房地产开发中的常见法律风险.ppt

1、杨明律师杨明律师内容大纲内容大纲第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段第二部分第二部分 房地产施工建造阶段房地产施工建造阶段第三部分第三部分 房地产销售阶段房地产销售阶段第四部分第四部分 物业管理阶段物业管理阶段一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 四、合作开发四、合作开发第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险（一）（一）直接收购项目方式直接收购项目方式【

2、案案例例1 1】20042004年年7 7月月北北京京某某房房地地产产公公司司与与一一项项目目公公司司经经理理邱邱源源签签订订某某小小区区住住宅宅项项目目转转让让协协议议，并并在在支支付付了了20002000万万元元定定金金后后，未未能能按按约约受受让让土土地地。原原因因是是作作为为项项目目公公司司股股东东之之一一的的香香港港公公司司的的注注册册资资本本尚尚未未到到位位，该该块块土土地地尚尚未未过过户户到到项项目目公公司司名名下下。该该项项目目根根本本不不符符合合转转让让的的条条件件。该该公公司司报报案案后后公公安安机机关关以以合合同同诈诈骗骗罪罪立立案案，但但一一直直未未能能将将项项目目公公

3、司司总总经经理理抓抓获获归归案案，项项目目收收购定金款亦未能追回。购定金款亦未能追回。（一）（一）直接收购项目方式直接收购项目方式【项目标的风险项目标的风险项目标的风险项目标的风险】1 1、项目标的现状风险。、项目标的现状风险。、项目标的现状风险。、项目标的现状风险。如地理位置、交通如地理位置、交通如地理位置、交通如地理位置、交通 条件、是否毛地、拆条件、是否毛地、拆条件、是否毛地、拆条件、是否毛地、拆迁状况等。迁状况等。迁状况等。迁状况等。2 2、项目合法性风险。、项目合法性风险。、项目合法性风险。、项目合法性风险。【防范对策防范对策防范对策防范对策】（1 1）审查房地产项目的）审查房地产项

4、目的）审查房地产项目的）审查房地产项目的合法性。合法性。合法性。合法性。（2 2）确确确确认认认认是是是是否否否否符符符符合合合合上上上上述述述述 法定转让条件。法定转让条件。法定转让条件。法定转让条件。（3 3）调查项目开发情况）调查项目开发情况）调查项目开发情况）调查项目开发情况 。（4 4）避免收购毛地的风）避免收购毛地的风）避免收购毛地的风）避免收购毛地的风险。险。险。险。（5 5）确认是否存在分层）确认是否存在分层）确认是否存在分层）确认是否存在分层设立的土地使用权。设立的土地使用权。设立的土地使用权。设立的土地使用权。（二）（二）通过收购项目公司的股权间通过收购项目公司的股权间接收

5、购项目方式接收购项目方式【案案例例2 2】新新建建房房地地产产公公司司与与利利丰丰公公司司达达成成了了股股权权收收购购协协议议。新新建建公公司司以以50005000万万元元的的对对价价收收购购了了利利丰丰公公司司在在项项目目公公司司95%95%的的股股权权，但但在在其其接接管管项项目目公公司司运运作作项项目目不不久久就就接接到到了了法法院院的的应应诉诉通通知知书书。原原来来项项目目公公司司在在一一年年前前为为利利丰丰公公司司与与银银行行的的80008000万万元元借借款款提提供供了了保保证证担担保保。项项目目公公司司名名下下的的土土地地和和在在建建工工程程均均被被法法院院以以诉诉讼讼保保全全进

6、进行行了了查查封封，项项目目运运作作陷陷入入困困局局。虽虽然然新新建建公公司司和和项项目目公公司司均均可可以以依依法法向向利利丰丰公公司司追追偿偿，但但由由于于利利丰丰公公司司已已经经资资不不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。（二）（二）通过收购项目公司的股权间接通过收购项目公司的股权间接收购项目方式收购项目方式【项目标的风险项目标的风险项目标的风险项目标的风险】标的公司对外担保等或有负债的风险加大标的公司对外担保等或有负债的风险加大标的公司对外担保等或有负债的风险加大标的公司对外担保等或有负债的风险加大【防范对策防范对策防范对策防范对策】除除除除对对对对

7、项项项项目目目目本本本本身身身身的的的的调调调调查查查查外外外外，还还还还要要要要调调调调查查查查一一一一切切切切可可可可能能能能影影影影响响响响股股股股权权权权受受受受让让让让方方方方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：（1 1）标的公司的基本资料。）标的公司的基本资料。）标的公司的基本资料。）标的公司的基本资料。（2 2）标的公司的资质等级及年检情况。）标的公司的资质等级及年检情况。）标的公司的资质等级及年检情况。）标的公司的资质等级及年检情况。（3 3）标的公司的经

8、营情况。）标的公司的经营情况。）标的公司的经营情况。）标的公司的经营情况。（4 4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段二、二、项目转让中的法律风险项目转让中的法律风险（一）、项目直接转让（一）、项目直接转让1、项目转让的特点：、项目转让的特点：（1）时间点上是在取得商品房预售许可证）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。之前，否则就可能是房屋转让。（2）项目转让是一种特殊的土地使用权转）项目转让是

9、一种特殊的土地使用权转让，与土地使用权转让存在如下区别：让，与土地使用权转让存在如下区别：A范围不同范围不同B价值不同价值不同 C权利义务不同权利义务不同（一）、项目直接转让（一）、项目直接转让【案案例例3 3】20002000年年浙浙江江瑞瑞安安某某房房地地产产公公司司刘刘某某伙伙同同当当地地开开发发区区建建设设局局长长林林某某，共共同同从从一一家家食食品品厂厂处处以以每每亩亩3030万万元元的的价价格格购购地地2020亩亩，在在未未进进行行任任何何动动工工建建设设的的情情况况下下，于于次次年年1 1月月将将该该块块土土地地以以每每亩亩41.641.6万万元元的的价价格格转转卖卖给给另另一一

10、家家房房地地产产公公司司。林林某某利利用用其其建建设设局局长长的的身身份份协协调调国国土土局局将将土土地地证证转转移移到到最最终终买买家家房房地地产产公公司司名名下下。林林某某等等三三人人共共获获利利262262万万余余元元，案案发发后后，林林某某三三人人被被以以非非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。（一）（一）项目直接转让项目直接转让【项目直接转让的项目直接转让的法律风险法律风险】转让方对项目转让时转让方对项目转让时转让方对项目转让时转让方对项目转让时必须已完成了法定要必须已完成了法定要必须已完成了法定要必须已完成了法定要求的投资，否则将视求的投资，否则将视求的

11、投资，否则将视求的投资，否则将视为炒卖土地，不仅转为炒卖土地，不仅转为炒卖土地，不仅转为炒卖土地，不仅转让合同无效，甚至存让合同无效，甚至存让合同无效，甚至存让合同无效，甚至存在刑事风险。在刑事风险。在刑事风险。在刑事风险。【防范对策防范对策】（1 1）对行政变更的复）对行政变更的复）对行政变更的复）对行政变更的复杂性和税费负担要有杂性和税费负担要有杂性和税费负担要有杂性和税费负担要有充分了解。充分了解。充分了解。充分了解。（2 2）项项项项目目目目转转转转让让让让合合合合同同同同无无无无效的风险。效的风险。效的风险。效的风险。（3 3）避免刑事风险，）避免刑事风险，）避免刑事风险，）避免刑事

12、风险，注意非法转让、倒卖注意非法转让、倒卖注意非法转让、倒卖注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。土地使用权罪的构成。土地使用权罪的构成。土地使用权罪的构成。（二）、项目公司转让（二）、项目公司转让1、项目公司转让的含义、项目公司转让的含义2、项目公司转让的优势、项目公司转让的优势（1）手续简便、成本低）手续简便、成本低（2）一般没有项目转让法定转让条件的）一般没有项目转让法定转让条件的 限制限制（3）项目的经营主体不发生变化）项目的经营主体不发生变化（二）、项目公司转让（二）、项目公司转让【案例案例4 4】20082008年年1212月月2525日、日、2626日，上海地产富豪周小弟案在上海

13、市日，上海地产富豪周小弟案在上海市第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董事第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董事长，被指控涉嫌长，被指控涉嫌“故意伤害罪故意伤害罪”和和“挪用资金罪挪用资金罪”，旗下的，旗下的“懿德公懿德公司司”则被控则被控“非法倒卖土地使用权罪非法倒卖土地使用权罪”和和“对非国家工作人员行贿罪对非国家工作人员行贿罪”当日同庭受审。当日同庭受审。20012001年年5 5月，周小弟名下的新世纪公司出资月，周小弟名下的新世纪公司出资25502550万元，与上海县房地万元，与上海县房地产总公司、上海中星产总公司、上海中星(集团集团)有限公司

14、合资成立了有限公司合资成立了“懿德公司懿德公司”。根据。根据地方政府文件，浦东三林懿德地块的地方政府文件，浦东三林懿德地块的25362536亩土地建设立项立在懿德公亩土地建设立项立在懿德公司名下，但是直至案发时为止，这司名下，但是直至案发时为止，这25362536亩土地中，只有约亩土地中，只有约338.7338.7亩已亩已经拿到土地使用权证，其余经拿到土地使用权证，其余20002000余亩土地，尚未拿到土地证。因其他余亩土地，尚未拿到土地证。因其他项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于20012001年年9 9月、月、20022002年年5 5月先月先后与阳光

15、公司西子公司签订了后与阳光公司西子公司签订了股权转让协议书股权转让协议书，最终约定懿德公，最终约定懿德公司将三林懿德地块中的司将三林懿德地块中的20362036亩土地总价为亩土地总价为11.811.8亿元转让给阳光公司独亿元转让给阳光公司独立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西800800亩土地总计亩土地总计5.25.2亿元转让给亿元转让给西子公司开发。西子公司开发。20082008年年5 5月月3030日，上海房地局发文将三林懿德地块日，上海房地局发文将三林懿德地块142.4142.4万平方米万平方米(约约21362136亩亩)的土地使用权收回，目前该地块已经重

16、新的土地使用权收回，目前该地块已经重新纳入浦东新区土地储备中心。纳入浦东新区土地储备中心。以项目公司股权转让的方式出让土地，以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。（二）、项目公司转让（二）、项目公司转让【项目公司转让的法项目公司转让的法项目公司转让的法项目公司转让的法律风险律风险律风险律风险 】在项目本身不符合法定转在项目本身不符合法定转在项目本身不符合法定转在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公让条件的情况下，项目公让条件的情况下，项目公让条件的情况下，项目公司的股权转让存在司的股权转让存在司的股权转让存在司的股权转让存在“以合以合以合以合法形式掩盖非法目的法形式掩盖非法目的法形式掩盖非法目的法形式掩盖非法目的”的的的的风险。风险。风险。风险。【防范对策防范对策防范对策防范对策】1 1、为审慎起见，对于只拥、为审慎起见，对于只拥、为审慎起见，对于