房地产跨部门协同系列快速开发的经验和教训.ppt

1、用心构筑美好生活2022/10/301“快速开发快速开发”的经验和教训？的经验和教训？龙湖路项目龙湖路项目1010月月2121日日用心构筑美好生活2022/10/302目录目录第一部分第三部分第二部分第四部分项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点教训项目快速开发的几点教训实现快速开发的几点建议实现快速开发的几点建议用心构筑美好生活2022/10/303项目快速开发基本情况介绍项目快速开发基本情况介绍第一部分用心构筑美好生活2022/10/304主要技术指标主要技术指标l龙吴路朗香苑项目地块，位于上龙吴路朗香苑项目地块，位于

2、上海市徐汇区华泾镇，南临华济路，海市徐汇区华泾镇，南临华济路，西隔欧洲印象项目与主要干道龙西隔欧洲印象项目与主要干道龙吴路相接，东侧隔华济苑小区眺吴路相接，东侧隔华济苑小区眺望黄浦江。整个小区用地面积为望黄浦江。整个小区用地面积为14489平方米，由平方米，由6栋栋6-7层住宅、层住宅、1栋栋7层公建及一个地下车库组成，层公建及一个地下车库组成，总建筑面积总建筑面积32833平方米。平方米。类别类别指标指标总用地面积14490 总建筑面积32833住宅建筑面积21159地下建筑面积9412户数152居住人数532机动车位120 非机动车128容积效率1.60 绿化率0.35 用心构筑美好生活2

3、022/10/305项目鸟瞰图项目鸟瞰图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号楼样板房售楼处1号楼公建用心构筑美好生活2022/10/306项目总平面图项目总平面图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线1号楼公建2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号样板楼售楼处用心构筑美好生活2022/10/3077龙龙吴路吴路里程碑计划里程碑计划完成情况完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况工作节点工作节点里程碑计划里程碑计划实际进度实际进度工期工期备注备注取得土地中标通知取得

4、土地中标通知09-9-2509-9-2509-9-2509-9-25完成完成项目定位报告项目定位报告09-10-2009-10-2009-10-2009-10-20正常正常取得土地权证取得土地权证09-12-2309-12-2309-12-2309-12-23正常正常取得取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证09-12-1609-12-1609-12-1609-12-16正常正常方案设计批复方案设计批复09-3-409-3-409-3-409-3-4正常正常销售样板区开工（桩基开始施工）销售样板区开工（桩基开始施工）10-3-110-3-110-3-110-3-1正常正常完成施工报建图完成施

5、工报建图10-4-810-4-810-4-810-4-8正常正常取得取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证10-4-2710-4-2710-4-2710-4-27正常正常施工总包合同签订施工总包合同签订10-2-510-2-510-2-510-2-5正常正常取得取得建设工程施工许可证建设工程施工许可证10-4-2910-4-2910-4-2910-4-29正常正常完成桩基完成桩基/围护工程围护工程10-4-3010-4-3010-4-3010-4-30正常正常开始垫层施工开始垫层施工10-4-910-4-910-4-910-4-9正常正常售楼处完成施工，对外开放售楼处完成施工，对外开放10-

6、9-2110-9-2110-7-1510-7-15提前提前主体施工达到预售条件主体施工达到预售条件10-9-3010-9-3010-9-2010-9-20提前提前样板区工程完工，开放样板区工程完工，开放10-9-2110-9-2110-9-2010-9-20提前提前主体结构封顶主体结构封顶10-9-2010-9-2010-9-2010-9-20正常正常取得预售许可证取得预售许可证10-9-3010-9-3010-9-1910-9-19提前提前开盘预售开盘预售10-10-110-10-110-9-2410-9-24提前提前用心构筑美好生活2022/10/308项目开盘前主要节点时间介绍项目开盘前

7、主要节点时间介绍龙吴路项目从拿地取得预售许可证实现销售周期为359天20104.27 拿地时间 建设工程规划许可证取得时间 建设用地规划许可证取得时间 样板段（售楼处）开工时间 建筑工程施工许可证取得时间 商品房预售许可证取得时间，83天75天57天2天52天20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19 取得房地产开发贷款用心构筑美好生活2022/10/309扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计审图审图132用地规划证用地规划证577835197方案设计方案设计土地权证土地权证方案批复方案批复工程规划许可证工程规划许可证施工证施工证扩初

8、批复扩初批复226定位定位样板段提前实施（单体达到预售条件）预售证开盘项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析土地中标204145用心构筑美好生活2022/10/3010项目开盘前主要节点开发周期分析项目开盘前主要节点开发周期分析l方案设计时间方案设计时间132天，时间偏长天，时间偏长l用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同l工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔2天）天）l方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区方案批复前已开始全部桩基工程

9、、围护工程及样板区5号楼基础工程施工号楼基础工程施工用心构筑美好生活2022/10/3011项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点经验第二部分用心构筑美好生活2022/10/3012快速招标采购快速招标采购 本项目总工期本项目总工期20102010年年4 4月月1 1日土方开挖，样板区竣工计划日期日土方开挖，样板区竣工计划日期20102010年年9 9月月2121日开放，按三级计划，日开放，按三级计划，20102010年年7 7月底之前完成涉及样板区工程的月底之前完成涉及样板区工程的2727项分项分包工程、配套工程、检测工程招标，据此招标前期的工作准备较充分，工包工程、配套工程、检测工程招标

10、，据此招标前期的工作准备较充分，工程、设计、配套及成本通力合作，按时交付本部门应提供的招标所需资料。程、设计、配套及成本通力合作，按时交付本部门应提供的招标所需资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长；基本未因单位提供、基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长；基本未因单位提供、图纸、方案等资料不齐原因，给整个招标过程造成滞后。图纸、方案等资料不齐原因，给整个招标过程造成滞后。用心构筑美好生活2022/10/3013部分招标计划部分招标计划用心构筑美好生活2022/10/3014快速开发中的工序快速开发中的工序工作前置、并行与交叉工作前置、并行与交叉说明及图例：说明及图例：关键里

11、程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服报

12、建建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。样样板板展展示示区策划区策划桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工样板区设计样板区设计材料定样材料定样景观设计景观设计管线设计管线设计配套、管线征询配套、管线征询用心构筑美好生活2022/10/3015快速开发中的资源

13、整合（事业部供方管理）快速开发中的资源整合（事业部供方管理）l上海事业部供方库的建设上海事业部供方库的建设 供方管理是项目工程管理及成本管理的平台，在市场并不完善的今天，供方管理是项目工程管理及成本管理的平台，在市场并不完善的今天，供方管理的重要性与难度均很大，对供应商管理，事业部根据供方管理总供方管理的重要性与难度均很大，对供应商管理，事业部根据供方管理总体目标，稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履约后评体目标，稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履约后评估、进退等管理工作，使上海事业部合格供应商达到估、进退等管理工作，使上海事业部合格供应商达到270家，可能供应商

14、家，可能供应商达到达到310家，市场供应商达到家，市场供应商达到76家，供应商库的数量增加，结构更合理，家，供应商库的数量增加，结构更合理，基本能适应事业部的采购要求。基本能适应事业部的采购要求。用心构筑美好生活2022/10/3016快速开发中的资源整合（项目供方管理）快速开发中的资源整合（项目供方管理）l在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供方在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供方选择过程中，经各方充分沟通，在事业部领导的支持下，较好地处理了供选择过程中，经各方充分沟通，在事业部领导的支持下，较好地处理了供方能力与成本之间的平衡方能力与成本

15、之间的平衡l样板区主要供应商选用合作过、配合意识较好的供应商，特别是总包、精样板区主要供应商选用合作过、配合意识较好的供应商，特别是总包、精装修、室外景观绿化及设计四家供应商装修、室外景观绿化及设计四家供应商l结合供应商过程评估、后评估，组织对总包、监理及主要分包商进行培训结合供应商过程评估、后评估，组织对总包、监理及主要分包商进行培训交流，用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度，用旭辉的基本要求、知交流，用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度，用旭辉的基本要求、知识积累、客户的关注点提升供应商管理水平，为项目部的工程快速开发奠识积累、客户的关注点提升供应商管理水平，为项目部的工程快速开发奠定坚实

16、的基础。定坚实的基础。用心构筑美好生活2022/10/3017快速开发中的资源整合（项目供方管理）快速开发中的资源整合（项目供方管理）l龙吴路项目主要的供方龙吴路项目主要的供方序号序号分项工程名称分项工程名称供方单位名称供方单位名称备注备注1设计设计上海中森建筑与工程设计顾问有限公上海中森建筑与工程设计顾问有限公司司2桩基工程桩基工程上海强劲基础工程有限公司上海强劲基础工程有限公司有实力，配合好有实力，配合好3总包总包江苏江洲江苏江洲有基本实力，能配合有基本实力，能配合4样板房精装修样板房精装修上海东徽建筑装饰工程有限公司上海东徽建筑装饰工程有限公司配合好配合好5样板区景观绿化样板区景观绿化上海德基园林景观工程有限公司上海德基园林景观工程有限公司有实力，配合好有实力，配合好6外墙外保温外墙外保温上海东傲工程实业有限公司上海东傲工程实业有限公司有基本实力，配合好有基本实力，配合好7铝门窗铝门窗上海振兴铝业有限公司上海振兴铝业有限公司有基本实力，配合好有基本实力，配合好8外墙金属漆外墙金属漆上海基昱建筑装饰工程有限公司上海基昱建筑装饰工程有限公司配合很好配合很好用心构筑美好生活2022/1