房地产企业汇缴政策业务.ppt

1、房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读汇算清缴政策业务解读 无锡市国税无锡市国税2010-02-011 1培训内容第一部分第一部分政策规定政策规定第二部分第二部分征管要求征管要求2 2第一部分第一部分 房地产开发企业所得税政策规定房地产开发企业所得税政策规定一、政策依据一、政策依据二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件三、收入处理三、收入处理四、成本、费用的扣除四、成本、费用的扣除五、计税成本的扣除五、计税成本的扣除六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接3 3一、政策依据一、政策依据n新法

2、实施前，内外资分别规定新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知外资：国税发【2001】142号国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知n新税法实施后，统一政策新税法实施后，统一政策国税发【2009】第031号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知苏国税发【2009】79号“转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。和操作规

3、范。4 4二、房地产经营业务范围及开发产品二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条）完工确认条件（第三条）（一）房地产经营业务范围：（一）房地产经营业务范围：土地开发土地开发开发产品的建造、销售开发产品的建造、销售开发产品包括：开发产品包括：住宅住宅商业用房商业用房其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、配套设施配套设施5 5（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、已开始投入使用。已开始投入使用。3、已取得了初始产权证明。已取得了初始产权证明。开始投入使用是

4、指房地产开发企业开始办理开发开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。使用。国税函（国税函（2009）342号号6 6三、收入处理三、收入处理（一）收入范围（一）收入范围（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求7 7（一）收入范围（一）收入范围n开发产品销售过程中取得的全部价款。开发产品销售过程中取得的全部价款。包括现金、现金等价物及其他经济利益包括现金、现金等价物及其他经济

5、利益（货币形式和非货币形式）。（货币形式和非货币形式）。8 8（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理n作为代收代缴款项不确认销售条件（同时作为代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：符合）：未纳入价内未纳入价内由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具发票发票n应计销售收入：应计销售收入：纳入价内纳入价内或或由企业开具发票的；由企业开具发票的；9 9（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式1、收入确认的原则、收入确认的原则2、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点3、视同销售处理、视同销售处理4、销售未完工开发产品处理、销

6、售未完工开发产品处理10101、收入确认的原则、收入确认的原则n1、通过正式签订、通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入所取得的收入。n新办法对收入的确认发生了变化，取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整）11112、销售方式及其收入确认时点（第六条）、销售方式及其收入确认时点（第六条）销售方式销售方式收入额确定收入额确定收入实现时点收入实现时点一次性全额一次性全额收款收款实际收讫价款或取得索取实际收讫价款或取得索取价款凭据价款凭据实际收讫价款或取得索取价实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日款凭

7、据（权利）之日分期收款分期收款销售合同约定价款销售合同约定价款合同约定付款日合同约定付款日银行按揭银行按揭销售合同约定价销售合同约定价首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；余余 款：银行按揭贷款办理款：银行按揭贷款办理 转账之日转账之日委托方式委托方式根据合同签订方式及约定根据合同签订方式及约定价款价款收到受托方已销开发产品清收到受托方已销开发产品清单之日单之日1212委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托销售委托销售方式方式销售额的确认销售额的确认销售额确认条件销售额确认条件合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况定价情况定价情况支付手续费支付手续费合同（协议）约

8、定价合同（协议）约定价视同买断视同买断合同（协议）约定价合同（协议）约定价（1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2）委托方、受托方、购买方共）委托方、受托方、购买方共同签订同签订合同（协议）约定价买断价合同（协议）约定价买断价买断价买断价（1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2）委托方、受托方、购买方共）委托方、受托方、购买方共同签订同签订（3 3）受托方与购买方）受托方与购买方合同（协议）约定价买断价（适合同（协议）约定价买断价（适用用1 1、2 2）基价（保底价基价（保底价）并实行超基）并实行超基价分成价分成合同（协议）约定价合同（协议）约定价（1 1）委托方与购买

9、方；）委托方与购买方；（2 2）委托方、受托方、购买方共）委托方、受托方、购买方共同签订同签订销售合同（协议）约定价基价；销售合同（协议）约定价基价；支付的分成额，不得直接从销支付的分成额，不得直接从销售收入中减除售收入中减除基价基价销售合同（协议）约定价基价销售合同（协议）约定价基价按基价按基价+分成额分成额受托方与购买方受托方与购买方包销包销包销期内包销期内:参照上述参照上述1 1至至3 3项规定确认收入项规定确认收入包销期满包销期满:未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式13133、视同销售处理、视同销售处理（第七条）

10、（1）视同销售行为：）视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股股东或投资人、抵债、换取非货币性资产等股东或投资人、抵债、换取非货币性资产等与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变）在形式和实质上未发生改变）（2）确认收入时点：）确认收入时点：所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日（3）确定收入额的）确定收入额的方法和顺序：方法和顺序：A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最

11、近时同类开发产品市场销售价；B.参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；C.按成本利润率确定，成本利润率不得低于按成本利润率确定，成本利润率不得低于15%。14144、销售未完工开发产品处理（第八至第九条）、销售未完工开发产品处理（第八至第九条）（1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。公式：预计毛利额公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入销售未完工开发产品收入预计计税毛利率预计计税毛利率申报要求：申报要求：预缴申报：预缴申报：利润总额利润总额=会计利润总额会计利润总额+取得预售收入预计毛利额取得预售收入预计毛利额

12、-结转销售部分对结转销售部分对应的预计毛利额应的预计毛利额汇缴申报：汇缴申报：本年预售收入本年预售收入-本年结转销售的预售收入本年结转销售的预售收入附表一附表一16行行“其他视其他视同销售收入同销售收入”本年预售收入预计计税成本本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本年结转销售的预售收入预计计税成本本附表二附表二15行行“其他视同销售成本其他视同销售成本预售收入预计计税成本预售收入预计计税成本=预售收入预售收入（1-预计计税毛利率）预计计税毛利率）待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三

13、扣除类表三扣除类40行行“其它其它”调增调减。调增调减。1515（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。纳税所得额。与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，年度申报时作纳税调减年度申报时作纳税调减（3）征管要求：）征管要求：年度申报时，出具报告年度申报时，出具报告完工产品实际毛利与预完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。资料。（4）计税毛

14、利率）计税毛利率:A.一般商品房：一般商品房：15%B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%1616经济适用房经济适用房n1、定义：政府提供政策优惠，、定义：政府提供政策优惠，限定限定套型面积和销售价格，套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。具有保障性质的政策性住房。n2、按、按3%经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送资料：资料：（1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房

15、立项的批准文件；（2）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；（3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；（4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；资格证明；（5）列明该项目的）列明该项目的省、市、县级省、市、县级人民政府关于经济适用住人民政府关于经济适用住房建设投资计划；房建设投资计划；（6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面准购面积、合同号、

16、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；积、单价、销售金额）；（7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。1717限价房和危改房限价房和危改房按按3%限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需报送资料：报送资料：（1）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同和政府主和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；文件；（2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；（3）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。1818经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小区一般商品房小区配套建设配套建设经济适用住房、经济适用住房、限价房和危改房的，应限价房和危改房的，应分别核算分别核算销售收入，销