房地产开发全流程(简介).ppt

1、备用房地产项目整体开发流程房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制业务关键节点与控制房地产项目整体开发流程房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制业务关键节点与控制品牌品牌房地产开发房地产开发需要整合的资源需要整合的资源劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经验城市基础、公城市基础、公用用 配套设施配套设施建筑材料建筑材料 资金资金房地产项目的整体开发涵义房地产项目的整体开发涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取土

2、地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！向消费者、消费者之间的转移！p前期前期(决策期决策期)由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在决策重在决策(大局已定大局已定)；中期中期(实施期实施期)由施工图设计到入伙由施工图设计到入伙重在执行；重在执行；后期后期(运营期运营期)入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服务

3、重在服务,重在总结反馈。重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角看楼看楼决策决策签约签约等待等待收楼收楼收拾收拾乔迁乔迁比较比较居住居住发展商发展商物业管理物业管理项目论证项目论证p企业视角的房地产流程企业视角的房地产流程p客户视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划产品策划营销策划营销策划规划设计规划设计施工管理施工管理产品交付产品交付物业服务物业服务销售实现销售实现案例：佳兆业项目整体开发流程项项目目启启动动会会国国有有土土地地使使用用证证建建设设用用地地规规划划许许可可证证总总平平图图规规划划设设计计完完成成方方案案设设计计完完成成(方方案案评评审审会）会）方方案案图

4、图报报建建桩桩基基施施工工图图完完成成主主体体施施工工图图完完成成建建设设工工程程规规划划许许可可证证精装精装交楼交楼标准标准施工施工图及图及材料材料定板定板项项目目开开工工施施工工许许可可证证主体主体开工开工预预售售证证开开盘盘主主体体封封顶顶竣竣工工验验收收入入伙伙p1818个关键节点个关键节点里程碑计划（一级计划）里程碑计划（一级计划）p签订土地合同至获取施工许可证签订土地合同至获取施工许可证5 5个月时间；个月时间；p拿地拿地7 7个月后开盘！（恒大地产拿地后个月后开盘！（恒大地产拿地后6 6个月开盘。）个月开盘。）p项目启动会项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的

5、时间）；（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；p国有土地使用证国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间指国有土地使用证的签发时间)；p建设用地规划许可证建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；（指建设用地规划许可证的签发时间）；p总平图规划设计完成总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；p方案设计完成方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；（指方案通过集团董事会批准的时间）；p方案图报建方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；（指取得政府相关部

6、门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；p桩基施工图完成桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或

7、桩基施工的开始时间为准）；（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证施工许可证（指施工许可证的签发时间）；（指施工许可证的签发时间）；p主体开工主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证预售证（指预售许可证的签发时间）；（指预售许可证的签发时间）；p开盘开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；p主体封顶主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；（指主体屋面结构的完成时间）；p竣工验收竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；（指竣工

8、验收备案证明的签发时间）；p入伙入伙（指第一批办理集中交付的时间（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付企业获得土地的方式企业获得土地的方式行政命令式：行政命令式：划拨划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。资本市场资本市场:1、投资参股投资参股：用资金入

9、股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;2、土地收购土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费税、印花税、契税等税费;3、收购有土地的公司收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、种收购公司的形式现阶段主

10、要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自20022002年年7 7月以来，获取土地的主要月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以方式。通常的情况下是以“价高者得价高者得”为唯一的衡量标准。为唯一的衡量标准。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推

11、广销售推广销售入伙交付入伙交付拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市场未来预期；市场未来预期；p项目或区域发展预期；项目或区域发展预期；p规划条件的市场实现及经济实现；规划条件的市场实现及经济实现；p企业发展战略和机会成本；企业发展战略和机会成本；p竞争对手的情况分析。竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则案例：佳兆业拿地原则p住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。比例。p选择预售条件宽松、选择预售条件宽松、0 0可以卖楼、资金

12、占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。的具备快速变现条件的土地为首选。p避免拿超级大盘（建面避免拿超级大盘（建面100100万平方米以上），以免过多占用资金。万平方米以上），以免过多占用资金。p深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3 3个可售建个可售建筑面积在筑面积在3030万以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。万以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执

13、行。p加速进入以下城市：加速进入以下城市：p长三角：有强劲实力的县级市，如长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；常熟、昆山等；p环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；p内地省会城市：武汉、西安等。内地省会城市：武汉、西安等。p同行案例：恒大同行案例：恒大0707年中进入长沙，至今共有年中进入长沙，至今共有5 5项目，均以住宅为主，只有一个是过项目，均以住宅为主，只有一个是过100100万平万平方米大盘，其他均为方米大盘，其他均为40-5040-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已万平方米的项目，够恒大三年的销售周

14、期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。是长沙冠军。各部门职责：各部门职责：p投资开发部：收集土地信息投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立项报告（分公司）项目立项审批项目立项审批（董事会）（董事会）项目可研报告（集团）项目可研报告（集团）项目投资决策（董事会）项目投资决策（董事会）项目获项目获取（招牌挂、股权收购）取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目公司。成交确认书移交给项目公司。p营销部：初步市场调研及定位草案。营销部：初步市场调研及定位草案。p设计部：概念规划设计方案。设计部：概念规划设计方案。p工程部：现场踏勘。（确定是生地、工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地熟地还是毛

15、地）还是毛地）p财务部：可研版投资收益、初步财务部：可研版投资收益、初步筹资筹资方案。方案。p成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）（根据设计部提供的规划要点进行估算）p采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。关键要素：项目可研报告。关键要素：项目可研报告。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计

16、产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付p决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。p决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。p决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理案例：佳兆业项目定位决策三大要素案例：佳兆业项目定位决策三大要素p定位定位项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！p 定案定案总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！p 定价定价销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部门职责：各部门职责：p投资开发部：建设规