成都东源晴天见项目个案分析20170912.pptx

1、成都成都个案研究个案研究东东原原晴天晴天见见2017年9月12日目目录录contentsPART1.区域地区域地块块解析解析PART2.项项目解析目解析PART3.营销营销解析解析PART1.区域地区域地块块解析解析区域规划解析区域配套解析地块情况1.1区域地区域地块块解析解析-区域区域规规划划该该区域距离成都区域距离成都传统传统五城区（五城区（锦锦江）江）较较近，本案近，本案处处于于龙龙泉重点核心居住局域泉重点核心居住局域 区域区域规规划划龙泉驿区位于成都市三环路以东，为成都市11个市辖区之一，是成都市中心城区，成都市东部副中心，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区所

2、在地和天府新区龙泉片区所在区域。项项目位置目位置项目属于龙泉驿，位于成都三点五环洪河北路，紧邻四川师范大学文理学院，是连接成都、龙泉驿区的重要走廊地带，是由龙泉重点形成品质居住区域。本案本案龙龙泉泉驿驿区区1.2区域地区域地块块解析解析-区域配套区域配套目前目前项项目周目周边边社区配套社区配套仅满仅满足日常生活需求，区域商足日常生活需求，区域商业业配套仍配套仍处处于打造于打造阶阶段，地段，地铁铁9号号线线尚未开通，尚未开通，区域缺乏品区域缺乏品质质教育及医教育及医疗疗配套配套资资源。源。交通配套交通配套地地铁铁：项目紧邻地铁2号线洪河站约1公里，地铁9号线（文理学院站）规划建设中（预计2020

3、年一期开通）商商业业配套配套附近无大型商业配套，基本为城乡结合。距绿地468约2公里、距凯德广场魅力城店约2.9公里。3环公交：公交：133路、336路、856路、890路洪河大道2环航天立绿地交468凯德广场魅力城店本案地铁9号线 教育配套（教育配套（2KM以内）以内）幼儿园：幼儿园：盼盼幼儿园、大风车幼儿园；小学：小学：龙泉驿九小、龙泉驿12小学；中学：中学：陵川中学、洪河中学；大学：大学：四川师范大学东校区、成都文理学院。医医疗疗配套（配套（2KM以内）以内）民生综合医疗、华美诊所、洪河社区卫生服务中心、大面街道好日子社区卫生院、一六七医院。大风车幼儿园四川师范大学附属常春藤幼儿园四川师

4、范大学附属爱哆啦幼稚园蒙台梭利玛利亚上东幼儿园恋日幼儿园盼盼幼儿园富桥幼儿园四川师范大学附属上东小学龙泉驿区第九小学校龙泉驿区第十二小学校1、成都市洪河中学2、龙泉第八中学3、欧中友谊学校成 都 陵 川 中 学洪河社区卫生服务中心一六七医院四川省示范社区卫生服务中心分水村卫生站成都树德中学外国语校区大面街办玉石社区卫生站(二站玉石卫生站民 生 综 合 医疗2公里幼儿园小学中学医院1.3区域地区域地块块解析解析-地地块块情况情况-项项目四至目四至项项目周目周边边以待建用地及老小区以待建用地及老小区为为主，主，紧邻师紧邻师范大学文理学院，在范大学文理学院，在东东3.5环环区域内，区域内，项项目所在

5、位置目所在位置发发展展相相对对滞后。滞后。北面：老小区及安置房北面：老小区及安置房（安置房待拆迁）（安置房待拆迁）西面：四川西面：四川师师范大学文理学院范大学文理学院（学校）（学校）东东面：森湖山庄面：森湖山庄（婚宴中心）（婚宴中心）南面：用地待建南面：用地待建（住宅）（住宅）PART2.项项目解析目解析开发商品牌项目规划指标产品配比情况户型分析产品力解析2.1项项目解析目解析-开开发发商品牌商品牌 品牌品牌简简介介重庆东原房地产开发有限公司，1999年09月15日成立，2004年，首个花园洋房项目-中央美地在重庆大卖，凭借出众的产品力获得重庆市场及行业认可。从2010年至2013年，东原地产

6、占据重庆市场销售金额、销售面积双料前十，并且在重庆本土渝派房企中，位列销售前3，2016年年排名中排名中国地国地产产百百强强72名。名。东原地产立足重庆、布局全国，现集中在重庆、成都、武汉三大重点区域进行战略开发，同时在重庆、四川、湖北等省市有储备土地，初步完成中西部地区的布局。成都布局成都布局2014年年进进入成都，先后开入成都，先后开发项发项目目亲亲亲亲里、里、时时光道、光道、东东原城等均原城等均为刚为刚需楼需楼盘盘市市场场影响力一般。影响力一般。2.2项项目解析目解析-规规划指划指标标 项目地址东三环外龙泉驿洪河大道中路所属板块洪河板块开发商成都东原房地产开发有限公司物业公司新东原地产物

7、业管理有限公司物业费住宅：2.45元/m/月，商办：4元/m/月代理公司自销占地面积53875平方米（约80亩）建筑面积53875平方米物业类型住宅、商业、SOHO建筑风格新古典ArtDeco建筑类别高层梯户比2T5、2T6容积率5绿化率30%总户数2121户层高2.95m车位2515交房时间2018年8月30日首批次交房2.3项项目解析目解析-项项目目规规划划 项项目共由目共由10栋栋高高层层，采用，采用围围合合式布式布局局构成构成，配配带带60套套独独栋栋社社区区底商底商及及一一栋栋SOHO公公寓寓，项项目目自自带带幼儿园；横向最大楼幼儿园；横向最大楼间间距距约约140m,纵纵向楼向楼间间

8、距距约约110m。横向横向140m纵纵向向110m自带幼儿园（私立、未定）（西 侧）洪 河 大 道四 川 师 范 大 学 东 校 区老校区及安置小区（北侧）规划道路用地待建（南侧）森湖山庄内部道路备备注：幼儿园注：幼儿园为为私立，合作品牌未定私立，合作品牌未定森 湖 山 庄（东 侧）森 湖 山 庄 内 部 道 路2.3项项目解析目解析-产产品配比品配比 项项目全目全盘户盘户型配比型配比产品面积段功能区供应套数（套）配比89-993房双182786%107-1274房双29414%项项目以目以89-99的的刚刚改三房改三房户户型型为为主，搭配少量主，搭配少量107-127的套四的套四产产品，品，

9、产产品配以品配以刚刚需需为为主。主。备备注：梯注：梯户户比比-2T52T62.4项项目解析目解析-户户型分析型分析 建筑面建筑面积积:94，实实得得105，3室室2厅厅2卫卫户户型型优势优势1.楼栋朝中庭，朝视野开阔，全明采光；2.94平米，三房设计，功能性强；3.产品户型动静分区。户户型劣型劣势势1.朝西产品，有西晒影响；2.房间3开间仅为2.8米，舒适性较差；3.次卫和厨房均为间接采光。2.4项项目解析目解析-户户型分析型分析建筑面建筑面积积:95，实实得得105，3室室2厅厅2卫卫户户型型优势优势1.全明采光，户型方正，视野开阔；2.95平米，三房设计，功能性强；3.相同面积段，该户型每

10、个卧室的舒适性体验度相对较高。户户型劣型劣势势1.户型朝东，采光一般；2.卫生间为间接通风采光；3.卧室2门与卫生间对冲。2.4项项目解析目解析-户户型分析型分析建筑面建筑面积积:101，实实得得112，3室室2厅厅2卫卫户户型型优势优势1.非临路产品，景观为中庭景观和森湖山庄内部道路，较安静；2.西南朝向，采光通风较好；3.户型方正，动静分区各个空间不受影响，空间利用率高；4.带玄关设计，私密性较好。户户型劣型劣势势1.客厅和主卧朝中庭，但临近楼栋受部分遮挡；2.房间3开间仅2.9米，舒适性较差；3.厨房为间接性采光，采光不足。2.4项项目解析目解析-户户型分析型分析不强；建筑面建筑面积积:

11、108，实实得得121，4室室2厅厅2卫卫户户型型优势优势1.该户型临近森湖山庄内部道路，较安静；2.横厅设计，临中庭景观，景观度好；3.四房设计，功能性强；4.主卧开间3.5m，舒适性较好。户户型劣型劣势势1.该房型朝向为西北，受冬夏两季湿冷和西晒影响，居住舒适性2.房间4仅为多功能配套无居住属性；3.次卫无采光，为暗房设计。2.4项项目解析目解析-户户型分析型分析建筑面建筑面积积:111，实实得得125，4室室2厅厅2卫卫户户型型优势优势1.户型方正，餐客分离，动静分区；2.横厅设计，采光通风较好，临中庭景观；3.厨房为间接性采光。户户型劣型劣势势1.该户型为临路产品，有一定噪音影响；2.

12、户型朝北，居住舒适感不强。2.3项项目解析目解析-项项目目规规划划-品品质质提升提升社区便利店社区便利店四重精装入四重精装入户户社区健康跑道社区健康跑道棋牌室棋牌室半社区半社区课课堂堂社区社区电电影影厅厅书书画室画室棋牌俱棋牌俱乐乐部部微微农场农场家庭互家庭互动动洗洗车场车场咖啡咖啡书书吧吧健身房健身房2.5项项目解析目解析-产产品力分析品力分析 优势优势区域区域项目位于成都市东3.5环龙泉驿境内与锦江区交汇处，受东进发展外拓利好，区域洪河立交正在形成之中，未来升值开间较大；品牌品牌16年全国TOP前100强地产开发商，位于第72位，14年入蓉，进去成都较久；产产品品空间利用率较高，产品功能性

13、较好；小区配套小区配套小区内拥有四点半学堂、健身会所、棋牌空间、童乐童想等休闲配套齐全。劣劣势势区位区位周边无直接竞品供应，区域带动发展缓慢，目前周边以老小区及空地为主，配套呈现度较低；配套配套商业配套不成熟，缺乏优质公立医疗及教育配套，仅能满足低收入人群日常所需；布局布局围合布局，临路产品较多，三面受噪音及道路扬尘影响；产产品品项目2T5、2T6产品形态，小面积大功能，舒适性一般；项目前期为烂尾楼，建房品质存在一定风险，住房产权仅有56年；精装精装标标准准-全系产品属于假精装，标准3000元/（实际成本1200元/平米），配置较差，附近2公里内无竞品市场。PART3.营销营销解析解析示范区包

14、装开盘分析营销跟踪3.1营销营销解析解析-示范区包装示范区包装-展示中心展示中心展示中心利用独展示中心利用独栋栋底商底商及及入入户户大大堂打堂打造造空空间间较较大，大，引引入入书书店店风风格格及及大面大面积积绿绿植植设设计计，品品质质感感较较高，功能划分明确，看房高，功能划分明确，看房动线较动线较好。好。前台LED屏幕项目沙盘正正门门入口入口品牌品牌墙墙吧台样样板板间间由此去由此去高层实体样板间推广灯箱推广灯箱政策展板公示政策展板公示儿童示范区工法工法展示展示童梦童享展示区区区位位图图儿童区洽谈区单体模型单体模型洽谈区213.1营销营销解析解析-示范区包装示范区包装-户户外外导视导视 号线 项

15、项目目围挡围挡：高度：高度：5米（常规）推广表推广表现现：交通：东三环双地铁（地铁2号线洪河站，地铁9在建）商业：伊藤亚洲旗舰店（绿地468）定位语：东三环家庭成功者社区 户户外大牌：外大牌：推广推广语语：每天都不陪我玩，：每天都不陪我玩，还还是我爸爸么是我爸爸么（口号式推广）（口号式推广）陪伴才是最好的教育3.1营销营销解析解析-示范区包装示范区包装-案案场场包装包装品牌品牌墙墙材材质质：金属、亚克力（LED灯带）公示内容：公示内容：全国布局、经典项目展示沙沙盘盘品品质质：整体打造感觉较好，品质度较高案案场场公示公示材材质质：金属公示内容：公示内容：房管局要求公示证件、限购政策、销售人员上岗

16、证件等233.1营销营销解析解析-示范区包装示范区包装-案案场场物料物料标识标标识标牌牌导视导视牌材牌材质质：金属桌卡材桌卡材质质：亚克力+金属底座资资料料夹夹材材质质：金属架用途：用途：用于户型图、折页等资料摆放宣宣传传物料材物料材质质户户型型图图：白卡纸内容：内容：DM单、折页：铜版纸宣宣传传内容：内容：品牌、产品物业等243.2营销营销解解析析-推广分析推广分析-营销营销铺铺排排 推广推广线线：项项目前期突出目前期突出东东3.5环环区位价区位价值值，后期以周，后期以周边边配套提升及配套提升及产产品形象表品形象表现为现为主；主；活活动线动线：线线上以事件性活上以事件性活动进动进行行项项目造目造势势，线线下以暖下以暖场场活活动为动为主，增主，增强强客客户户黏性。黏性。253.3营销营销解析解析-营营销销跟踪跟踪-量量销销存存 项项目目前高目目前高层层剩余剩余661套，商套，商业库业库存存仅仅剩剩约约17套二套二层层大面大面积产积产品，品，SOHO目前蓄客中，推售目前蓄客中，推售时间暂时间暂定定8月。月。横向横向140m纵纵向向110m自带幼儿园 社区底商社区底商共计房源：60套已推未