房地产企业涉税风险及防范.ppt

1、房地产开发企业涉税风险及防控房地产开发企业涉税风险及防控课题组组长：石炜课题组组长：石炜 课题组副组长：钟歆宇课题组副组长：钟歆宇课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良主讲人：芶天志主讲人：芶天志 课程安排房地产开发企业分环节涉税风险提示房地产开发企业税收政策释疑房地产开发企业涉税风险防控房地产开发企业涉税风险概述第三章第四章第一章第二章第一章：房地产开发企业涉税风险概述1.5：涉税风险可能导致的结果1.4：涉税风险的成因分析1.3：涉税风险的表现形式1.2：涉税风险的分类1.1：涉税风险的名词解释1.1 1.1 什么是什么是涉

2、税风险？涉税风险？国家税务总局下发的国家税务总局下发的大企业大企业税务风险管理指引（试行）税务风险管理指引（试行）（国税国税发发200990200990号号）中对税务风险的解释，）中对税务风险的解释，可将企业涉税风险定义为：企业因没可将企业涉税风险定义为：企业因没有遵循税法可能遭受的有遵循税法可能遭受的法律制裁法律制裁、财财务损失务损失、声誉损害声誉损害和承担和承担不必要的税不必要的税收负担收负担等风险。等风险。第一章：房地产开发企业涉税风险概述 企业按未照税法规定履行纳税义务企业按未照税法规定履行纳税义务导致的现存或潜在的导致的现存或潜在的税务税务处罚处罚风险风险 企业对税收政策不了解企业对

3、税收政策不了解多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠而导致企业而导致企业利益的丧失利益的丧失。在在成本成本方面：多计土地成本、方面：多计土地成本、建筑成本建筑成本，未按税法规定进行税务处理，未按税法规定进行税务处理 在在收入收入方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理 采用不正当手段进行采用不正当手段进行虚假的纳税申报虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。，不缴或者少缴应纳税款。1.2 1.2 涉税风险的分类涉税风险的分类 1.3 1.3 涉税风险的表现形式涉税风险的表现形式第一章：房地产开发企业涉税风险概述 客观原

4、因：客观原因：1.3 1.3 涉税风险的成因分析涉税风险的成因分析 1.4 1.4 涉税风险可能导致的涉税风险可能导致的结果结果对税收政策不了解，片面理解税对税收政策不了解，片面理解税收筹划；收筹划；财务人员日常账务处理不规范；财务人员日常账务处理不规范；企业内部管理不严谨；企业内部管理不严谨；外部环境的影响；外部环境的影响；主观原因：主观原因：主观故意主观故意纳税意识不强，风险纳税意识不强，风险意识，盲目追求企业利润最大化意识，盲目追求企业利润最大化直接结果直接结果：直接经济利益的：直接经济利益的损失，个人人身自由的损失，个人人身自由的限制限制。间接结果间接结果：企业纳税诚信度：企业纳税诚信

5、度的丧失。的丧失。第一章：房地产开发企业涉税风险概述第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示销售销售环节环节土地土地取得取得环节环节开发开发建设建设环节环节土地取得环节风险提示土地取得环节风险提示风险点风险点 :属于政策性风险，土地增值税属于政策性风险，土地增值税土地价款扣土地价款扣除问题除问题，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评估价值。不明确。估价值。不明确。企业所得税企业所得税：采用入股评估价值作为扣除：采用入股评估价值作为扣除用用土土地地投投资资入入股股土地增值税土地增值税：20062006年以前，按账面成本扣除；年以前，按账面成本扣除；2

6、0062006年以后，按投年以后，按投 资环节已缴土增税作扣除；资环节已缴土增税作扣除；财税财税200621200621号号 以评估价值作为扣除；以评估价值作为扣除；营业税营业税：不征：不征 财税财税20021912002191号号第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示风险点风险点 1 1:关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照国税函国税函20006872000687号号规定应征收土地增值税。规定应征收土地增值税。风险点风险点2 2：关注关注“契税契税”的问题；对于此

7、类特殊股权转让，税务的问题；对于此类特殊股权转让，税务机关倾向于应征收契税。机关倾向于应征收契税。国税发国税发200989200989号号文件中规定的文件中规定的“股权转让股权转让”，仅包括股权，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。用用股股权权转转让让形形式式取取得得土土地地第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示风险点风险点 :注意程序的合法性，不同的注意程序的合法性，不同的“合作开发合作开发”形式，对应形式，对应 不同的税务处理。不同的税务处理。（【19951995】156156号号、【20092009】3131

8、号号）用用“合合作作开开发发”形形式式取取得得土土地地合作方式：合作方式：1 1、供地方申请立项、供地方申请立项;2 2、出资方申请立项、出资方申请立项;3 3、合作双方共同申请立项、合作双方共同申请立项.第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示收益分配形式：收益分配形式：按投资比例、按固定额度、按约定比例。按投资比例、按固定额度、按约定比例。税务处理注意：注意：1 1、加强和完善对、加强和完善对“共管账户共管账户”的管理措施；的管理措施；2 2、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。拆迁换房的实质：拆迁换房的实质：是以不动产所有权为表现形式是以

9、不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。的经济利益的交换。通通过过“拆拆迁迁补补偿偿”取取得得土土地地风险点风险点 :房地产企业用建造的本项目房地产安置房地产企业用建造的本项目房地产安置 回迁户的，安置用房回迁户的，安置用房视同销售视同销售处理。处理。第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示营业税计税依据营业税计税依据：住宅按照等面积部分按建筑成本：住宅按照等面积部分按建筑成本核定，超面积部分按公允价值计税。而商用房则按核定，超面积部分按公允价值计税。而商用房则按公允价值计税。公允价值计税。（营营、土增土增、企、企例例）税务处理：税务处理：房地产企业房地产企业应按应按“销售不动产销售不动产”税

10、目缴税目缴纳营业税；纳营业税；被拆迁户被拆迁户不属于通过受赠、继承、离婚不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。财产分割等非购买形式取得的住房。开发建设环节风险提示开发建设环节风险提示风险风险表现形式表现形式:通过关联方转让在建工程，降低增值率、虚增成本通过关联方转让在建工程，降低增值率、虚增成本整整体体转转让让在在建建工工程程风险点风险点 1 1：注意注意营业税计税依据营业税计税依据的确定；如果价格的确定；如果价格明显偏低明显偏低，存在，存在被税务机关按照成本利润率核定的风险。被税务机关按照成本利润率核定的风险。风险点风险点 2 2：受让方继续开发项目转让后，在计算土地：受

11、让方继续开发项目转让后，在计算土地 增值税时，取得在建工程支付的价款能否增值税时，取得在建工程支付的价款能否 加计扣除加计扣除。第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示甲甲供供材材的的税税务务处处理理风险点风险点 1 1：注意注意发票发票的处理；的处理；在竣工报告中应说明在竣工报告中应说明甲供材甲供材的情况，以及由开发商来支付的情况，以及由开发商来支付给建筑方的甲供材税款，均应在竣工结算报告中反映。给建筑方的甲供材税款，均应在竣工结算报告中反映。风险点风险点2 2：竣工结算报告竣工结算报告中应反映出甲供材的问题中应反映出甲供材的问题。发票的处理：可开具，但不论是否取得发票，均不能重复扣除。发票

12、的处理：可开具，但不论是否取得发票，均不能重复扣除。纳税义务人：建筑方。纳税义务人：建筑方。实际税负承担者：开发商。实际税负承担者：开发商。案 例第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示虚虚增增建建安安成成本本风险点风险点 ：虚增成本虚增成本，编造虚假建筑业务，后果严重。，编造虚假建筑业务，后果严重。特别注意特别注意：关联企业，人为提高工程价款；：关联企业，人为提高工程价款；案 例 认定方式认定方式：可通过竣工结算报告，进行材料价格：可通过竣工结算报告，进行材料价格 比较、纳税评估比较等方式进行核实；比较、纳税评估比较等方式进行核实；发改发改涉税财物涉税财物认证认证。后果严重：后果严重：征管法

13、征管法、发票管理办法发票管理办法第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示销售环节风险提示销售环节风险提示各各类类视视同同销销售售的的税税务务处处理理风险点风险点 1 1：税务机关可以重新核定计税营业额。：税务机关可以重新核定计税营业额。视同销售的视同销售的表现形式表现形式 ：以房抵工程款；以房抵工程款；向职工福利售房向职工福利售房；低价向股东售房低价向股东售房；风险点风险点 2 2：是否代扣代缴个人所得税。：是否代扣代缴个人所得税。第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示融融资资 备备案案的的税税务务处处理理风险点风险点 ：营业税纳税义务时间是否发生：营业税纳税义务时间是否发生融资备案的表现形

14、式：融资备案的表现形式：房地产开发企业与非银行金融机构签订了商品房买卖合同，并且在房管局销售备案，但并没有收到售房款，也没有开出销售发票。税务机关认定：税务机关认定：倾向于融资备案属于销售行为，应征收营业税及附加。中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例第九条规定：第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”。第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示各各类类销销售售策策略略的的税税务务处处理理风险点风险点 1 1：正确核算营业额的计税依据；：正确核算营业额的计税依据；视同销售的视同销售的表现形式表现形式 ：买房抽奖；买房抽

15、奖；代垫首付代垫首付；售后回租、融资性售后回租。风险点风险点 2 2：是否区分混合销售与兼营劳务：是否区分混合销售与兼营劳务第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示第三章：房地产开发企业税收政策释疑3.1 3.1 企业所得税年度申报表填表口径问题企业所得税年度申报表填表口径问题什么是契税什么是契税？预售房款能否在预售房款能否在企业所得税年度纳税申报表附表一企业所得税年度纳税申报表附表一收入明细表收入明细表视同销售收入视同销售收入其他视同销售收入中填其他视同销售收入中填列？列？招待费及广告费、业务宣传费的招待费及广告费、业务宣传费的扣除基数扣除基数问题在计算缴纳企业所得税时，房地产企业按商品房预

16、在计算缴纳企业所得税时，房地产企业按商品房预售收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加售收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加能否能否扣除扣除呢？呢？第三章：房地产开发企业税收政策释疑3.2 3.2 土地使用税纳税义务起止时间的把握土地使用税纳税义务起止时间的把握什么时候开什么时候开始交税？始交税？财税财税2006186号文件规定：以出让或转让方式有号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。缴纳城镇土地使用税。财税财税2008152号文件规定：纳税人因房产、土地号文件规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月止到房产、