房地产估价--市场法及其应用.ppt

1、第六章 市场法及其运用l市场法概述市场法概述l搜集交易实例搜集交易实例l选取可比实例选取可比实例l建立比较基准建立比较基准l交易情况修正交易情况修正l市场状况调整市场状况调整l求取比准价格求取比准价格l市场法总结与运用举例市场法总结与运用举例第一节第一节 市场法概述市场法概述一、一、市场法的含义市场法的含义二、二、市场法的理论依据市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象和条件市场法适用的估价对象和条件四、市场法的操作步骤市场法的操作步骤 u市场法（市场比较法、比较法）：市场法（市场比较法、比较法）：具体而言，是选取一定数量、符合一定条件、具体而言，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似

2、房地产，然后将他们与股价对发生过交易的类似房地产，然后将他们与股价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。来求取估价对象价值的方法。市场法的本质市场法的本质是以房地产的实际成交价格为是以房地产的实际成交价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出来的价值简称为比准价格。来的价值简称为比准价格。一、市场法的概念一、市场法的概念二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据 房地产价格形成的替代原理。即同一房地产价格形成的替代原理。即同一商品商品 在同一市场上具有相同的市场价格。所以估在

3、同一市场上具有相同的市场价格。所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。的已知成交价格来求取。三、市场法适用的对象和条件三、市场法适用的对象和条件 u适用对象：适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如：的房地产。例如：u住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好u写字楼写字楼u商铺商铺u标准厂房标准厂房u房地产开发用地房地产开发用地u难以采用市场法估价的：难以采用市场法估价的：u数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博数量很少的房

4、地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等物馆、教堂、寺庙、古建筑等u很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼u可比性很差的房地产，例如在建工程可比性很差的房地产，例如在建工程u适用条件：适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易产的交易 u运用市场法估价需要消除以下三方面的不同所造运用市场法估价需要消除以下三方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：客观合理价值的差异：u1）实际交易情况与正常交易情况不同；（

5、交易情况修）实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修正）正）u2）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上房地产市场状况不同）（市场状况修正）房地产市场状况不同）（市场状况修正）u3）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同（房地产状况修正）（房地产状况修正）u市场法的其他用途市场法的其他用途u市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构

6、成部分、经营收入、运营费用、格、房地产价格各个构成部分、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。四、市场法的操作步骤四、市场法的操作步骤 u1、搜集交易实例、搜集交易实例 u2、选取可比实例、选取可比实例 u3、对可比实例的成交价格进行适当、对可比实例的成交价格进行适当的处理。（包括：价格换算、价格的处理。（包括：价格换算、价格修正和价格调整。）修正和价格调整。）u4求出比准价格。求出比准价格。第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例一、搜集

7、交易实例的途径一、搜集交易实例的途径 u 1.查阅政府有关部门的房地产交易等资料。查阅政府有关部门的房地产交易等资料。u 2.查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。u 3.参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有关信息资料。关信息资料。u4.向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。法机关等调查了解有关房地产交易的情况。u5.向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交

8、价格资料和有关交易情况。房地产成交价格资料和有关交易情况。u6.与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价资料。资料。二、搜集交易实例的要求二、搜集交易实例的要求 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。搜集尽可能多的内容，包括：基本保证。搜集尽可能多的内容，包括：1交易双方的基本情况和交易目的。交易双方的基本情况和交易目的。2交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景现等。地状况、建筑物状况、周围环境

9、、景现等。3成交日期。成交日期。4成交价格。成交价格。5付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。押贷款比例、租金支付方式等内容。6交易情况：如交易税费的负担方式，有无特殊交交易情况：如交易税费的负担方式，有无特殊交易情况等。易情况等。表表6 61 1 交易实例调查表交易实例调查表房地产基本状况房地产基本状况 名称名称坐落坐落四至四至规模规模用途用途权属权属交易基本情况交易基本情况卖方卖方买方买方成交日期成交日期成交价格成交价格付款方式付款方式房地产房地产状况状况说明说明实物状物状说明明权益状况益状况说明明区位状区位状说

10、明明位置图位置图外外观图片片其他其他图片片 调查人人员：调查日期：日期：年年 月月 日日 第三节第三节 选取可比实例选取可比实例一、选取可比实例的基本要求一、选取可比实例的基本要求（一）选取可比实例的数量要求（一）选取可比实例的数量要求为了减少估价误差，要求选取多个可比实例，从理论上为了减少估价误差，要求选取多个可比实例，从理论上讲，选取的可比实例越多越好。讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一者可能由于交易实但如果要求选取的可比实例过多，一者可能由于交易实例数量有限难以做到，二者造成后续处理的工作量太大。例数量有限难以做到，二者造成后续处理的工作量太大。因此，选取可比实

11、例主要在于精而不在于多。一般选取因此，选取可比实例主要在于精而不在于多。一般选取3个以上个以上(含含3个个)、10个以下个以下(含含10个个)可比实例即可。可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求（二）选取可比实例的质量要求 选取可比实例应满足以下四个要求：选取可比实例应满足以下四个要求：1.可比实例应是估价对象的类似房地产可比实例应是估价对象的类似房地产;2可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的成交日期应与估价时点接近；3可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；4可比实例的成交价格为正常价格或能够修正为可比实例的成交价格为正常价格或能够修正为正常价格

12、。正常价格。（二）选取可比实例的具体质量要求（二）选取可比实例的具体质量要求 1可比实例与估价对象处在可比实例与估价对象处在同一地区或处于同一供同一地区或处于同一供求范围内的类似地区求范围内的类似地区。2可比实例应与估价对象的可比实例应与估价对象的用途相同用途相同。用途主要指大类用途，如能做到小类用途也相同更好。大类用途一般分为：(1)居住：(2)商业：(3)办公：(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3可比实例的规模应与估价对象的可比实例的规模应与估价对象的规模相当规模相当；选取的可比实例规模一般应在估价对象规模0.52范围内。即：（二）选取可比实例的具体要求（二）选取可比实例的具体要求4可

13、比实例的档次应与估价对象的可比实例的档次应与估价对象的档次相当。档次相当。5可比实例的建筑结构应与估价对象的可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，如能做到小类建筑结构也相同更好。大类建筑结构大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。6可比实例的权利性质应与估价对象的可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。权利性质相同。7可比实例的成交日期应与可比实例的成交日期应与估价时点接近。估价时点接近。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。（二）选取可比实例的具体

14、要求（二）选取可比实例的具体要求8.可比实例的交易类型应与可比实例的交易类型应与估价目的吻合。估价目的吻合。交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。属于上述目的的估价，应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。为抵押、抵债、房屋拆迂目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。9可比实例的成交价格应是可比实例的成交价格应是正常成交价格正常成交价格或或能能够修正为正常成交价格。够修正为正常成交价格。建立比较基准一般包括：建立比较基准一般包括：1、统一房地产范围、统一房地产范围 2、统一付款方式、统一付款方式3、统一价格单位、统一价格单位 第四节第四节 建立比较基准建立比较

15、基准一、统一房地产范围一、统一房地产范围 房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下三种：房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下三种：1.带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产2含有非房地产成分含有非房地产成分3房地产实物范围不同房地产实物范围不同1、带有债权债务的房地产、带有债权债务的房地产例如，估价对象是例如，估价对象是“干净干净”的房地产，选取的交易实的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程款，或者由买方例是设立了抵押权，有拖欠建设工程款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费等欠缴费用的交易实例；代付卖方欠缴的水费、电费等欠缴费用的交易实例；或者相反。或者相反。在该种情

16、况下，统一房地产范围一般是统一到不带在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用公式对价格进行换算债权债务的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：房地产价格房地产价格=带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格 债权债权 债务债务若估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求若估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。债务，就可得到估价对象的价值。2、含有非房地产成分、含有非房地产成分例如，估价对象是例如，估价对象是“纯粹纯粹”的房地产，选取的交易实的房地产，选取的交易实例是附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例，例是附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例，或者相反。或者相反。在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹纯粹”的房地产范围，并利用公式对价格进行换算的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：房地产价格房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格含有非房地产成分的房地产价格 非房