成全机构2009年地产营销创新的15种武.ppt

1、2009年的房子如何卖得更多更快？地产营销创新的15种武器成全机构董事长全忠2009-06-28写在前面经历了3-6月的大阳春，怎样面对未来的6个月？市场彻底回暖了吗？如何调整我们的战略？看几则近两个月的新闻、数据、观点万科郁亮&金地张华纲：目前国内房市并没有回暖 万科集团总裁郁亮：万科集团总裁郁亮：我们在部分城市、部分市场出现了回暖迹象，和中央采取的优惠政策我们在部分城市、部分市场出现了回暖迹象，和中央采取的优惠政策分不开的，也与地产商采取的政策分不开，未来会怎么样还要继续观察。现在并不是所有城市、分不开的，也与地产商采取的政策分不开，未来会怎么样还要继续观察。现在并不是所有城市、所有市场都

2、出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。需要进一步观察。金地集团总裁张华纲：金地集团总裁张华纲：目前交易量的增长是刚性需求的爆发。但是目前市场的提价幅度都目前交易量的增长是刚性需求的爆发。但是目前市场的提价幅度都不大，只是一些技术性的调整，例如把之前的折扣调整一下。但是这些调整很可能会造成消费不大，只是一

3、些技术性的调整，例如把之前的折扣调整一下。但是这些调整很可能会造成消费者的恐慌心理。至于说房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察的，者的恐慌心理。至于说房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察的，而且全国市场的具体情况也不太一样。而且全国市场的具体情况也不太一样。2009年03月30日证券日报上市房企存货大增46家公司沉淀3000亿元 目前已披露年报的目前已披露年报的4646家房地产开发类房企的存货总量达到家房地产开发类房企的存货总量达到30413041亿元，较上年同期上升将近亿元，较上年同期上升将近27%27%之多。之多。在去年房企竭力提高去化水平、尽可

4、能加大销售收入的情况下，营业收入的增长速度、在去年房企竭力提高去化水平、尽可能加大销售收入的情况下，营业收入的增长速度、利润的提升速度远不及存货的增加速度。上述利润的提升速度远不及存货的增加速度。上述4646家房企去年实现营业收入约家房企去年实现营业收入约13181318亿元，货币亿元，货币资金达到约资金达到约695695亿元，分别较上年的亿元，分别较上年的11661166亿元和亿元和584584亿元同比上升亿元同比上升13%13%和和19%19%，但存货达到了，但存货达到了30413041亿元，较之上年的亿元，较之上年的23972397亿元上升了亿元上升了26.88%26.88%，增速是营业

5、收入增速的一倍。，增速是营业收入增速的一倍。4646家房企中，存货增幅百分比在两位数以上的占到了家房企中，存货增幅百分比在两位数以上的占到了2828家，其中家，其中“万保招金万保招金”四龙头企四龙头企业已经有业已经有3 3家发布了年报，其存货增幅均在家发布了年报，其存货增幅均在30%30%以上：以上：20082008年末，万科、保利地产、招商地产年末，万科、保利地产、招商地产的存货分别达到的存货分别达到859859亿元、亿元、402402亿元和亿元和239239亿元，较上年增幅分别为亿元，较上年增幅分别为29%29%、43%43%和和39%39%。2009年04月01日上海证券报DTZ戴德梁行

6、：半年后中国内地楼市有望苏醒 中国内地房地产市场最坏的时期已经过去，但仍处在底部调整阶段。从目前市场的成交量中国内地房地产市场最坏的时期已经过去，但仍处在底部调整阶段。从目前市场的成交量来看，房地产市场的反弹趋势十分明显。但长期来看，由于金融危机对市场的根本性影响，内来看，房地产市场的反弹趋势十分明显。但长期来看，由于金融危机对市场的根本性影响，内地房地产市场将进入地房地产市场将进入“U U”或或“V V”型的反弹轨道。相比之下，型的反弹轨道。相比之下，“U U”型趋势是较为正常的房地型趋势是较为正常的房地产循环轨迹，也更有利于这个市场的健康发展。预计，中国内地房地产市场将在产循环轨迹，也更有

7、利于这个市场的健康发展。预计，中国内地房地产市场将在20102010年第一季年第一季度实现真正的复苏。度实现真正的复苏。值得注意的是，中国各个区域房地产市场的表现并不相同。其中，以北京为首的环渤海区值得注意的是，中国各个区域房地产市场的表现并不相同。其中，以北京为首的环渤海区域地价一路飙升，而房价仅有小幅下降；长三角地区的房价则一直维持在高位，并继续居各地域地价一路飙升，而房价仅有小幅下降；长三角地区的房价则一直维持在高位，并继续居各地区之首；广州、深圳等珠三角城市的房价则大幅下挫。区之首；广州、深圳等珠三角城市的房价则大幅下挫。2009年05月22日每日经济新闻“血拼”众房企富力溢价2.42

8、倍北京夺地 5 5月月2121日下午日下午3 3时时3030分，备受北京房地产市场关注的广渠门外分，备受北京房地产市场关注的广渠门外1010号地迎来了最后的竞拍，号地迎来了最后的竞拍，出现了难得一见的出现了难得一见的“爆棚爆棚”景象。当日现场竞拍的开发商有景象。当日现场竞拍的开发商有1818家，包括富力、中国电子、茂家，包括富力、中国电子、茂华、亿城、方恒、城开、中信、奥园、金地、华美、华远、天恒、世纪鸿等。根据土地管理华、亿城、方恒、城开、中信、奥园、金地、华美、华远、天恒、世纪鸿等。根据土地管理储备中心最终统计，截至招拍挂开始前，该地块共收到储备中心最终统计，截至招拍挂开始前，该地块共收到

9、2727份有效竞买申请，最终报价已经达份有效竞买申请，最终报价已经达到到7 7亿元，达到起始价亿元，达到起始价2.99252.9925亿元的近亿元的近2.342.34倍。倍。该地块建筑控制规模该地块建筑控制规模7250072500平方米，但按照规定需配建平方米，但按照规定需配建50005000平方米的廉租房。因此，平方米的廉租房。因此，“该该地块实际上可收益的面积最多地块实际上可收益的面积最多6750067500平方米。平方米。”北京市土地管理储备中心市场部雷蕾说。北京市土地管理储备中心市场部雷蕾说。按上述面积粗算，富力地产所拿该地块楼面价格达到按上述面积粗算，富力地产所拿该地块楼面价格达到1

10、514015140元元/平方米。目前，该区域周平方米。目前，该区域周遍的新旧项目售价在遍的新旧项目售价在1480014800至至1800018000元元/平方米之间。平方米之间。2009年05月22日上海证券报溢价50%万科13亿佛山拿地 被称为被称为“今年佛山最优质、最高底价今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，在昨日经历一番争抢之后，被的一幅商住用地，在昨日经历一番争抢之后，被万科以万科以13.8613.86亿元的总价纳入囊中。根据测算下来的楼面地价为亿元的总价纳入囊中。根据测算下来的楼面地价为24002400元元/平方米，这一价格与起平方米，这一价格与起始楼面地价相比，已溢价始楼面地

11、价相比，已溢价50%50%。根据广东省佛山市国土资源局南海分局公布的信息，该幅被称为根据广东省佛山市国土资源局南海分局公布的信息，该幅被称为“佛南（挂）佛南（挂）2009-2009-015015”的商住用地，出让面积为的商住用地，出让面积为224969.6224969.6平方米，竞买保证金高达平方米，竞买保证金高达1.871.87亿元。地块用途为亿元。地块用途为“城镇城镇住宅（普通商品房）兼容批发零售及其他商服用地住宅（普通商品房）兼容批发零售及其他商服用地”。根据起始价。根据起始价9.369.36亿元、最高容积率亿元、最高容积率2.62.6的数值来计算，这一地块的楼面地价为的数值来计算，这一

12、地块的楼面地价为16001600元元/平方米。平方米。该幅用地在公开之后，引起多家房产大腕关注。在昨日对该幅地块的竞拍过程中，引发该幅用地在公开之后，引起多家房产大腕关注。在昨日对该幅地块的竞拍过程中，引发万科、保利、中海等多家巨头的激烈争夺，最后由万科以万科、保利、中海等多家巨头的激烈争夺，最后由万科以13.8613.86亿元总价获得。根据这一价格亿元总价获得。根据这一价格测算下来，该幅用地的楼面地价达到测算下来，该幅用地的楼面地价达到24002400元元/平方米，高出起始楼面地价平方米，高出起始楼面地价50%50%。2009年05月22日上海证券报北京开盘均价创新高或导致新一轮观望 不知不

13、觉间，北京楼市的价格已攀升至历史最高点。来自搜房网新盘数据监控中心的统计不知不觉间，北京楼市的价格已攀升至历史最高点。来自搜房网新盘数据监控中心的统计显示，截至昨日，显示，截至昨日，7 7月份北京预计开盘的住宅项目为月份北京预计开盘的住宅项目为3939个，开盘均价为个，开盘均价为1264812648元元/平方米，力压平方米，力压去年同期去年同期1258512585元元/平米的开盘均价，创历史新高。平米的开盘均价，创历史新高。北京楼市的涨价现象已经从个别项目涨价变为普遍涨价。数据显示，今年北京楼市的涨价现象已经从个别项目涨价变为普遍涨价。数据显示，今年3 3月，北京市只月，北京市只有有“润泽悦溪

14、润泽悦溪”和和“远洋沁山水远洋沁山水”等个别项目出现涨价现象。而到了四五月，北京市共有等个别项目出现涨价现象。而到了四五月，北京市共有3434个个项目涨价，最高涨幅达到项目涨价，最高涨幅达到52005200元元/平方米。在平方米。在7 7月新开盘的项目中，已经很少有不涨价的了。月新开盘的项目中，已经很少有不涨价的了。根据易居根据易居CRICCRIC的数据显示，从今年的数据显示，从今年4 4月开始，投资性需求比例明显上升。据估算，月开始，投资性需求比例明显上升。据估算，5 5月份深月份深圳投资客比例已达两成，北京市场的投资客也在圳投资客比例已达两成，北京市场的投资客也在5 5月逐渐入市，并率先带

15、动别墅销售。月逐渐入市，并率先带动别墅销售。2009年06月26日每日经济新闻深圳楼市重现“疯狂”万科第五园售价上涨62.5%关于房价的最新涨幅，深圳较为流行的说法是：较最低点上涨了关于房价的最新涨幅，深圳较为流行的说法是：较最低点上涨了30%30%。由于深圳房价从今。由于深圳房价从今年年4 4月份开始才显示出止跌反弹的迹象，如果月份开始才显示出止跌反弹的迹象，如果30%30%的涨幅真实存在，这就意味着，深圳在短短的涨幅真实存在，这就意味着，深圳在短短3 3个月不到的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到个月不到的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到10%10%。根据

16、世联地产的跟踪统计，今年根据世联地产的跟踪统计，今年5 5月，深圳一手房成交均价为月，深圳一手房成交均价为1290112901元元/平方米，环比上升平方米，环比上升了了4.21%4.21%，同比更是上升，同比更是上升15.79%15.79%。6 6月前三个星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交价格月前三个星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交价格却稳稳站在却稳稳站在1500015000元元/平方米之上，特别是平方米之上，特别是6 6月第一个星期，均价更是达到月第一个星期，均价更是达到1654116541元元/平方米，环比平方米，环比5 5月最后一周的涨幅达月最后一周的涨幅达28%28%。20072007年之前，年之前，“第五园第五园”价格一路走高，最高曾突破价格一路走高，最高曾突破2000020000元元/平方米；但平方米；但20082008年之后一路下年之后一路下跌，部分特价房最低曾至跌，部分特价房最低曾至80008000元元/平方米。到今年平方米。到今年5656月，该盘的均价已经再度升至月，该盘的均价已经再度升至1300013000元元/平平方米，与最低时的价差达到方米，与最低