面积充分利用了吗设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？布局复杂，对车位的合理性考虑比较少。地产公司的对面积使用率的关注

12、点在哪里？地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？车位的合理性，设备用房的合理布局地下室的空间利用率应该关注。地下室的空间利用率应该关注。Gemdale Corporation七、如何优化桩（基础）的总量如何优化桩（基础）的总量关注关注桩底内力桩底内力的取值的取值关注关注桩承载力桩承载力的利用的利用关注桩基础中关注桩基础中水浮力水浮力的利用率的利用率关注关注桩基础中地下室底板下土承载力桩基础中地下室底板下土承载力的利用率的利用率关注基础类型的关注基础类型的归并归并Gemdale Corporation八、梁配筋对成本的影响梁配筋对成本的影响p8.58.5米米*8.58.5米柱网下，布置井字梁经济

13、还是十字梁经济？米柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？答案：答案：1 1、当荷载比较大的时候，、当荷载比较大的时候，”井字梁井字梁”比比”十字梁十字梁”经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶板等，）。板等，）。2 2、当荷载比较小的时候、当荷载比较小的时候 ，”十字梁十字梁比比“井字梁井字梁经济（在正常楼层，经济（在正常楼层，“十字梁十字梁”比比“井字量井字量”便宜便宜15%15%以上）以上）p一些短墙上的小梁是否需要布置一些短墙上的小梁是否需要布置 在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。p住宅标准梁宽常为住宅标准梁宽常为20020

14、0或或250250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋直径钢筋 小直径钢筋小直径钢筋p主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？不需要吊筋不需要吊筋Gemdale Corporation九、剪力墙布置与成本的关系剪力墙布置与成本的关系u如何优化剪力墙布置的位置如何优化剪力墙布置的位置？建筑物的两端和周边重点布置建筑物的两端和周边重点布置建筑物的内部和中间位置减少布置建筑物的内部和中间位置减少布置 满足结构的抗震扭转指标满足要求（好钢用在刀刃上）满足结构的抗震扭转指标满足要求（好钢用在刀刃上）u如何优化剪力

15、墙的数量？如何优化剪力墙的数量？关注结构的计算位移与规范否认最低要求的关系，清楚不必要的结关注结构的计算位移与规范否认最低要求的关系，清楚不必要的结构成本。构成本。u如何优化剪力墙的长度？如何优化剪力墙的长度？常规：长常规：长/宽宽=8=8倍倍+100+100u如何控制剪力墙的厚度如何控制剪力墙的厚度 经过经过高规高规附录附录D D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点可满足稳定要求，节省本层造价约或加厚一点可满足稳定要求，节省本层造价约15%15%。Gemdale Corporation十、结构柱配筋技巧十、结构柱配筋技巧n柱配筋率对成

16、本的影响柱配筋率对成本的影响 规范规定：柱的体积配筋率为砼单位长度范围内的体积除以该范围内砼规范规定：柱的体积配筋率为砼单位长度范围内的体积除以该范围内砼核心核心区内区内的体积来计算。的体积来计算。n柱子纵向钢筋的配置技巧柱子纵向钢筋的配置技巧 尽量加大柱子角筋的配置。尽量加大柱子角筋的配置。十一、楼板厚度选择建议楼板厚度选择建议l普通普通3 3米跨度以内的楼板可取米跨度以内的楼板可取80-10080-100l普通普通3-43-4米跨度的楼板可取米跨度的楼板可取100100l客厅处的异形大板可取客厅处的异形大板可取120-150120-150l普通屋面板可取普通屋面板可取120120l管线密集处可取管线密集处可取120120l地下室顶板可取地下室顶板可取180180Gemdale Corporation十二、勘察报告应关注的内容勘察报告应关注的内容关注关注基础选型及地基处理建议基础选型及地基处理建议关注关注承载力取值建议承载力取值建议关注关注抗浮设计水位的标高抗浮设计水位的标高地产公司对地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？勘察公司钻孔深度如何要求？（可否要求勘察公司提出最低设计水位标高